Ce que les données disent vraiment sur le marché immobilier de Montréal en 2025

Chaque semaine, quelqu’un me demande si c’est un bon moment d’acheter ou de vendre à Montréal. Et chaque semaine, je donne la même réponse: cela dépend entièrement des données, pas des prédictions, pas des manchettes, et pas de ce que le marché a fait l’année dernière.

J’ai un doctorat en traitement de données. J’ai bâti ma pratique autour de l’analyse des indicateurs immobiliers de la même façon que j’analysais des données de recherche: méthodiquement, sans biais de confirmation, et avec l’humilité nécessaire sur ce que les chiffres peuvent et ne peuvent pas révéler.

Voici ce que les indicateurs que je suis chaque mois montrent réellement.

Les 5 indicateurs qui comptent

1. Le taux d’absorption C’est le ratio des propriétés vendues par rapport aux inscriptions actives, exprimé en pourcentage. Au-dessus de 25%: marché de vendeurs. Entre 15% et 25%: marché équilibré. En dessous de 15%: marché d’acheteurs.

2. Les jours sur le marché Combien de temps faut-il en moyenne pour vendre une propriété? Une baisse de ce chiffre signale une demande en hausse. Une hausse indique un ralentissement du marché.

3. Le ratio prix demandé / prix vendu Les propriétés se vendent-elles au-dessus, à, ou en dessous du prix demandé? Ce ratio vous indique immédiatement si vous êtes dans un marché de négociation ou de compétition.

4. Les décisions de taux de la Banque du Canada Le taux directeur influence directement les taux hypothécaires variables. Il influence les taux fixes indirectement via le marché obligataire.

5. Les données d’immigration et de formation de ménages Montréal accueille une part significative de la population immigrante du Québec. Chaque ménage formé crée une demande de logement.

Ce que les données actuelles montrent (2025)

Le marché de la grande région de Montréal a traversé trois phases distinctes depuis 2020:

• 2020-2022: Expansion puis surchauffe, portée par des taux d’intérêt historiquement bas.
• 2022-2023: Correction. Les hausses agressives de taux de la Banque du Canada ont réduit significativement le pouvoir d’achat.
• 2024-2025: Reprise progressive. La Banque a commencé à réduire ses taux en 2024. L’activité est revenue à des niveaux plus normaux.

La correction que beaucoup prédisaient catastrophique s’est avérée être une normalisation. Les propriétés qui avaient été vendues à des prix gonflés en 2021 et 2022 ont corrigé de 5% à 15% dans certains segments. Elles n’ont pas chuté de 30% ou 40%.

Ce que les médias ne disent pas

Je lis les manchettes immobilières chaque semaine. Voici le schéma que j’observe constamment:

• “Les ventes immobilières chutent de 20%”: signifie généralement un retour aux niveaux pré-pandémiques normaux après une hausse artificielle
• “Les prix baissent de 8%”: après une hausse de 35%, c’est une correction modérée, pas une crise
• “Bulle immobilière au Canada”: certains segments sont surévalués; l’ensemble du marché n’est pas une bulle homogène

Les incitatifs médiatiques favorisent les manchettes dramatiques. Mon travail est de vous donner la nuance, parce que vos décisions financières méritent mieux qu’un gros titre.

Le marché de Laval spécifiquement

Laval est systématiquement sous-estimée dans la conversation montréalaise sur l’investissement. Voici ce que les chiffres montrent:

• Les propriétés à Laval restent moins chères que les propriétés comparables sur l’île de Montréal, malgré un accès au transport équivalent ou meilleur dans plusieurs secteurs.
• Le taux d’inoccupance est constamment inférieur à 3%, bien en dessous du niveau d’équilibre que la SCHL identifie comme “sain”.
• La demande locative est forte et diversifiée.
• Les investissements en infrastructure (autoroutes, transports) maintiennent Laval bien connectée au noyau économique de Montréal.

Pourquoi les prix ne vont probablement pas s’effondrer

Ce n’est pas une prédiction. C’est une analyse structurelle.

Trois facteurs établissent un plancher sous les prix résidentiels à Montréal et Laval:

Contrainte d’offre: Le terrain constructible à distance raisonnable du centre de Montréal est physiquement limité.

Coûts de construction: Les coûts de construction sont de 40% à 60% plus élevés qu’en 2019. Cela crée un plancher de coûts qui soutient les valeurs existantes.

Demande démographique: Les cibles d’immigration du Canada créent une demande continue de ménages que le parc de logements existant ne peut pas absorber.

Une correction de 5% à 15% dans certains segments sous certaines conditions est possible. Un effondrement de 40% comme celui des marchés américains de 2008 n’est pas dans les données.

La bonne question à poser

La question “est-ce un bon moment d’acheter?” est la mauvaise question.

Les bonnes questions sont:

• Votre situation financière est-elle stable?
• Avez-vous votre mise de fonds plus 3 à 5% pour les frais de fermeture?
• Prévoyez-vous de rester au moins 5 à 7 ans?
• Les propriétés que vous regardez sont-elles à un prix juste selon les ventes comparables récentes?

Si la réponse à ces quatre questions est oui, le timing du marché plus large importe beaucoup moins que vous ne le pensez.

Je publie une analyse régulière du marché immobilier de la grande région de Montréal et Laval. Contactez-moi si vous souhaitez discuter de ce que les données actuelles signifient pour votre situation spécifique.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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