Évaluation gratuite de votre maison, condo ou plex à Montréal: sa valeur marchande, et ce qui vous restera après la vente

Combien vaut une maison à Montréal en 2026?

Selon Centris, une maison unifamiliale s’est vendue à un prix médian de 812 000 $ sur l’île de Montréal au 3e trimestre 2026, 2 % de plus qu’un an plus tôt. La copropriété médiane s’est vendue 477 000 $, et le plex de 2 à 5 logements, 902 500 $. Centris ne publie aucun total pour la seule Ville de Montréal: ces chiffres couvrent toute l’île, villes liées comprises, de Westmount à Dollard-des-Ormeaux.

La médiane, c’est le prix du milieu, et sur l’île elle mélange des marchés sans rapport. Sur un an, l’unifamiliale médiane valait 524 875 $ à Montréal-Nord et 2 299 200 $ à Outremont. Le prix de votre propriété se lit à l’échelle de la rue: le type d’immeuble, l’année de construction, les travaux refaits, le stationnement; pour un condo, son syndicat; pour un plex, ses baux.

Comment j’évalue une maison, un condo ou un plex à Montréal

Georges Matar

Ingénieur biomédical de formation, membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec, titulaire d'un doctorat. Courtier immobilier résidentiel, permis OACIQ J7941, RE/MAX DU CARTIER INC., agence immobilière.

Avant le courtage, j’ai passé une dizaine d’années en recherche scientifique, enseigné huit ans en faculté de génie et été gestionnaire régional du génie biomédical au Nunavik. Il m’en est resté une habitude: un chiffre donné sans sa marge d’erreur ne veut rien dire. Une évaluation de maison est une mesure. Je la traite comme telle.

1. Je choisis les comparables. Des ventes conclues récemment, le plus près possible de chez vous, de même type et d’âge semblable. J’y ajoute les inscriptions expirées ou retirées du secteur: elles montrent le prix que le marché a refusé, et un vendeur a intérêt à le connaître avant d’afficher.
2. J’ajuste chaque comparable pour ce qui le distingue de votre propriété: superficie habitable, année de construction, rénovations et leur âge, terrain, garage, sous-sol aménagé, piscine, distance de la gare ou de l’autoroute. Chaque ajustement est écrit, en dollars. Vous pouvez le discuter ligne par ligne.
3. Je mesure la dispersion. Une fois ajustés, les comparables ne tombent jamais sur le même prix. L’écart entre eux, l’écart-type pour les ingénieurs, dit à quel point la fourchette est fiable: trois ventes qui se tiennent à 10 000 $ près ne racontent pas la même histoire que six ventes étalées sur 80 000 $.
4. Je vous donne une fourchette, pas un chiffre flatteur. Le prix d’inscription stratégique et le prix de vente probable sont deux choses différentes. Je vous les montre côte à côte, avec ce qui pourrait faire bouger l’un ou l’autre.

C’est une analyse comparative de marché faite par un courtier immobilier, pas un rapport d’évaluateur agréé. Elle sert à décider s’il vaut la peine de vendre, quand, et à quel prix afficher.

Sur l’île, les ajustements commencent par l’âge de l’immeuble. Selon le recensement de 2021, 36 % des logements ont été bâtis avant 1960, et 53 % au Plateau-Mont-Royal. L’inspecteur de l’acheteur regardera la fondation, le drain, l’électricité, la plomberie et la toiture: une composante refaite, facture et permis à l’appui, se défend; une composante d’origine se négocie.

Le type compte autant: les maisons individuelles ne forment que 13 % des logements de l’île. Une maison détachée de Rosemont-La Petite-Patrie, où 19 unifamiliales se sont vendues au 3e trimestre, a donc peu de comparables récents, et la fourchette s’élargit d’autant. En copropriété, les ventes abondent, 8 729 sur l’île en un an, mais deux unités semblables ne valent pas la même chose si leurs syndicats diffèrent.

Pour un plex: les revenus, les baux et les logements occupés

J’habite moi-même un triplex dont je loue les deux autres logements; avant de l’acheter, j’ai fait le calcul que refait tout acheteur de plex. Pour un vendeur, je prépare le même (vendre un plex): les plex vendus dans le secteur avec le même nombre de logements, puis les revenus, par le multiplicateur de revenus bruts (le prix divisé par les loyers annuels) et le revenu net. Quand les deux lectures divergent, l’acheteur négocie sur l’écart.

Les baux font partie de ce que vous vendez. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux (article 1936 du Code civil), et la vente ne permet pas à l’acheteur de résilier le bail, qui continue (article 1937). Des loyers bas, figés dans des baux anciens, se défendent par les ventes comparables, pas par une hausse promise à l’acheteur: l’augmentation des loyers reste encadrée par le Tribunal administratif du logement.

Le logement que vous occupez change le bassin d’acheteurs. Libéré à la vente, il attire celui qui veut habiter l’immeuble; si tout est loué, cet acheteur devra reprendre un logement, ce que seul un locateur propriétaire peut faire, avec un avis donné au moins six mois avant la fin du bail (articles 1957 et 1960). La reprise est même exclue, sauf exceptions, si le locataire ou son conjoint a 65 ans ou plus, habite le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu sous un seuil fixé par la loi (article 1959.1).

Ce triplex, je l’ai payé cher pour son emplacement, à dix minutes à pied de deux stations de métro, alors que ses loyers étaient bas. En moins de cinq ans, rénovations et optimisation ont fait monter ses revenus, et sa valeur avec eux. Des loyers bas ne font donc pas forcément un prix bas: l’acheteur paie l’emplacement et le potentiel, en sachant que les hausses se feront dans les règles du Tribunal administratif du logement, au rythme des baux et des travaux. Les ventes comparables du secteur montrent ce qu’il est prêt à payer pour ce potentiel.

Ce que contient votre évaluation gratuite

Les ventes comparables de votre secteur

De trois à six propriétés semblables à la vôtre, vendues dans les six derniers mois quand le nombre de ventes le permet, plus loin dans le temps sinon, et je vous dis alors pourquoi. Pour chacune: sa fiche, son prix de vente, son délai, et ce qui la rapproche ou l’éloigne de votre maison.

La fourchette de prix

Deux chiffres côte à côte: le prix d’inscription que je recommanderais et le prix de vente probable. L’écart entre les deux correspond à la marge de négociation que les acheteurs de votre secteur ont obtenue sur les ventes récentes, mesurée par l’écart entre prix demandé et prix payé.

Le montant net après la vente

Le prix probable, moins le solde de votre hypothèque, la pénalité de remboursement anticipé s’il y a lieu, la rétribution du courtier et ses taxes, la quittance chez le notaire et un nouveau certificat de localisation si le vôtre n’est plus à jour. C’est ce chiffre qui décide d’un projet. Une bonne nouvelle sur le prix peut disparaître dans une pénalité que personne n’avait demandée au prêteur.

Les trois améliorations qui rapportent le plus, et celles qui ne valent pas la peine

Une liste courte, propre à votre maison: ce qui retire à l’acheteur une raison de négocier (une réparation visible, un document manquant, une pièce mal présentée) et ce qui vous coûterait plus cher que ce que vous en tireriez. Pas de liste générique de rénovations.

Pour un condo: la lecture du dossier de copropriété

Déclaration de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées, état du fonds de prévoyance et étude du fonds, règlements de l’immeuble: je les lis avant de fixer le prix. L’acheteur et son notaire les liront aussi, et une cotisation spéciale annoncée dans un procès-verbal finit toujours par se payer dans le prix. Je détiens la certification Coproprié-T en droit de la copropriété.

Exemple: ce qui reste après la vente d’une maison de 812 000 $ à Montréal

Le calcul part d’une unifamiliale vendue 812 000 $, médiane de l’île au 3e trimestre 2026. Le solde du prêt, son taux et le taux de rétribution sont fictifs; dans votre analyse, ce sont les vôtres.

Deux postes manquent: la quittance de l’hypothèque, chiffrée par votre notaire, et la répartition des taxes municipales et scolaires au jour de l’acte. La taxe de bienvenue, elle, est payée par l’acheteur. Pour un plex, le notaire répartit aussi les loyers du mois, et la fiscalité de la partie louée se vérifie avec votre comptable.

La rétribution n’a aucun taux fixé par la loi ni par l’OACIQ: elle se négocie et s’écrit au contrat de courtage. Sur 812 000 $, un point de pourcentage vaut 8 120 $, ou 9 335,97 $ taxes comprises; sur un plex à 902 500 $, la médiane de l’île, 9 025 $, ou 10 376,49 $. Le détail est dans la commission du courtier au Québec et le coût réel de vendre une maison au Québec.

Faites confirmer la pénalité en premier: avec un taux fixe, le prêteur retient le plus élevé entre trois mois d’intérêts et le différentiel de taux, qui peut dépasser de loin l’exemple. Demandez-lui le montant à la date prévue, et si le prêt peut vous suivre: la pénalité hypothécaire, avec exemples.

Le marché immobilier de Montréal en chiffres

Chiffres de l’île, villes liées comprises, pour le 3e trimestre 2026 (juillet à septembre), relevés sur Centris le 11 novembre 2026. Ceux du 4e trimestre les remplaceront à la mi-janvier 2027.

Source: statistiques immobilières de Centris pour Montréal (Île). Entre parenthèses, la variation sur un an; pour les délais, en jours.

Les trois catégories vendent de 12 % à 15 % de moins qu’un an plus tôt, et l’offre grossit, de 7 % en maison à 16 % en plex, sans que les prix médians reculent. L’acheteur a plus de choix, pas des prix plus bas.

Au rythme de l’été, 2 162 maisons en vigueur pour 1 002 ventes en trois mois font environ 6,5 mois d’inventaire; 1 631 plex pour 614 ventes, 8,0 mois; 6 696 condos pour 1 728 ventes, 11,6 mois. Le condo affronte presque deux fois plus de concurrence par vente que la maison, et son délai moyen a pris 14 jours.

J’ai inscrit en 2026 une maison de ville en copropriété sur l’île, qui a reçu des visites. Ce que contenait son dossier, et la décision que sa propriétaire a prise ensuite, restent entre elle et moi: je dois la confidentialité à chaque client, et ce que vous me confierez ne sera pas raconté ici non plus.

Valeur par arrondissement à Montréal

Centris publie ses chiffres par arrondissement, et l’analyse commence là. Le tableau donne la médiane des quatre derniers trimestres, plus stable qu’un trimestre seul; entre parenthèses, le nombre de ventes; « n. p. »: non publié, faute de ventes suffisantes.

Source: statistiques immobilières de Centris, page de chaque arrondissement (lien sur son nom) et page de l’île, quatre trimestres terminés en septembre 2026.

Ahuntsic-Cartierville et Montréal-Nord

Au 3e trimestre, le plex y a été la catégorie la plus vendue: 71 ventes à Ahuntsic-Cartierville, 36 à Montréal-Nord. L’unifamiliale, elle, vaut 924 625 $ d’un côté et 524 875 $ de l’autre, la plus basse des arrondissements. Voir Ahuntsic et Montréal-Nord.

Villeray, Rosemont et le Plateau-Mont-Royal

La maison détachée y forme de 0 % à 3 % des logements: le plex et le condo font le marché. Rosemont-La Petite-Patrie a vendu 339 plex en un an, Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension 284. Le Plateau-Mont-Royal a la médiane de plex la plus haute des arrondissements, 1 149 375 $, mais 164 plex y étaient en vigueur cet été pour 31 ventes, environ 15,9 mois d’inventaire. Voir Rosemont et Villeray.

Saint-Léonard, Anjou et Mercier-Hochelaga-Maisonneuve

Le plex de Saint-Léonard a la deuxième médiane des arrondissements, 1 056 875 $, et 62 % des logements y ont été construits de 1961 à 1980, contre 48 % à Anjou: les ajustements portent sur ce qui a été refait depuis. Mercier-Hochelaga-Maisonneuve vend d’abord des condos, 646 en un an, puis des plex, 401. Voir l’est de Montréal.

Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles

C’est l’arrondissement qui vend le plus d’unifamiliales, 482 en un an, à 586 125 $, et 62 % de ses logements sont occupés par leur propriétaire, contre 40 % sur l’île. Mais 174 maisons y étaient en vigueur cet été, 50 % de plus qu’un an plus tôt. Voir ma page Rivière-des-Prairies et l’analyse du trimestre.

Saint-Laurent, l’ouest de l’île et Ville-Marie

Saint-Laurent a vendu 287 unifamiliales en un an, à 898 437 $, mais ses condos sont restés 75 jours sur le marché cet été. Pierrefonds-Roxboro a vendu 394 unifamiliales, à 645 325 $. À Ville-Marie, 2 203 condos en vigueur pour 289 ventes font environ 22,9 mois d’inventaire: le prix d’inscription y est la première décision.

Les villes liées sont comparées dans le marché de Montréal, arrondissement par arrondissement, et la ville sur ma page courtier immobilier à Montréal.

Comment ça se passe

1. 1. Vous inscrivez l'adresse 1 minute

   Le formulaire commence par l’adresse. Le moment de vente prévu et vos coordonnées suffisent pour le reste; « je m’informe » est une réponse valable.

2. 2. Un appel de dix minutes En moins de 24 h

   Je vous pose les questions que les données ne disent pas: rénovations, problèmes connus, ce que vous comptez faire ensuite. Si vous n’aimez pas le téléphone, on le fait par texto.

3. 3. L'analyse, chez vous ou en vidéo À la date qui vous convient

   Je vous présente les comparables, la fourchette et le montant net. Une visite rend l’analyse plus précise, parce que l’état et les rénovations ne se voient pas dans les données. Elle n’est pas obligatoire pour une première fourchette.

4. 4. Un plan de mise en marché, seulement si vous le voulez Sur demande

   Prix d’inscription, préparation, calendrier, documents à rassembler. Si vous ne le demandez pas, on s’arrête à l’étape 3.

Évaluation municipale, évaluateur agréé, estimateur en ligne ou analyse de courtier: laquelle vous faut-il?

Pourquoi le rôle d’évaluation de Montréal est loin du prix du marché

Le rôle de Montréal couvre 2026, 2027 et 2028, et sa date de référence est le 1er juillet 2024: la loi fixe la valeur au 1er juillet du deuxième exercice qui précède le rôle (Loi sur la fiscalité municipale, article 46). Votre avis d’évaluation décrit donc l’été 2024.

Pour 2027, la proportion médiane du rôle de la Ville de Montréal est de 96 %, contre 100 % en 2026: au milieu de la distribution, une valeur inscrite équivaut à 96 % du prix de vente, soit un facteur comparatif de 1,04. Un plex inscrit à 800 000 $ correspond ainsi, pour un immeuble typique, à environ 832 000 $; le vôtre peut être plus près ou plus loin de son prix.

Le prochain rôle, pour 2029 à 2031, partira du marché du 1er juillet 2027. Pour une question de taxes, voyez contester son évaluation municipale; pour un ordre de grandeur, l’estimateur en ligne.

Sept erreurs qui coûtent cher aux vendeurs de Montréal

1. Afficher au-dessus de ses comparables

Au dernier trimestre, 6 696 condos, 2 162 maisons et 1 631 plex étaient en vigueur sur l’île. Centris.ca alerte les acheteurs dès l’inscription: une baisse de prix un mois plus tard ne ramène pas ceux qui ont déjà passé leur tour.

2. Se fier à son compte de taxes

La valeur au rôle mesure le marché du 1er juillet 2024, et Québec l’établit à 96 % des prix de vente pour 2027. C’est une base de taxation, pas un prix d’inscription.

3. Mettre un plex en vente sans le dossier des baux

L’acheteur d’un plex et son prêteur lisent les loyers avant les murs. Baux, avis de modification, échéances, comptes de taxes, assurance, factures d’énergie: chaque pièce manquante devient une condition ou une baisse dans son offre.

4. Laisser croire qu’un logement sera libre

La vente ne met fin à aucun bail, et certains locataires de 65 ans ou plus sont protégés contre la reprise (articles 1937 et 1959.1). Dites à l’acheteur qui veut habiter l’immeuble, avant son offre, ce qui est loué et depuis quand.

5. Organiser les visites sans penser aux locataires

Un logement loué se visite avec un préavis de 24 heures (article 1931), et le locataire peut refuser une visite avant 9 h ou après 21 h, ou si le locateur ne peut être présent (article 1932). À mon avis, des visites regroupées et annoncées par écrit gardent les locataires de votre côté jusqu’à l’acte.

6. Attendre que l’acheteur pose la question de la pyrite

L’OACIQ range l’est de l’île, dont Rivière-des-Prairies et Pointe-aux-Trembles, et l’ouest, dont Lachine et Pierrefonds-Roxboro, parmi les zones les plus à risque. Vous déclarez ce que vous savez de la pyrite au formulaire Déclarations du vendeur; selon l’OACIQ, une expertise devrait être faite rapidement, et son rapport se remet à tout acheteur, quel que soit le résultat.

7. Inscrire un condo sans l’attestation du syndicat

Le vendeur d’un condo doit remettre en temps utile à l’acheteur une attestation du syndicat, que celui-ci fournit dans les 15 jours (article 1068.1 du Code civil). Avec 67 jours de délai moyen pour un condo, demandez-la avant l’inscription, avec les procès-verbaux et l’étude du fonds de prévoyance.

Quand vendre à Montréal?

Je ne connais pas de mois qui garantisse un prix plus élevé sur l’île, seulement des contraintes de calendrier qui changent selon ce que vous vendez.

Pour un plex, les baux décident. La reprise d’un logement exige un avis d’au moins six mois avant la fin d’un bail à durée fixe (article 1960): pour un bail qui finit le 30 juin, l’acheteur qui veut l’habiter doit être propriétaire avant la fin de décembre pour donner l’avis à temps, sinon il attend un an de plus. Votre notaire le confirme selon le bail en cause.

Pour une maison familiale, c’est la rentrée: selon le recensement de 2021, 42 % des familles de l’île sont des couples avec enfants à la maison, et celles qui changent d’école en septembre cherchent au printemps. Pour un condo, avec 11,6 mois d’inventaire, le prix et l’attestation du syndicat pèsent plus, à mon avis, que la saison. Les ventes mois par mois sont lues dans quand vendre sa propriété à Montréal.

Votre échéancier passe avant tout cela: un achat, un emploi, une séparation, une succession. Le formulaire vous demande si vous pensez vendre d’ici 3 mois, dans 3 à 6 mois, dans 6 à 12 mois, ou si vous vous informez; six mois d’avance laissent le temps de réunir le certificat de localisation, les baux ou les documents du syndicat.

Vendre et acheter en même temps à Montréal

Sur l’île, le double mouvement prend plusieurs formes: le condo vendu pour un plex dont on habitera un logement, la maison vendue pour un condo une fois les enfants partis. Le danger reste le même: une vente et un achat dont les actes ne s’emboîtent pas.

1. Faire évaluer en premier: le montant net de la vente fixe le budget de l’achat.
2. Vendre ferme avant d’acheter, ou acheter avec une promesse conditionnelle à la vente de votre propriété. La condition vous protège, mais elle affaiblit votre offre.
3. Négocier séparément la date de l’acte et la date d’occupation; quelques jours d’écart se règlent par une occupation après la vente.
4. Voir le prêt-relais avec votre prêteur, une fois la vente ferme. C’est à lui de le confirmer: je ne donne pas de conseil hypothécaire.
5. Pour un plex à habiter, savoir avant l’offre quel logement sera libre, ou pourra être repris, et à quelle date.

Si vous rachetez dans la Ville de Montréal, la taxe de bienvenue suit ses tranches: en 2026, 2 % de 552 300 $ à 1 104 700 $, puis jusqu’à 4 % au-delà de 3 113 000 $. La Ville publie 9 349 $ pour une base de 700 000 $; avec ces tranches, un achat à 812 000 $ paie 11 589 $. Les tranches de 2027 suivront le budget 2027, et pour une ville liée, votre notaire confirme le taux. Voir la taxe de bienvenue au Québec et vendre avant d’acheter.