Évaluation gratuite de votre maison, condo ou plex à Longueuil: sa valeur marchande, et ce qui vous restera après la vente

Combien vaut une maison à Longueuil en 2026?

À Longueuil, la maison unifamiliale médiane s’est vendue 625 000 $ dans le Vieux-Longueuil et 587 500 $ à Saint-Hubert au 3e trimestre 2026, selon les statistiques de Centris, sans variation sur un an. À Greenfield Park, où les ventes du trimestre sont trop peu nombreuses pour une médiane, celle des quatre derniers trimestres est de 570 062 $.

Centris ne publie aucun chiffre pour la ville entière, et trois médianes ne se fondent pas en une seule. En copropriété, la médiane de l’été est de 398 500 $ dans le Vieux-Longueuil et de 395 000 $ à Saint-Hubert; pour un plex du Vieux-Longueuil, 840 000 $.

La médiane est le prix du milieu: elle ne décrit aucune maison en particulier. Celle du Vieux-Longueuil réunit des logements bâtis avant 1960, 19 % du parc selon le recensement de 2021, et d’autres construits après 2010. Entre une maison de 1949 près du métro et un cottage de 1985 resté d’origine, l’écart tient à ce qui a été refait, au terrain et à la rue.

Comment j’évalue une maison à Longueuil

Georges Matar

Ingénieur biomédical de formation, membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec, titulaire d'un doctorat. Courtier immobilier résidentiel, permis OACIQ J7941, RE/MAX DU CARTIER INC., agence immobilière.

Avant le courtage, j’ai passé une dizaine d’années en recherche scientifique, enseigné huit ans en faculté de génie et été gestionnaire régional du génie biomédical au Nunavik. Il m’en est resté une habitude: un chiffre donné sans sa marge d’erreur ne veut rien dire. Une évaluation de maison est une mesure. Je la traite comme telle.

1. Je choisis les comparables. Des ventes conclues récemment, le plus près possible de chez vous, de même type et d’âge semblable. J’y ajoute les inscriptions expirées ou retirées du secteur: elles montrent le prix que le marché a refusé, et un vendeur a intérêt à le connaître avant d’afficher.
2. J’ajuste chaque comparable pour ce qui le distingue de votre propriété: superficie habitable, année de construction, rénovations et leur âge, terrain, garage, sous-sol aménagé, piscine, distance de la gare ou de l’autoroute. Chaque ajustement est écrit, en dollars. Vous pouvez le discuter ligne par ligne.
3. Je mesure la dispersion. Une fois ajustés, les comparables ne tombent jamais sur le même prix. L’écart entre eux, l’écart-type pour les ingénieurs, dit à quel point la fourchette est fiable: trois ventes qui se tiennent à 10 000 $ près ne racontent pas la même histoire que six ventes étalées sur 80 000 $.
4. Je vous donne une fourchette, pas un chiffre flatteur. Le prix d’inscription stratégique et le prix de vente probable sont deux choses différentes. Je vous les montre côte à côte, avec ce qui pourrait faire bouger l’un ou l’autre.

C’est une analyse comparative de marché faite par un courtier immobilier, pas un rapport d’évaluateur agréé. Elle sert à décider s’il vaut la peine de vendre, quand, et à quel prix afficher.

Le premier ajustement, à Longueuil, est celui de l’âge. Selon le recensement de 2021, 76 % des logements de Greenfield Park et 59 % de ceux du Vieux-Longueuil ont été construits avant 1981. À Saint-Hubert, c’est 45 %, et 18 % datent de 2011 ou après. À plus de 45 ans, chaque composante se chiffre, refaite avec facture ou d’origine: toiture, fenêtres, entrée électrique, plomberie, drain français.

La maison à deux étages de 1949 vendue cette année dans le Vieux-Longueuil, présentée plus bas, en donne un exemple: toiture refaite et plomberie mise à jour en 2014, métro à proximité. Face à des comparables du même âge restés d’origine, ces travaux deviennent une ligne d’ajustement, que les factures et les dates permettent de défendre.

Le type de propriété change aussi la comparaison. Dans le Vieux-Longueuil, 58 % des ménages sont locataires, et 259 plex de 2 à 5 logements s’y sont vendus en un an, selon Centris: un plex s’y évalue aussi sur ses loyers, ses baux en place et ses dépenses. À Saint-Hubert, 53 % des logements sont des maisons individuelles et 69 % des ménages sont propriétaires. À Greenfield Park, les jumelés et les maisons en rangée forment 18 % du parc, et se comparent entre eux.

Pour cette maison, j’ai cherché les comparables par étapes. D’abord les ventes conclues en moins de 30 jours au cours des six derniers mois; puis celles qui ont pris 60 jours, 90 jours, jusqu’à six mois. On voit ainsi ce qui part vite et ce qui traîne, et la marge à donner au vendeur. J’ai ensuite élargi à un an, puis à un an et demi, pour lire la tendance de fond et pas seulement celle du moment. À chaque étape, le même type de propriété, jusqu’au nombre de chambres hors sol et au sous-sol.

Ce qui a pesé le plus: à l’étage, pas de vraies chambres séparées, mais une pièce divisée en deux, avec une seule entrée depuis l’escalier. Ce détail pouvait faire baisser le prix. Nous l’avons présenté aux acheteurs tel qu’il était, avec le potentiel de la maison, et il n’a pas été un obstacle. C’est pourquoi l’estimation faite sur papier garde une marge: la visite, et l’appel qui la précède sur l’état de la maison et les travaux prévus, viennent l’ajuster.

Ce que contient votre évaluation gratuite

Les ventes comparables de votre secteur

De trois à six propriétés semblables à la vôtre, vendues dans les six derniers mois quand le nombre de ventes le permet, plus loin dans le temps sinon, et je vous dis alors pourquoi. Pour chacune: sa fiche, son prix de vente, son délai, et ce qui la rapproche ou l’éloigne de votre maison.

La fourchette de prix

Deux chiffres côte à côte: le prix d’inscription que je recommanderais et le prix de vente probable. L’écart entre les deux correspond à la marge de négociation que les acheteurs de votre secteur ont obtenue sur les ventes récentes, mesurée par l’écart entre prix demandé et prix payé.

Le montant net après la vente

Le prix probable, moins le solde de votre hypothèque, la pénalité de remboursement anticipé s’il y a lieu, la rétribution du courtier et ses taxes, la quittance chez le notaire et un nouveau certificat de localisation si le vôtre n’est plus à jour. C’est ce chiffre qui décide d’un projet. Une bonne nouvelle sur le prix peut disparaître dans une pénalité que personne n’avait demandée au prêteur.

Les trois améliorations qui rapportent le plus, et celles qui ne valent pas la peine

Une liste courte, propre à votre maison: ce qui retire à l’acheteur une raison de négocier (une réparation visible, un document manquant, une pièce mal présentée) et ce qui vous coûterait plus cher que ce que vous en tireriez. Pas de liste générique de rénovations.

Pour un condo: la lecture du dossier de copropriété

Déclaration de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées, état du fonds de prévoyance et étude du fonds, règlements de l’immeuble: je les lis avant de fixer le prix. L’acheteur et son notaire les liront aussi, et une cotisation spéciale annoncée dans un procès-verbal finit toujours par se payer dans le prix. Je détiens la certification Coproprié-T en droit de la copropriété.

Exemple: ce qui reste après la vente d’une maison de 625 000 $ à Longueuil

Le calcul part de la maison médiane du Vieux-Longueuil au 3e trimestre 2026. Le solde de l’hypothèque, son taux et le taux de rétribution sont inventés: ils montrent la mécanique, pas votre résultat, que votre évaluation calcule avec vos chiffres.

Deux postes ne figurent pas au tableau, et c’est voulu. Les honoraires de quittance de l’hypothèque, que votre notaire fixe lui-même. Et la répartition des taxes municipales et scolaires au jour de l’acte: si vous avez déjà payé l’année, l’acheteur vous rembourse la part qui court après la vente.

Ni la loi ni l’OACIQ ne fixent de taux: la rétribution se négocie, en pourcentage ou en montant forfaitaire, et s’écrit dans le contrat de courtage. Sur une vente de 625 000 $, un point de pourcentage vaut 6 250 $, soit 7 185,94 $ une fois la TPS et la TVQ ajoutées. Le calcul complet est dans la commission du courtier au Québec, et tous les frais dans le coût réel de vendre une maison au Québec.

Faites d’abord confirmer la pénalité par votre prêteur. À taux fixe, il retient le plus élevé entre trois mois d’intérêts et le différentiel de taux, qui peut dépasser de loin l’exemple. Demandez le montant à la date prévue de la vente, et si le prêt peut être transféré: la pénalité hypothécaire, avec exemples.

Le marché immobilier de Longueuil en chiffres

Chiffres de juillet à septembre 2026, relevés sur Centris le 11 novembre 2026; ceux du 4e trimestre les remplaceront à la mi-janvier 2027.

Sources: statistiques immobilières de Centris pour Longueuil (Le Vieux-Longueuil), Longueuil (Saint-Hubert) et Longueuil (Greenfield Park). Les variations comparent au 3e trimestre de 2025; celle du délai est en jours. « Non publié »: Centris juge le nombre de ventes insuffisant pour une statistique fiable.

Les prix tiennent, les ventes ralentissent: la médiane de la maison ne bouge ni dans le Vieux-Longueuil ni à Saint-Hubert, où il s’est vendu respectivement 5 % et 18 % moins de maisons qu’à l’été 2025. L’offre de maisons reste mince. Au rythme de l’été, Saint-Hubert avait environ 3,1 mois d’inventaire (134 maisons en vigueur pour 43 ventes par mois), le Vieux-Longueuil 3,4 (132 pour 38,7), Greenfield Park 3,9 (36 pour 9,3).

Le condo vit l’inverse: les copropriétés en vigueur ont augmenté de 32 % dans le Vieux-Longueuil et de 52 % à Saint-Hubert, où les ventes ont chuté de 44 %. Le même calcul donne environ 5,7 mois d’inventaire dans le Vieux-Longueuil (221 pour 38,7 ventes par mois) et près de 7 à Saint-Hubert (137 pour 20).

C’est dans le plex que Longueuil pèse le plus sur la Rive-Sud: en un an, ses trois arrondissements ont vendu 394 des 678 plex recensés par Centris sur la Rive-Sud, soit 58 %, contre 20 % des maisons. Cet été, le plex du Vieux-Longueuil a pourtant mis 58 jours à trouver preneur, 12 de plus qu’un an plus tôt: environ 5,8 mois d’inventaire (99 en vigueur pour 17 ventes par mois).

À Greenfield Park, l’offre a bondi: 36 maisons (+63 %) et 33 copropriétés (+266 %) en vigueur, pour 28 et 11 ventes.

Quand l’offre grossit, l’acheteur choisit, et il écarte ce qui l’inquiète. En 2026, pour cette même maison du Vieux-Longueuil, mon vendeur voulait d’abord vendre sans garantie légale. Je lui ai posé mes questions: rien ne justifiait de l’exclure. Il a insisté, et j’ai respecté son choix. Les offres ne sont pas venues. Il a alors rétabli la garantie, et elles ont commencé à entrer. Les courtiers des acheteurs nous ont demandé pourquoi; la réponse tenait en une phrase: il n’y avait pas de raison de l’exclure. Une exclusion peut se justifier, par exemple dans une succession dont le liquidateur ne connaît pas la maison; sans raison, elle inquiète l’acheteur: vendre sans garantie légale.

Valeur par secteur de Longueuil

Centris publie Longueuil en trois territoires, aux noms des arrondissements, et rien en dessous: Le Moyne, le secteur du métro ou Laflèche n’ont pas de statistiques propres. Sur les quatre derniers trimestres, d’octobre 2025 à septembre 2026, les médianes se placent ainsi:

Source: mêmes pages de Centris, et Centris pour la Rive-Sud de Montréal. La dernière ligne couvre tout ce territoire, Brossard et Boucherville comprises: c’est un repère, pas un chiffre de Longueuil.

Le Vieux-Longueuil

Le plus gros marché des trois, avec 283 ventes au dernier trimestre: autant de condos que de maisons, plus 51 plex. La valeur s’y joue sur la distance à pied de la station Longueuil-Université-de-Sherbrooke, sur l’âge des composantes et, pour un plex, sur les loyers en place. Le vieux noyau est un site patrimonial cité de plus de 950 bâtiments, selon la Ville, où les interventions extérieures sont encadrées.

Saint-Hubert

Le plus unifamilial des trois, et le plus récent: 18 % des logements datent de 2011 ou après, contre 8 % dans le Vieux-Longueuil et 3 % à Greenfield Park. Les comparables doivent donc avoir le même âge, pas seulement le même quartier. Près de l’aéroport de Saint-Hubert, devenu le MET, le bruit des corridors d’approche entre dans la comparaison, comme la distance de la gare exo Longueuil-Saint-Hubert.

Greenfield Park

Le plus petit, 17 197 habitants au recensement de 2021, et le plus ancien: 76 % de ses logements datent d’avant 1981. Sans médiane trimestrielle, les comparables se cherchent sur une période plus longue ou dans les rues voisines, avec un ajustement écrit pour chaque écart. Le cadre de gestion du patrimoine de la Ville, daté de 2018, y soumet les modifications extérieures à un PIIA: faites confirmer la règle de votre adresse avant des travaux de façade.

Pour aller plus loin: ma page courtier immobilier à Longueuil, le marché immobilier de Longueuil par secteur et les analyses du Vieux-Longueuil, de Saint-Hubert et de Greenfield Park.

Comment ça se passe

1. 1. Vous inscrivez l'adresse 1 minute

   Le formulaire commence par l’adresse. Le moment de vente prévu et vos coordonnées suffisent pour le reste; « je m’informe » est une réponse valable.

2. 2. Un appel de dix minutes En moins de 24 h

   Je vous pose les questions que les données ne disent pas: rénovations, problèmes connus, ce que vous comptez faire ensuite. Si vous n’aimez pas le téléphone, on le fait par texto.

3. 3. L'analyse, chez vous ou en vidéo À la date qui vous convient

   Je vous présente les comparables, la fourchette et le montant net. Une visite rend l’analyse plus précise, parce que l’état et les rénovations ne se voient pas dans les données. Elle n’est pas obligatoire pour une première fourchette.

4. 4. Un plan de mise en marché, seulement si vous le voulez Sur demande

   Prix d’inscription, préparation, calendrier, documents à rassembler. Si vous ne le demandez pas, on s’arrête à l’étape 3.

Évaluation municipale, évaluateur agréé, estimateur en ligne ou analyse de courtier: laquelle vous faut-il?

Pourquoi le rôle d’évaluation de Longueuil est loin du prix du marché

Le rôle de Longueuil vaut pour 2025, 2026 et 2027, comme ceux des quatre autres villes de l’agglomération, et sa date de référence est le 1er juillet 2023 (Loi sur la fiscalité municipale, article 46). Votre avis d’évaluation décrit le marché de cet été-là.

Le ministère des Affaires municipales mesure l’écart chaque année. La proportion médiane du rôle de Longueuil est passée de 100 % en 2025 à 94 % en 2026, puis à 89 % pour 2027: au point médian, les valeurs inscrites représentent 89 % des prix de vente, soit un facteur comparatif de 1,12. Une maison typique inscrite à 500 000 $ correspond donc à un prix autour de 560 000 $. C’est une tendance d’ensemble, pas la mesure de votre adresse.

Le compte de taxes s’éloigne encore plus du marché: la Ville étale la hausse du rôle sur trois ans, un tiers par année. Dans son exemple, une propriété passée de 390 000 $ à 540 000 $ est taxée sur 490 000 $ en 2026.

Le rôle suivant, pour 2028 à 2030, aura pour date de référence le 1er juillet 2026. Contester la valeur qui sert à vos taxes est une autre procédure: contester son évaluation municipale. L’estimateur en ligne donne un ordre de grandeur à partir des médianes Centris.

Sept erreurs qui coûtent cher aux vendeurs de Longueuil

1. Afficher au-dessus des comparables

Avec 221 copropriétés en vigueur dans le Vieux-Longueuil et 137 à Saint-Hubert cet été, l’acheteur compare, parfois dans le même bâtiment. L’alerte de Centris.ca lui arrive à l’inscription, avec le prix du premier jour: c’est ce prix-là qu’il met à côté des unités voisines.

2. Se fier à la médiane de l’arrondissement

La médiane du Vieux-Longueuil mélange le site patrimonial, Le Moyne et des constructions récentes; celle de Greenfield Park n’existe même pas pour le dernier trimestre. Afficher 625 000 $ parce que c’est « le prix du quartier », c’est oublier tout ce qui sépare votre maison de ce chiffre.

3. Prendre son compte de taxes pour un prix

Le rôle mesure juillet 2023, Québec l’estime à 89 % des prix de vente pour 2027, et l’étalement de la Ville abaisse encore la base taxée. Trois raisons pour lesquelles ce chiffre, pour une maison typique, reste sous le prix du marché.

4. Lancer des travaux extérieurs sans vérifier la règle

Dans le site patrimonial cité du Vieux-Longueuil, réparer un immeuble ou modifier son apparence extérieure se fait aux conditions que le conseil peut imposer, avec un préavis d’au moins 45 jours (Loi sur le patrimoine culturel, articles 138 et 139). À Greenfield Park, c’est un PIIA. Des fenêtres changées à la hâte, sans autorisation, donnent à l’acheteur une raison de plus de négocier.

5. Arriver sans l’historique de l’eau

Le budget 2026 de la Ville range le Vieux-Longueuil et Greenfield Park parmi les arrondissements « particulièrement touchés par les épisodes de fortes pluies ». La déclaration du vendeur vous fait répondre sur les dommages causés par l’eau, et l’acheteur demandera s’il y a un clapet antiretour. Une infiltration réglée, facture et date à l’appui, rassure; une réponse vague inquiète.

6. Mettre un plex en vente sans ses baux

Le plex du Vieux-Longueuil a mis 58 jours en moyenne à se vendre cet été. Son acheteur achète des revenus: il voudra les baux, les loyers, les dépenses et les avis d’augmentation, et son prêteur aussi. Réunissez-les avant l’inscription: vendre un plex.

7. Promettre d’acheter avant que le condo soit vendu

Un condo de Saint-Hubert est resté 45 jours sur le marché en moyenne au dernier trimestre, face à 137 unités en vigueur. Promettre d’acheter une maison sans condition de vente en comptant écouler le condo en un mois, c’est parier sur une moyenne; s’il traîne, vous portez deux hypothèques.

Quand vendre à Longueuil?

Aucune saison ne fait monter un prix à elle seule. Deux faits locaux comptent quand même.

D’abord, le calendrier des familles: selon le recensement de 2021, 42 % des familles de Saint-Hubert et 41 % de celles de Greenfield Park sont des couples avec enfants à la maison. Pour changer d’école à la rentrée, l’acte se signe vers l’été et les visites commencent des mois plus tôt: une maison familiale inscrite au printemps se présente quand ces acheteurs visitent.

Ensuite, l’offre. Les maisons en vigueur reculent à Saint-Hubert (-10 %) et montent un peu dans le Vieux-Longueuil (+6 %), mais les condos en vigueur augmentent partout, de 32 % à 266 %: pour un condo, aucune saison ne remplace un prix d’inscription juste. Vendre l’hiver a ses propres règles: vendre sa maison en automne ou en hiver.

Votre calendrier compte davantage: une naissance, une retraite, des baux de plex à échéance, un achat à coordonner. Le formulaire propose quatre horizons: d’ici 3 mois, dans 3 à 6 mois, dans 6 à 12 mois, ou « je m’informe ». Six mois d’avance laissent le temps de commander le certificat, de retrouver les factures et de faire confirmer une règle patrimoniale.

Vendre et acheter en même temps à Longueuil

Une famille qui manque d’une chambre, ou un couple dont la maison est devenue trop grande: une personne sur cinq a plus de 65 ans dans le Vieux-Longueuil comme à Greenfield Park, selon le recensement de 2021. Le risque, dans les deux cas: une vente et un achat qui ne se concluent pas le même jour.

Quatre étapes, dans cet ordre:

1. Connaître d’abord le montant net de votre vente: c’est lui, pas le prix affiché, qui fixe votre budget d’achat.
2. Choisir l’ordre: vendre ferme avant de promettre d’acheter, ou acheter sous condition de vendre. La condition vous couvre si la vente tarde, mais un vendeur qui reçoit aussi une offre sans condition sera tenté de la préférer.
3. Négocier les dates d’acte et d’occupation, qui se fixent séparément; quelques jours d’écart se règlent par une occupation convenue par écrit.
4. Valider le prêt-relais avec le prêteur: il comble l’intervalle jusqu’à l’encaissement du produit de votre vente, une fois celle-ci ferme. Le prêteur en fixe les conditions; je ne donne pas de conseil hypothécaire.

Si vous rachetez à Longueuil, la Ville applique en 2026 un droit de mutation de 0,5 % sur les premiers 62 900 $, de 1 % jusqu’à 315 000 $, de 1,5 % jusqu’à 630 100 $ et de 3 % au-delà. Une maison de 625 000 $ paie ainsi 7 485,50 $, un plex de 840 000 $, 13 859 $. La base peut être la valeur au rôle multipliée par 1,06 si elle dépasse le prix; votre notaire confirme les tranches de l’année. Voyez la taxe de bienvenue au Québec et vendre avant d’acheter.