Guide de l'acheteur
Guide complet pour les nouveaux arrivants qui veulent acheter une propriété au Québec
Je suis venu du Liban pour faire mon doctorat à Montréal. Le système immobilier québécois m’était …
Le processus hypothécaire intimide la plupart des premiers acheteurs. Il ne devrait pas.
Une fois que vous comprenez ce que chaque élément signifie réellement et quelles questions poser, le chemin devient beaucoup plus clair. Cet article est le guide que je remets à chaque premier acheteur avec qui je travaille avant qu’il mette les pieds dans une banque ou chez un courtier hypothécaire.
Préapprobation vs approbation: la différence qui coûte cher
Une préapprobation est une estimation basée sur ce que vous avez dit au prêteur. L’approbation finale intervient après une révision complète de votre dossier ET de la propriété spécifique que vous achetez.
J’ai vu des acheteurs préapprouvés se faire refuser à la dernière étape. Les raisons sont presque toujours les mêmes: un changement d’emploi, un nouvel emprunt ou achat de voiture, une cote de crédit qui a bougé, ou une propriété que le prêteur a jugée non admissible.
La règle pendant la période entre votre préapprobation et votre closing: ne changez rien à votre vie financière. Pas de nouveaux véhicules. Pas de nouvelles cartes de crédit ou prêts. Pas de changements d’emploi. Pas avant que les clés soient entre vos mains.
Le test de résistance: ce que ça signifie et comment ça fonctionne
Pour vous qualifier pour une hypothèque au Canada, vous devez prouver que vous pouvez vous permettre les paiements à un taux plus élevé que celui que vous payez réellement. C’est le test de résistance hypothécaire.
Le taux de qualification est le plus élevé entre:
- Votre taux contractuel réel plus 2%
- 5,25%
Si votre taux hypothécaire est de 5%, vous devez vous qualifier à 7%. Cela signifie que vous vous qualifiez pour significativement moins que ce que le calculateur de votre banque suggère lorsque vous utilisez le taux actuel.
Votre banque vs un courtier hypothécaire
La plupart des premiers acheteurs vont directement à leur banque. Voici ce que ça signifie: vous voyez les produits d’un seul prêteur, un prêteur qui a tout intérêt à vous offrir le taux et les conditions qui maximisent sa marge.
Un courtier hypothécaire a accès à 20 à 30 prêteurs: banques, caisses populaires et prêteurs alternatifs. Il compare pour vous et trouve le taux et les conditions les plus compétitifs disponibles selon votre profil. Ses honoraires sont typiquement payés par le prêteur, pas par vous.
Mon conseil: commencez par un courtier hypothécaire. Obtenez la meilleure offre disponible. Puis retournez voir votre banque et demandez-lui de faire mieux. Vous obtiendrez presque toujours un meilleur résultat que si vous étiez resté exclusivement avec votre banque.
Taux fixe vs variable: la décision qui dépend de vous
C’est la question que j’entends le plus souvent, et ma réponse est toujours la même: il n’y a pas de réponse universellement correcte.
Taux fixe: Vous savez exactement ce que vous payez pour toute la durée du terme. Vous payez une prime pour cette certitude.
Taux variable: Votre taux suit le taux directeur de la Banque du Canada. Historiquement, les taux variables ont battu les taux fixes sur de longues périodes, mais pas toujours, et pas de façon prévisible.
La vraie question est votre tolérance au risque. Si une hausse de 200 dollars par mois en paiements mettrait votre budget sous pression, choisissez le fixe.
Les sources de mise de fonds que vous ne connaissez peut-être pas
CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété): Introduit en 2023, il vous permet d’épargner jusqu’à 40 000 dollars sur une vie dans un compte où les cotisations sont déductibles d’impôt comme un REER, et les retraits pour l’achat d’une maison sont complètement non imposables comme un CELI.
L’espace de cotisation s’accumule à 8 000 dollars par année. Ouvrez ce compte maintenant, même si vous n’achetez pas avant trois ans. L’espace que vous accumulez maintenant sera disponible quand vous serez prêt.
Régime d’accession à la propriété (RAP): Retirez jusqu’à 35 000 dollars de votre REER pour un premier achat immobilier. Le montant est remboursable dans votre REER sur 15 ans.
En combinant CELIAPP et RAP, de nombreux acheteurs peuvent accéder à 40 000 à 75 000 dollars et plus en fonds de comptes enregistrés pour leur mise de fonds.
Le coût réel de l’emprunt
Si vous empruntez 400 000 dollars à 5% sur 25 ans, voici ce que vous remboursez réellement: environ 700 000 dollars. C’est 300 000 dollars en intérêts.
À 4%, le même prêt coûte environ 630 000 dollars. La différence de 1% vous économise 70 000 dollars sur 25 ans.
C’est pourquoi négocier votre taux est important. Et c’est pourquoi utiliser les privilèges de remboursement anticipé, la plupart des hypothèques vous permettent de rembourser 10% à 20% du capital original par an sans pénalité, peut vous faire économiser des années sur votre amortissement.
L’erreur à éviter au renouvellement
Quand votre terme hypothécaire se termine, votre banque vous envoie une lettre de renouvellement avec “leur meilleur taux.” Dans la plupart des cas, ce n’est pas leur meilleur taux. C’est le taux qui produit leur meilleure marge.
Commencez à comparer les taux 90 à 120 jours avant votre date de renouvellement. Apportez une offre concurrente à votre banque. Demandez-leur de l’égaler ou de faire mieux. Si elle refuse, changez de prêteur; le processus est plus simple que la plupart des gens le pensent.
Un renouvellement bien négocié peut vous économiser de 5 000 à 15 000 dollars sur le prochain terme de 5 ans.
Des questions sur le financement de votre première propriété au Québec? Contactez-moi et je vous orienterai dans la bonne direction.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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