Un plex se vend sur ses revenus autant que sur ses murs. L’acheteur, qu’il soit investisseur ou futur propriétaire occupant, regarde d’abord les loyers inscrits aux baux, les dépenses réelles et l’état de l’immeuble, puis compare le prix aux plex semblables vendus dans le secteur. Préparer ces trois dossiers avant la mise en marché est ce qui permet ensuite de défendre le prix en négociation, au lieu de le justifier après coup.
J’ai acheté mon propre triplex avant de devenir courtier, pour l’habiter: je vis au rez-de-chaussée et je loue les deux autres logements. Avant l’offre, j’ai analysé les loyers et les dépenses, l’historique d’entretien, les travaux déjà faits et ceux qui restaient à faire, puis le potentiel de flux de trésorerie. Quand je vends un plex, je prépare donc les réponses aux questions que j’ai moi-même posées comme acheteur.
Comment un acheteur évalue-t-il un plex?
Il fait deux lectures, et la vente se joue sur l’écart entre les deux.
| Lecture | Ce qu’elle mesure | Ce qui la fait bouger |
|---|---|---|
| Ventes comparables | Le prix des plex semblables vendus récemment dans le secteur | Nombre de logements, état, stationnement, sous-sol, terrain |
| Multiplicateur de revenus bruts | Le prix divisé par les loyers annuels | Loyers sous le marché, logement vacant, baux qui finissent bientôt |
| Revenu net | Les loyers moins les dépenses réelles: taxes, assurance, énergie, entretien | Chauffage payé par le propriétaire, travaux reportés |
Un multiplicateur n’a de sens qu’avec des loyers vérifiables. C’est mon jugement d’ingénieur, et c’est le calcul qu’un acheteur sérieux refait: des loyers bas, figés par des baux anciens, font paraître l’immeuble cher sur ses revenus alors qu’il ne l’est peut-être pas sur les comparables. Il faut alors montrer l’écart avec les loyers du secteur, chiffres à l’appui, plutôt que de promettre une hausse que le Tribunal administratif du logement encadre.
Quels documents préparer avant de vendre un plex?
Avant la première visite, je réunis avec vous:
- les baux en vigueur, les avis de modification déjà envoyés et les réponses des locataires;
- un tableau des loyers, des échéances et de ce que chaque bail inclut (chauffage, électroménagers, stationnement);
- les comptes de taxes municipale et scolaire, la prime d’assurance et, si le chauffage est à votre charge, douze mois de factures d’énergie;
- les factures des travaux faits et l’historique d’entretien;
- un certificat de localisation à jour, et le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur de l’OACIQ, qui demande aussi les revenus d’un immeuble à revenus, rempli avec soin.
Un dossier complet ne fait pas monter le prix à lui seul. Il évite surtout que l’acheteur, faute d’information, se protège en baissant son offre ou en ajoutant des conditions.
Comment se passent les visites quand le plex est loué?
Le locateur doit donner aux locataires un préavis de 24 heures pour faire visiter un logement par un acquéreur éventuel, et le locataire peut refuser une visite avant 9 h ou après 21 h (articles 1931 et 1932 du Code civil). Je regroupe les visites sur quelques plages, je préviens les locataires par écrit et je leur explique ce que la vente change pour eux: rien, quant à leur bail.
Que devient le bail après la vente?
Il continue. L’acheteur devient le nouveau locateur, aux mêmes conditions, et la vente ne permet pas de mettre fin aux baux. L’acheteur qui veut habiter un des logements doit suivre la procédure de reprise de logement, avec ses avis, ses délais et les protections prévues pour certains locataires. Je l’explique dès la mise en marché, parce qu’un acheteur occupant qui le découvre après l’offre est un acheteur qui se retire. Le détail est dans Propriétaire occupant d’un plex: la reprise.
Sources
Consultées le 4 novembre 2026.
- Code civil du Québec, articles 1931 et 1932 (accès au logement et visites) et 1937 (bail et aliénation du bien loué).
- OACIQ, guide du vendeur, Les Déclarations du vendeur sur l’immeuble.
