Vivienda intergeneracional en Laval

Sus padres venden su casa y quieren mudarse con usted. Usted imagina una vivienda en el sótano, una segunda cocina, una puerta que se cierra con llave. Antes del primer plano del arquitecto, una cosa debe quedar clara: este proyecto no lo autoriza una ley provincial, sino el reglamento de urbanismo de su ciudad. Laval y Montreal no dicen lo mismo.

Soy corredor, no notario ni fiscalista: esto es información general.

Lo que la palabra “intergeneracional” no dice

Ninguna ventanilla entrega un “permiso de vivienda intergeneracional”. Lo que usted pide es la autorización para añadir una vivienda a un edificio que solo tiene una. El vocabulario oficial habla de unidad de habitación accesoria o adicional, el logement additionnel.

El matiz no es cosmético. Un logement additionnel autorizado es una segunda vivienda de verdad: aparece en el permiso, puede recibir su propia dirección civica y entra en los cálculos del prestamista y del fisco.

Vivienda intergeneracional en Laval: lo que el reglamento permite

Laval publica un procedimiento preciso para añadir un logement additionnel en una casa unifamiliar. Tres puntos sorprenden a las familias.

El permiso es obligatorio y la vivienda debe quedar adosada. La Ciudad es explícita: la creación de una unidad de habitación accesoria enteramente separada de la residencia principal no está permitida en su territorio. La obra solo se autoriza dentro de una casa de una vivienda ya existente. Las configuraciones reconocidas son la ampliación, la transformación de un garaje adosado y el sótano acondicionado de tipo estudio.

El acceso es flexible. El logement additionnel puede ser accesible directamente desde la vivienda principal o por un vestíbulo común, y la puerta que une las dos puede cerrarse con llave o no. Se puede construir una entrada separada en cualquier fachada. Laval precisa además que añadir una plaza de estacionamiento no es obligatorio.

El vínculo familiar no es la condición que todos imaginan. Entre las ventajas que enumera, la Ciudad nombra el ingreso por alquiler y la posibilidad de que el propietario ocupe el logement additionnel mientras alquila la parte principal de la casa. En Laval, la autorización municipal no lo encierra entonces en un uso reservado a los parientes. Son el prestamista y el fisco quienes ponen los límites reales.

Antes de dibujar nada, verifique en la herramienta Info-règlements si su dirección está sujeta a un plan de implantación e integración arquitectónica: si aparece la mención, se añaden exigencias. El expediente sigue siendo pesado: plano de arquitecto completo, certificado de localización reciente de un agrimensor, ficha de conexión de servicios. En zona inundable, una vivienda en el sótano podría estar prohibida. Las demás verificaciones del territorio están reunidas en la guía de compra en Laval.

Vivienda intergeneracional en Montreal: el reglamento es el del arrondissement

En Montreal no existe una respuesta única. El reglamento de urbanismo se adopta por arrondissement, el distrito municipal, y dos direcciones separadas por una calle pueden caer bajo dos regímenes distintos.

Un ejemplo. En Le Sud-Ouest, el reglamento de urbanismo 01-280 clasifica los usos de habitación por número de viviendas: la categoría H.1 comprende los edificios de una sola vivienda, la categoría H.2, los de dos viviendas. En un sector donde solo se autoriza la categoría H.1, una segunda vivienda no es un uso permitido. Y el artículo 151.1 del mismo reglamento prohíbe acondicionar una vivienda en el sótano, salvo en dos zonas designadas por su nombre. La solución más común en otros lugares queda entonces cerrada por defecto en ese arrondissement.

La Ciudad confirma la regla general en su página del número de dirección municipal: añadir una sola vivienda suplementaria en el sótano es posible en ciertas zonas de habitación, y hay que validar las reglas en el mostrador de permisos. La solicitud de dirección municipal se hace al mismo tiempo que la solicitud de permiso, y un inspector puede verificar la conformidad de la vivienda en el lugar.

Un punto que no encontré, y prefiero decirlo: ni la página de Laval ni la de Montreal que consulté obligan a retirar la segunda cocina cuando el padre se va. Esa condición existe en otras partes de Quebec. Hágala verificar para su dirección antes de firmar una promesa de compra.

La regla fiscal que decide en su lugar

Aquí es donde las familias quedan atrapadas, años después.

El cambio de uso. Revenu Québec es claro: hay changement d’usage, cambio de uso, si usted transforma, en su totalidad o en parte, un bien que utiliza como residencia principal en un bien que sirve para ganar un ingreso de alquiler, y un cambio de uso ocurre cada vez que varía el porcentaje de utilización. En el momento del cambio, se considera que usted enajenó la parte transformada por un producto igual a su justo valor de mercado y que la adquirió de nuevo inmediatamente después al mismo precio. De ello puede resultar una ganancia de capital que declarar en el año del cambio.

Una elección permite diferir esa ganancia. Debe haberse hecho previamente ante la Agencia de Ingresos de Canadá, en virtud del párrafo 45(2) de la Ley del impuesto sobre la renta, y entonces se aplica automáticamente en Quebec. Desde el 19 de marzo de 2019, puede referirse a un cambio de uso parcial. Nunca lo dispensa de declarar el ingreso de alquiler.

Alojar no es alquilar. Revenu Québec reconoce que se puede alquilar una parte de la residencia sin provocar un cambio de uso, por ejemplo una o dos habitaciones a huéspedes. Un padre alojado sin renta no genera ningún ingreso de alquiler. Esa distinción es la verdadera línea divisoria del proyecto.

La designación se hace en un formulario. Para obtener la exención, usted debe completar el formulario TP-274 y marcar la casilla 109 de la parte A del anexo G, y luego adjuntar todo a la declaración del año de la venta. Olvidar el TP-274 expone a una penalidad de 100 $ por mes, hasta un máximo de 5 000 $. La designación quebequense solo es posible si la misma designación se hizo primero ante la Agencia de Ingresos de Canadá.

Financiar el logement additionnel: lo que exige la SCHL

La SCHL (la sociedad canadiense de hipotecas y vivienda) ofrece un refinanciamiento destinado precisamente a la creación de una vivienda accesoria. Sus condiciones se parecen mucho a un marco intergeneracional.

• Para una propiedad ocupada por su propietario, hasta cuatro viviendas incluidas las que ya existen, el préstamo puede alcanzar el 90 % del valor.
• El valor del inmueble una vez hechas las obras debe ser inferior a 2 000 000 $.
• La amortización máxima es de 30 años.
• Al menos una vivienda debe estar ocupada por el prestatario, o por una persona ligada a él por el matrimonio, la unión de hecho o un vínculo padre-hijo reconocido en derecho, y ello sin renta.
• La vivienda accesoria debe ser autónoma, conforme a los reglamentos aplicables, y no puede servir al alquiler de corto plazo, es decir todo período de menos de 90 días consecutivos.
• El financiamiento asegurado debe aprobarse antes del inicio de la construcción y servir para las obras. No se permite ningún retiro de capital.

Retenga la cuarta condición: la SCHL acepta que la vivienda sea ocupada sin renta por un allegado. Antes de llamar a un prestamista, pase el costo de las obras por la calculadora hipotecaria.

Las obras: la licencia RBQ también apunta al propietario

La Régie du bâtiment du Québec (el organismo que regula la construcción) entrega cuatro categorías de licencia. La licencia de contratista es necesaria para toda persona que, por cuenta de otros, ejecuta o manda ejecutar trabajos de construcción. La licencia de constructor-propietario es obligatoria para toda persona que, por cuenta propia, ejecuta o manda ejecutar tales trabajos. Muchas familias lo descubren demasiado tarde. La verificación se hace como lo explica la guía sobre la elección de un contratista de renovación.

El título, el dinero del padre y lo que viene después

El permiso resuelve el edificio. No resuelve nada entre ustedes.

El nombre en el título. Si el padre aporta 150 000 $ y solo los hijos están en el título, el padre no es propietario. Si está en el título con ustedes, están en indivisión. Éducaloi lo recuerda: sin convenio, la ley presume que son propietarios en partes iguales, aunque los aportes iniciales y las contribuciones hipotecarias sean desiguales, y la ganancia de reventa se reparte del mismo modo. El marco completo se trata en comprar entre varios y la indivisión.

El rastro del dinero. Donación o préstamo, los dos se parecen en una cuenta bancaria y se distinguen ante un notario. Sin un escrito fechado, la suma desaparece de la memoria común y reaparece en el peor momento.

El notario es obligatorio, no facultativo. La escritura de venta, el convenio de indivisión publicado, la hipoteca y la donación de un inmueble pasan por él. El orden de las firmas se describe en el recorrido ante el notario.

Los cuidados de larga duración y el fallecimiento. Si el padre debe ser internado, la vivienda se vacía y la cuestión del ingreso de alquiler vuelve. Si fallece y estaba en el título, su parte cae en su sucesión: ustedes pasan a ser copropietarios de sus herederos. Un testamento, una cláusula de preferencia y un seguro de vida suficiente para recomprar la parte resuelven lo esencial, antes de las obras.

Preguntas frecuentes

¿Debo probar un vínculo de parentesco para obtener el permiso en Laval? La página de la Ciudad sobre la adición de un logement additionnel no impone esa prueba y hasta nombra el ingreso por alquiler entre las ventajas. Haga confirmar el caso de su dirección en el mostrador de permisos, puesto que disposiciones particulares pueden aplicarse a su zona.

Mi sótano está terminado, solo añado una cocineta. ¿Necesito un permiso? Sí. Lo que crea una vivienda no es la renovación, es la adición de una unidad de habitación. En Montreal, la solicitud de dirección municipal se hace con la solicitud de permiso, y un inspector puede venir a verificar la conformidad.

Mi padre me paga una renta. ¿Pierdo mi exención de residencia principal? No necesariamente en su totalidad, pero usted entra en el régimen del changement d’usage, que ocurre cada vez que varía el porcentaje de utilización. El cálculo se hace caso por caso con un fiscalista, y el formulario TP-274 deberá seguir al momento de la venta.

¿Se revende bien un logement additionnel? Ninguna fuente oficial me permite cifrar su efecto sobre el precio. Lo que sí puedo decir: el comprador siguiente heredará el mismo reglamento y las mismas condiciones de prestamista, y una vivienda conforme, con el permiso en el expediente, se dirige a mucha más gente que una vivienda improvisada.

Para completar, lea comprar entre varios y la indivisión y parejas de hecho y vivienda en Quebec.

¿Busca una propiedad que pueda acoger a sus padres en Laval o en Montreal? Escríbame: verificamos la zonificación de la dirección antes de la visita, no después de la promesa de compra.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges