Vicio oculto en Quebec: los recursos

El agua llega en primavera, en un sótano terminado comprado el otoño anterior. El primer reflejo es llamar a un contratista y mandar reparar. Ese suele ser justamente el gesto que hace perder el recurso. Antes de los trabajos hay cuatro condiciones que verificar y una carta que enviar.

Las cuatro condiciones del vice caché, una por una

El artículo 1726 del Código Civil de Quebec fija la regla. El vendedor garantiza que el bien y sus accesorios están, al momento de la venta, exentos de vicios ocultos, los vices cachés, que lo vuelvan impropio para el uso al que se destina, o que disminuyan tanto su utilidad que el comprador no lo habría comprado, o no habría pagado un precio tan alto, de haberlos conocido. El segundo párrafo excluye dos cosas: el vicio oculto ya conocido por el comprador, y el vicio aparente.

La OACIQ extrae de ahí cuatro características, y son acumulativas. El vicio existía al momento de la compra. Era desconocido para el comprador. No era aparente. Es tan grave que, de haberlo conocido, el comprador probablemente no habría comprado o habría pedido una rebaja del precio. Basta con que falte una sola para que el expediente se caiga.

Un punto sorprende a los vendedores: la OACIQ escribe que el hecho de que el vendedor ignore el vicio, o que el vicio solo se manifieste después de la venta, no disminuye en nada la garantía. Queda una excepción clara, el artículo 1731: la venta hecha bajo control judicial no da lugar a ninguna obligación de garantía de calidad.

Comprador prudente y diligente: lo que la inspección prueba de verdad

El vicio aparente, según el artículo 1726, es el que puede ser constatado por un comprador prudente y diligente sin necesidad de recurrir a un experto. Éducaloi extrae la consecuencia: la ley no lo obliga a contratar a un inspector, lo obliga a actuar con prudencia, y no hacer inspección, o no hacerla de manera prudente y diligente, equivale a aceptar el inmueble con todos los vicios que se habrían podido detectar.

La inspección es visual. El inspector no perfora las paredes. Pero debe llamar su atención sobre los elementos que podrían justificar una inspección más profunda, y es esa frase del informe la que decide el expediente más tarde: si está ahí y usted no le dio seguimiento, el vicio fue señalado.

La OACIQ impone cuatro exigencias al profesional que el corredor puede recomendarle: un seguro de responsabilidad profesional contra faltas, errores u omisiones, un convenio de servicio reconocido, una norma de práctica reconocida, y un informe escrito. Sobre el certificado de la Régie du bâtiment du Québec (el organismo quebequense de la construcción), sea preciso: la RBQ lo emite desde el 1 de octubre de 2024, y será obligatorio para todos los inspectores el 1 de octubre de 2027. En 2026, un inspector no certificado ejerce todavía legalmente. El resto está en inspección previa a la compra en Quebec: cuánto cuesta y cuándo hacerla.

Lo que grave significa en la práctica

Éducaloi define el vicio como un defecto importante que disminuye la calidad del inmueble y que impide al propietario usarlo o disfrutarlo normalmente. Luego plantea la prueba real: usted tiene un recurso si el defecto es grave hasta el punto de que habría exigido un precio más bajo de haberlo sabido. Es una prueba sobre su decisión, no sobre el monto de la factura. Un defecto que vuelve inhabitable el sótano la pasa. Una ventana al final de su vida útil en una casa de 1975 no la pasa, porque un desgaste previsible no es un vicio. Ninguna fuente oficial fija un monto mínimo, y desconfíe de quien le cite uno.

Probar que el vicio existía antes de la venta

Es la condición más discutida, porque la carga de la prueba recae en usted. Solo existe una presunción en el Código, y es estrecha. El artículo 1729 apunta a la venta por un vendedor profesional: la existencia del vicio al momento de la venta se presume cuando el mal funcionamiento del bien o su deterioro sobreviene prematuramente respecto de bienes idénticos o de la misma especie, a menos que el defecto provenga de un mal uso por parte del comprador.

Falta todavía que su vendedor lo sea. Éducaloi coloca en esa categoría al individuo que obtiene sus ingresos de actividades de venta de inmuebles de manera regular, y al que construyó el inmueble para venderlo. No son profesionales el particular que vende su propia casa, quien vende inmuebles de forma ocasional, el prestamista que vende una propiedad embargada y el liquidador de una sucesión.

Ante un vendedor particular, entonces, nada se presume. La anterioridad se demuestra: la edad de una fisura, la naturaleza de una mancha, la fecha de una instalación. Ese es el trabajo de un perito en construcción, y su informe es la pieza central del expediente. Ninguna fuente oficial permite afirmar que un vicio aparecido tres o seis meses después de la venta se presumiría anterior.

Denunciar por escrito: el paso que hace perder expedientes sólidos

El artículo 1739 es breve y lo decide todo. El comprador que constata que el bien está afectado por un vicio debe denunciarlo por escrito al vendedor dentro de un plazo razonable desde su descubrimiento. Cuando el vicio aparece gradualmente, ese plazo corre desde el día en que el comprador pudo sospechar su gravedad y su extensión. Se reserva un solo caso: el vendedor no puede invocar una denuncia tardía si conocía el vicio o no podía ignorarlo.

¿Cuánto tiempo? Éducaloi responde que el plazo razonable se evalúa según las circunstancias, que hay que contar el tiempo necesario para identificar y medir la gravedad del vicio, y que de manera general un plazo de 6 meses a un año será considerado razonable, excepcionalmente más largo si el vicio se manifiesta de forma estacional. Es un margen para peritar, no para dudar.

Y aquí está el error que se repite. Éducaloi es explícito: si usted no quiere asumir el costo de los trabajos, no comience las reparaciones a su cargo. El vendedor debe tener la oportunidad de verificar la existencia y la gravedad del vicio, de constatar los daños, y de reparar o reemplazar. Un sótano rehecho antes de haber escrito al vendedor es una prueba destruida. Única excepción: las reparaciones urgentes, si el vicio es peligroso o corre el riesgo de dañar gravemente el inmueble o de llevarlo a la ruina.

También puede enviar directamente una mise en demeure (una intimación formal previa a la demanda) en lugar de un simple aviso. Contiene la descripción del vicio, sus pedidos, sus condiciones y el plazo para responder, y es el requisito previo a una demanda. Observe lo que su corredor no puede hacer aquí: la OACIQ le prohíbe dar una opinión jurídica, por ejemplo sobre los plazos, y redactar una mise en demeure.

Sus recursos: rebaja del precio, anulación, daños

Éducaloi enumera lo que la garantía permite obtener según la situación: una rebaja del precio, el reembolso de los trabajos hechos o necesarios para remediar el vicio, un reembolso por los daños sufridos en ciertas circunstancias, o la anulación de la venta con devolución del inmueble y reembolso del precio pagado.

Los daños tienen su propio artículo. El 1728 prevé que si el vendedor conocía el vicio o no podía ignorarlo, está obligado, además de la restitución del precio, a reparar el perjuicio sufrido. Su conocimiento no crea entonces la garantía: amplía la factura. Para cifrar una rebaja del precio hace falta una referencia de valor antes de restar el costo de los trabajos: el estimador de valor de la propiedad da el punto de partida, el contratista da el resto.

Un último elemento se verifica en el título. La OACIQ recuerda que una venta anterior hecha a riesgo y ventura del comprador rompe la cadena de transmisión de las garantías: a partir de ahí quedan reiniciadas. Su recurso contra los propietarios anteriores depende, por tanto, de las escrituras precedentes, y una sola venta sin garantía legal en esa cadena basta para cortarla.

Tres años para actuar, y el tribunal que lo escuchará

El artículo 2925 fija en tres años la prescripción de una acción personal cuyo plazo no está fijado de otro modo, y Éducaloi precisa el punto de partida para un vicio oculto: tres años a partir del descubrimiento del vicio, y no de la fecha de compra. El artículo 2926 agrega que cuando el perjuicio se manifiesta gradualmente o tardíamente, el plazo corre desde el día en que se manifiesta por primera vez. Esos tres años no reemplazan la denuncia del artículo 1739: son dos relojes, y el corto es el que hace perder los expedientes.

La Corte de Pequeñas Reclamaciones (Cour des petites créances) atiende las demandas de 15 000 $ o menos, sin contar los intereses, y Éducaloi da como ejemplo la reclamación al vendedor del costo de los trabajos por un vicio oculto. Usted actúa solo, sin abogado, y puede reducir su reclamación a 15 000 $ para acceder a ella aunque los trabajos cuesten 21 000 $. Se ofrece una mediación gratuita. Por encima de ese monto hace falta un abogado, y ninguna fuente oficial me permite adelantar un costo promedio.

La primera semana después del descubrimiento

1. Fotografiar y fechar antes de tocar nada.
2. No reparar nada, salvo urgencia. Cortar el agua, sí. Rehacer el sótano, no.
3. Sacar sus documentos: el informe de inspección previa a la compra, las Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), la escritura de venta y su cláusula de garantía.
4. Escribir al vendedor, con prueba de recepción: el vicio, la fecha del descubrimiento, y su pedido de que venga a constatarlo.
5. Hacer peritar por un perito en construcción, sobre la anterioridad y sobre el costo de los trabajos.
6. Consultar a un abogado o a un notario sobre la mise en demeure y sobre el texto exacto de su escritura de venta.
7. Consignarlo todo: fechas, llamadas, respuestas. Es ese expediente el que valdrá ante el juez, no su recuerdo.

Preguntas frecuentes

Hice inspeccionar y el inspector no vio nada. ¿Tengo todavía un recurso? Sí, en principio. Éducaloi recuerda que una inspección no garantiza la ausencia de vicio. Relea sin embargo el informe: si recomendaba una verificación más profunda que usted no hizo, esa frase se opondrá a su diligencia.

¿Puedo hacer los trabajos y enviar la factura al vendedor? Es el escenario más riesgoso. Éducaloi pide no comenzar las reparaciones a su cargo, porque el vendedor debe poder verificar el vicio, constatar los daños y reparar él mismo. Solo las reparaciones urgentes son una excepción.

El vicio viene del penúltimo propietario. La garantía se transmite a lo largo de la cadena de ventas, pero una venta anterior hecha a riesgo y ventura del comprador la rompe, señala la OACIQ. Pida al notario que verifique las escrituras anteriores antes de elegir contra quién actúa.

Para completar, lea siete fallas que descarrilan una transacción y retirarse de una propiedad: siete señales que se verifican en papel.

¿Una duda sobre un defecto descubierto después de su compra en Laval o en Montreal? Escríbame. Miro sus Déclarations du vendeur y su informe de inspección, y lo dirijo al profesional correcto.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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