Un plex se vende por sus ingresos tanto como por sus paredes. El comprador, sea inversionista o futuro propietario ocupante, mira primero los alquileres inscritos en los contratos de arrendamiento, los gastos reales y el estado del edificio, y luego compara el precio con los plex similares vendidos en el sector. Preparar esos tres expedientes antes de la puesta en el mercado es lo que permite después defender el precio en la negociación, en lugar de justificarlo a posteriori.
Compré mi propio tríplex antes de ser corredor, para vivir en él: vivo en la planta baja y alquilo las otras dos viviendas. Antes de la oferta, analicé los alquileres y los gastos, el historial de mantenimiento, los trabajos ya hechos y los que quedaban por hacer, y luego el potencial de flujo de efectivo. Cuando vendo un plex, preparo entonces las respuestas a las preguntas que yo mismo hice como comprador.
¿Cómo evalúa un comprador un plex?
Hace dos lecturas, y la venta se juega en la diferencia entre ambas.
| Lectura | Lo que mide | Lo que la hace variar |
|---|---|---|
| Ventas comparables | El precio de los plex similares vendidos recientemente en el sector | Número de viviendas, estado, estacionamiento, sótano, terreno |
| Multiplicador de ingresos brutos | El precio dividido entre los alquileres anuales | Alquileres por debajo del mercado, vivienda vacía, contratos que terminan pronto |
| Ingreso neto | Los alquileres menos los gastos reales: impuestos, seguro, energía, mantenimiento | Calefacción pagada por el propietario, trabajos postergados |
Un multiplicador solo tiene sentido con alquileres verificables. Es mi criterio de ingeniero, y es el cálculo que rehace un comprador serio: alquileres bajos, congelados por contratos antiguos, hacen que el edificio parezca caro según sus ingresos cuando quizá no lo es según los comparables. Hay que mostrar entonces la diferencia con los alquileres del sector, con cifras, en lugar de prometer un aumento que regula el Tribunal administratif du logement (TAL), el tribunal de vivienda de Quebec.
¿Qué documentos preparar antes de vender un plex?
Antes de la primera visita, reúno con usted:
- los contratos de arrendamiento vigentes, los avisos de modificación ya enviados y las respuestas de los inquilinos;
- una tabla de los alquileres, de los vencimientos y de lo que incluye cada contrato (calefacción, electrodomésticos, estacionamiento);
- las cuentas de impuestos municipal y escolar, la prima de seguro y, si la calefacción corre por su cuenta, doce meses de facturas de energía;
- las facturas de los trabajos realizados y el historial de mantenimiento;
- un certificado de localización actualizado, y el formulario obligatorio Declaraciones del vendedor de la OACIQ, que también pide los ingresos de un edificio de renta, completado con cuidado.
Un expediente completo no hace subir el precio por sí solo. Sobre todo evita que el comprador, por falta de información, se proteja bajando su oferta o añadiendo condiciones.
¿Cómo son las visitas cuando el plex está alquilado?
El arrendador debe dar a los inquilinos un aviso de 24 horas para que un posible comprador visite una vivienda, y el inquilino puede negarse a una visita antes de las 9 h o después de las 21 h (artículos 1931 y 1932 del Código Civil). Agrupo las visitas en unos pocos horarios, aviso a los inquilinos por escrito y les explico lo que la venta cambia para ellos: nada, en cuanto a su contrato de arrendamiento.
¿Qué pasa con el contrato de arrendamiento después de la venta?
Continúa. El comprador se convierte en el nuevo arrendador, en las mismas condiciones, y la venta no permite poner fin a los contratos. El comprador que quiere habitar una de las viviendas debe seguir el procedimiento de recuperación de vivienda, con sus avisos, sus plazos y las protecciones previstas para ciertos inquilinos. Lo explico desde la puesta en el mercado, porque un comprador ocupante que lo descubre después de la oferta es un comprador que se retira. El detalle está en Propietario ocupante de un plex, Quebec.
Fuentes
Consultadas el 4 de noviembre de 2026.
- Código Civil de Quebec (en francés), artículos 1931 y 1932 (acceso a la vivienda y visitas) y 1937 (contrato de arrendamiento y enajenación del bien arrendado).
- OACIQ, guía del vendedor, Les Déclarations du vendeur sur l’immeuble (en francés).
