Ocho situaciones para no comprar

Calificar y estar listo son dos cosas distintas. Un prestamista mide su capacidad de pago en un instante preciso. No mide si el momento es bueno para usted. Estas son las ocho situaciones en las que, con los números delante, la respuesta suele ser esperar.

1. Un ingreso demasiado nuevo para haber sido puesto a prueba

La prueba de resistencia existe precisamente porque un ingreso puede bajar. La Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (BSIF) fija la tasa mínima de calificación de las hipotecas no aseguradas en la más alta entre la tasa del contrato más 2 % y un piso de 5,25 %. El BSIF explica que esta prueba ayuda a los prestatarios a seguir pagando incluso ante un choque financiero negativo: una caída de ingresos, un aumento de los gastos del hogar o una subida de las tasas. La SCHL aplica la misma tasa de calificación a los préstamos asegurados.

Dicho de otro modo, se pone a prueba su ingreso actual contra una tasa más alta. No se pone a prueba cuánto durará ese ingreso. Un período de prueba en el empleo, un primer contrato, un paso reciente al trabajo autónomo: ese riesgo queda enteramente de su lado. Ninguna regla le prohíbe comprar. Simplemente no hay nadie más que lo cargue.

2. Una deuda cara que debería irse primero

La SCHL limita la relación de amortización bruta de la deuda (ABD) al 39 % y la relación de amortización total de la deuda (ATD) al 44 % del ingreso anual bruto. La ABD cuenta capital, intereses, impuestos y calefacción. La ATD suma todas sus demás deudas. El capital y los intereses que se usan son los del préstamo con la prima de seguro incluida, no los del monto que usted cree pedir.

El detalle que sorprende: para una tarjeta de crédito o una línea de crédito no garantizada, el cálculo usa un pago mensual de al menos el 3 % del saldo pendiente, a menudo más de lo que usted paga en realidad. Para una línea garantizada se usa un pago amortizado a 25 años. Y el 50 % de las cuotas de condominio entra en ambas relaciones.

Pagar primero la deuda más cara hace dos cosas a la vez: libera efectivo y aumenta el préstamo al que usted tiene derecho. El orden de las operaciones importa más que la velocidad.

3. Un pago inicial prestado

Para un préstamo asegurado sobre una propiedad de una o dos viviendas ocupada por el propietario, el pago inicial mínimo es del 5 % sobre los primeros 500 000 $ del valor de préstamo, más 10 % sobre el resto. El valor de préstamo debe quedar por debajo de 1 500 000 $; por encima, el seguro ya no se ofrece. La SCHL exige además que al menos un prestatario tenga un puntaje de crédito de 600 o más.

La SCHL llama pagos iniciales tradicionales a sus ahorros, a la venta de una propiedad y a una donación en dinero no reembolsable de un pariente cercano. Un préstamo personal no garantizado o una línea de crédito no garantizada son fuentes no tradicionales. Siguen permitidas para una o dos viviendas cuando la relación préstamo-valor está entre 90,01 % y 95 % y el prestatario tiene un buen historial de crédito. El precio está impreso en el baremo: la prima pasa de 4,00 % a 4,50 % del préstamo.

El Régimen de acceso a la propiedad permite retirar hasta 60 000 $ de un REER, pero es un préstamo que usted se hace a sí mismo, reembolsable en 15 años. Para un primer retiro hecho entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2028, el inicio del período de reembolso se aplaza al quinto año siguiente al retiro. Aplazado no es anulado.

4. Un horizonte de tenencia demasiado corto

Los gastos de entrada no vuelven. El derecho de mutación, la taxe de bienvenue, se calcula para 2026 al 0,5 % sobre los primeros 62 900 $, al 1,0 % sobre el tramo de 62 900,01 $ a 315 000 $, y al 1,5 % sobre lo que excede 315 000 $, aplicado al mayor entre el precio de venta y el valor de mercado. Un municipio puede fijar una tasa superior, hasta el 3 %, sobre cualquier tramo por encima de 500 000 $, y Montreal puede ir más alto. El detalle está en la guía de la taxe de bienvenue.

Añada la prima del seguro hipotecario, 4,00 % del préstamo con una relación préstamo-valor del 95 %. La prima puede sumarse al préstamo; el impuesto provincial que se le aplica, no, así que esa parte se paga en efectivo. Revenu Québec fija el impuesto sobre las primas de seguro en 9 %, y subirá a 9,975 % para las primas pagadas después del 31 de diciembre de 2026. Sume el notario, la inspección, la mudanza.

Salir también cuesta. Romper una hipoteca cerrada acarrea normalmente una penalidad por pago anticipado que puede contarse en miles de dólares, a la que la Agencia del Consumidor en Materia Financiera de Canadá añade gastos de administración, de tasación, de reinversión y de cancelación, sin contar la devolución de cualquier reembolso en efectivo recibido al inicio. Después, la retribución del corredor en la reventa. Todos reunidos en el costo real de comprar una primera casa.

5. Una separación o una sucesión sin liquidar

El matrimonio y la unión civil crean un patrimonio familiar que incluye todas las residencias usadas por la familia, sin importar cuál de los cónyuges sea el propietario. Tras una separación de cuerpos, un divorcio o una disolución, se establece el valor de mercado de los bienes, se restan las deudas contraídas para adquirirlos, mejorarlos o conservarlos, y el valor neto restante se reparte por partes iguales. Mientras ese cálculo no esté hecho, usted no conoce su pago inicial. Los puntos de referencia están en la guía de divorcio e inmobiliario.

Una sucesión sigue su propio reloj: inventario de los bienes por el liquidador, declaración de transmisión preparada por el notario e inscripción de los nuevos derechos en el registro de la propiedad, y después aviso de cierre de la cuenta final. Una herencia no es un depósito con fecha fija. No firme una promesa de compra cuyo financiamiento dependa de ella sin una condición escrita.

6. Una compra que nace de la presión de otros

Esta no tiene cifra oficial, y ahí está justamente el problema. Decir que alquilar es tirar el dinero por la ventana no es un análisis, es una réplica. Un plazo fijado por un padre, una pareja o un colega no es su plazo. Quien firma la hipoteca la lleva hasta el final, solo.

7. Un flechazo sin inspección

El artículo 1726 del Código Civil de Quebec es claro: el vendedor no está obligado a garantizar el vicio aparente, y es aparente el vicio que puede constatar un comprador prudente y diligente sin necesidad de recurrir a un experto. Renunciar a la inspección para ganar una subasta traslada ese riesgo sobre usted, definitivamente. Para el costo y el momento, lea cuánto cuesta la inspección y cuándo hacerla.

8. Un presupuesto sin ningún margen

Los umbrales de 39 % y 44 % son techos reglamentarios, no objetivos. Se calculan a la tasa de calificación, más alta que su tasa real: esa diferencia es un margen de seguridad, no un presupuesto para gastar. La calefacción, el impuesto predial y la mitad de las cuotas de condominio ya están en el cálculo. La cuota especial, el calentador de agua y el techo, no.

La pregunta que hay que hacerse

Ninguna de estas ocho situaciones es permanente. En casi todos los casos, de seis a dieciocho meses cambian por completo los números. Un corredor cuya retribución depende de una transacción tiene una razón evidente para no decirle que espere. Por eso mismo la frase vale algo cuando se dice.

¿Duda entre comprar ahora y esperar un año? Escríbame: ponemos sus cifras en una hoja y le digo con franqueza cuál de los dos escenarios se sostiene.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges