Guía del Vendedor
El costo real de vender una casa en Quebec
La mayoría de los vendedores calcula su producto neto así: precio de venta, menos el saldo hipotecario, menos la …
Es una de las preguntas más frecuentes entre los primeros compradores, y ninguna cifra única puede responderla con honestidad.
Dos personas que ganan exactamente el mismo salario pueden ser aprobadas por montos que difieren en 150 000 dólares. Aquí está el porqué, y cómo calcular el suyo.
El prestamista no mira su salario, mira dos razones
Las instituciones financieras canadienses usan dos razones de servicio de deuda.
El ABD, amortización bruta de la deuda. Es la porción de su ingreso bruto mensual destinada a la vivienda: pago hipotecario, impuestos municipales y escolares, calefacción y la mitad de las cuotas de condominio si corresponde. El límite habitual ronda el 32 %, a veces algo más según el expediente.
El ATD, amortización total de la deuda. Lo mismo, más todas sus otras deudas: préstamo de auto, línea de crédito, tarjetas de crédito, préstamo estudiantil, pensión alimenticia. El límite habitual ronda entre el 40 % y el 44 %.
Es el ATD el que bloquea la mayoría de los expedientes, no el salario.
Por qué su vecino con el mismo salario es aprobado por más
Tome dos hogares con un ingreso combinado idéntico de 110 000 dólares.
El primero no tiene deudas. El segundo tiene un pago de auto de 650 dólares mensuales y un saldo en una línea de crédito. Ese pago de auto por sí solo resta decenas de miles de dólares de capacidad de endeudamiento, porque consume una parte del ATD que de otro modo habría ido a la vivienda.
Por eso la misma regla se aplica a toda compra prevista en los próximos doce meses: no financie un vehículo, no tome un nuevo préstamo personal y pague los saldos de tarjetas de crédito antes de presentar su solicitud. El efecto sobre su capacidad de endeudamiento es mayor que el de un aumento de salario de 5 000 dólares.
La prueba de resistencia
Otro elemento que muchos compradores descubren demasiado tarde: usted no califica a la tasa que le ofrecen.
Los prestamistas bajo regulación federal deben calificarlo a una tasa superior a su tasa real, para verificar que podría seguir pagando si las tasas subieran. En la práctica, su pago se calcula a una tasa más alta para efectos de la aprobación.
Resultado: el monto que puede pedir prestado es inferior a lo que su pago real sugeriría. Es frustrante, pero también es lo que protege a los compradores de una renovación imposible dentro de cinco años.
El pago inicial cambia todo el cálculo
Las reglas canadienses de pago inicial mínimo son progresivas:
- 5 % sobre los primeros 500 000 dólares del precio
- 10 % sobre la porción entre 500 000 y 1 500 000 dólares
- 20 % por encima de 1 500 000 dólares
Por debajo del 20 %, el seguro hipotecario es obligatorio. Esa prima se suma al monto prestado y por lo tanto aumenta su pago mensual, lo que a su vez reduce su capacidad de compra.
Pasar del 15 % al 20 % de pago inicial suele tener un efecto mayor sobre su presupuesto mensual del que los compradores anticipan, porque la prima de seguro desaparece al mismo tiempo.
Y los costos que el cálculo del prestamista ignora
Su aprobación le dice lo que el banco acepta prestarle. No le dice lo que puede sostener con comodidad.
Los rubros que los nuevos propietarios más subestiman:
- Los derechos de mutación, llamados comúnmente impuesto de bienvenida, pagaderos unos meses después de la compra
- Los honorarios del notario, la inspección y la mudanza
- Los impuestos municipales y escolares, si antes alquilaba
- El mantenimiento, que suele estimarse alrededor del 1 % del valor de la propiedad por año
- Las cuotas de condominio, si se trata de un condominio
Un hogar aprobado por 550 000 dólares que compra a 550 000 dólares suele encontrarse ajustado el primer año. Comprar ligeramente por debajo de su tope de aprobación no es falta de ambición, es margen de maniobra.
Cómo obtener su propia cifra
No existe un salario mínimo universal para comprar en Montreal o Laval. Lo que existe es su cifra, calculada a partir de su ingreso, sus deudas, su pago inicial y la tasa del momento.
Dos pasos concretos:
Haga una primera estimación con la calculadora de capacidad de compra y la calculadora hipotecaria para ver el efecto del precio y del pago inicial sobre su cuota.
Obtenga una preaprobación real con un prestamista o un corredor hipotecario. Es gratuita, bloquea una tasa por un período determinado y es lo que le da peso al momento de hacer una oferta. Una preaprobación vale infinitamente más que una simulación en línea.
Solo entonces se buscan propiedades. Buscar antes de conocer su cifra es la mejor manera de enamorarse de algo que no puede financiar.
Para completar, lea el costo real de comprar su primera vivienda en Quebec y la guía hipotecaria para primeros compradores.
¿Quiere saber qué permite realmente su situación? Escríbame. Puedo referirlo a corredores hipotecarios que hacen este cálculo correctamente, sin costo para usted.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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