Guide de l'acheteur
Guide complet pour les nouveaux arrivants qui veulent acheter une propriété au Québec
Je suis venu du Liban pour faire mon doctorat à Montréal. Le système immobilier québécois m’était …
Tout le monde vous dit combien coûte la maison. Personne ne vous dit combien coûte l’achat.
C’est ce que j’observe constamment: des premiers acheteurs arrivent au closing avec leur mise de fonds prête, et découvrent qu’ils ont besoin de 15 000 à 20 000 dollars supplémentaires qu’ils n’avaient pas prévus. Ce moment de surprise est évitable, et cet article est écrit précisément pour que ça ne vous arrive pas.
Le prix d’achat n’est que le début
Lorsque vous achetez une propriété à 500 000 dollars au Québec, voici ce que vous devez réellement avoir de disponible:
1. La mise de fonds Le minimum légal est de 5%, soit 25 000 dollars sur une propriété à 500 000 dollars. Mais 5% est rarement le choix financier optimal (nous y reviendrons).
2. L’assurance hypothécaire SCHL Si votre mise de fonds est inférieure à 20%, vous êtes obligé par la loi de souscrire à une assurance SCHL. Cette assurance protège le prêteur, pas vous, et coûte entre 2,8% et 4% du montant de votre prêt. Sur une hypothèque de 475 000 dollars, cela représente jusqu’à 19 000 dollars ajoutés directement à votre prêt. Vous paierez des intérêts sur ce montant pendant toute la durée de votre amortissement.
3. Les taxes de bienvenue C’est la taxe de mutation immobilière du Québec, calculée selon un barème progressif. Sur une propriété de 500 000 dollars, prévoyez environ 6 000 à 7 500 dollars. Elle est payable dans les 30 jours suivant la signature de l’acte notarié. De nombreux acheteurs l’oublient complètement jusqu’à la réception de la facture.
4. Les frais de notaire Au Québec, tous les transferts de propriété doivent passer par un notaire. Prévoyez de 1 000 à 2 000 dollars pour une transaction résidentielle standard.
5. L’inspection préachat Ne sautez jamais cette étape. Un inspecteur qualifié coûte de 500 à 900 dollars et examine la toiture, les fondations, la plomberie, l’électricité et l’isolation. J’ai vu des acheteurs sauter l’inspection pour gagner une guerre d’offres, et découvrir 85 000 dollars de dommages liés à la pyrite dans les fondations six mois après le closing. L’inspection aurait coûté 600 dollars.
6. Les ajustements et frais de fermeture Le jour du closing, vous paierez une part proportionnelle des taxes municipales et scolaires que le vendeur a déjà acquittées pour le reste de l’année. Il y a aussi de petits frais administratifs. Prévoyez de 500 à 1 500 dollars.
7. Les frais de déménagement Souvent oubliés: de 1 500 à 5 000 dollars selon le volume et la distance.
Le portrait global
Sur un achat de 500 000 dollars avec une mise de fonds de 5%, voici le budget complet:
| Poste | Coût estimé |
|---|---|
| Mise de fonds (5%) | 25 000 $ |
| Assurance SCHL | ~19 000 $ (ajoutée au prêt) |
| Taxes de bienvenue | ~6 500 $ |
| Frais de notaire | ~1 500 $ |
| Inspection préachat | ~700 $ |
| Ajustements et divers | ~1 000 $ |
| Frais de déménagement | ~2 000 $ |
| Total en espèces requis | ~36 700 $ |
Le point clé: les frais de fermeture, tout ce qui s’ajoute à la mise de fonds, représentent typiquement 3% à 5% du prix d’achat. Ce montant doit être disponible en espèces. Il ne peut pas être emprunté.
Le piège de la mise de fonds à 5%
Cinq pour cent, c’est légal. C’est aussi souvent la décision financière la plus coûteuse que vous puissiez prendre.
Lorsque vous mettez moins de 20%, l’assurance SCHL obligatoire ajoute des milliers de dollars à votre hypothèque. Vous paierez des intérêts sur cette prime pendant les 25 prochaines années.
Si vous pouvez atteindre 10% ou 20%, les économies à long terme sont significatives.
Les programmes d’aide disponibles
Les premiers acheteurs au Québec ont accès à des outils qui peuvent faciliter l’accession à la propriété:
- CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété): Épargnez jusqu’à 40 000 dollars en franchise d’impôt pour votre première maison. Les cotisations sont déductibles comme un REER, et les retraits pour l’achat d’une maison sont non imposables comme un CELI. Ouvrez-en un maintenant, même si vous achetez dans trois ans.
- Régime d’accession à la propriété (RAP): Retirez jusqu’à 35 000 dollars de votre REER pour votre mise de fonds, remboursable sur 15 ans.
- Remboursement des taxes de bienvenue: Certaines municipalités offrent des remboursements partiels aux premiers acheteurs.
En conclusion
Acheter votre première maison au Québec est tout à fait réalisable, mais cela exige plus de préparation que la plupart des gens ne le réalisent. Le prix d’achat n’est qu’un seul chiffre. Le vrai budget inclut l’inspection, les frais de notaire, les taxes de bienvenue, les frais de déménagement et plusieurs mois de réserves pour les réparations imprévues après le closing.
Commencez par comprendre le chiffre complet. Ensuite, construisez votre plan d’épargne en conséquence.
Des questions sur votre situation spécifique? Je serais heureux de passer les chiffres en revue avec vous. Contactez-moi pour une conversation sans engagement.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
Contacter Georges
