Vicio oculto descubierto durante una renovación en Quebec

El muro está abierto, la cuadrilla está en el lugar, y detrás del panel de yeso hay una fisura que nadie había visto antes de la compra. La decisión que cuenta se toma en las horas siguientes: ¿se cierra y se sigue? Esta es la secuencia, en orden, y el gesto que hace perder expedientes sólidos.

Volver a cerrar el muro es borrar la prueba del vicio oculto

Éducaloi, el organismo quebequense de información jurídica, es directo: si usted no quiere asumir el costo de los trabajos, no comience reparaciones por su cuenta. El vendedor debe tener la ocasión de verificar la existencia y la gravedad del vicio, de constatar los daños, y de reparar o reemplazar. Se nombra una sola excepción: las reparaciones urgentes, si el defecto es peligroso o amenaza con dañar gravemente el inmueble o con llevarlo a su pérdida. Detener una fuga entra ahí. Colar una losa nueva, no.

La renovación agrega una presión que el vicio descubierto en tiempos normales no tiene: el contratista tiene un calendario, un presupuesto aceptado y una cuadrilla pagada por día. Todos a su alrededor tienen interés en cerrar rápido. Y habitualmente es la persona que presenta la demanda quien lleva la carga de la prueba. Un muro vuelto a cerrar no testimonia en su lugar.

Las primeras horas: fotografiar, fechar, hacer que lo escriban

Las reglas de prueba de las pequeñas causas dicen exactamente lo que una foto debe llevar. Anote la fecha en que fue tomada, lo que se ve en ella y el nombre de la persona que la tomó, y luego anote una copia. La calidad cuenta más que la cantidad: una o dos fotos que demuestren la magnitud de los daños pueden bastar.

Haga que el contratista lo escriba antes de que deje la obra. Lo que encontró, en qué lugar, en qué fecha, en qué estado. El escrito vale también para el dinero: un testimonio no suele bastar para probar un contrato o un pago de más de 1 500 $ celebrado con la parte contraria.

Haga venir a un perito mientras está abierto. En un expediente de vicio oculto, un inspector de edificios puede testimoniar como perito para explicar al juez la causa del vicio y los trabajos necesarios para repararlo. Solo puede explicar lo que vio. Saque al mismo tiempo sus Déclarations du vendeur sur l’immeuble, las declaraciones del vendedor sobre el inmueble, y su informe de inspección previa a la compra: la pregunta no es solamente « qué es esto », sino « estaba declarado ». Si la apertura revela un aislante sospechoso en lugar de una fisura, todo pasa por un laboratorio, como lo explica la vermiculita y el amianto en una vivienda en Quebec.

Tres responsables posibles, tres relojes distintos

Antes de escribirle a quien sea, hay que saber a quién. La misma fisura puede caer bajo tres regímenes diferentes.

Sobre la primera vía, el artículo 1726 del Code civil du Québec, el código civil quebequense, es claro, y la OACIQ, el organismo que regula a los corredores inmobiliarios de Quebec, lo resume: el vendedor garantiza que el inmueble está exento de vicios, existentes al momento de la venta, que lo vuelven impropio para el uso al que se lo destina o que disminuyen su utilidad al punto de que el comprador no habría pagado el mismo precio. No cubre un vicio conocido por el comprador, ni el que un comprador prudente y diligente habría podido constatar sin necesidad de recurrir a un perito.

La tercera vía es la que se olvida. Éducaloi precisa que no hacer inspección, o no hacerla de manera prudente y diligente, equivale a aceptar el inmueble con todos los vicios que se habrían podido detectar. Un radiador de 1978 en fin de vida no es un vicio oculto.

Denunciar el vicio oculto por escrito, y solo después reparar

El artículo 1739 del Code civil es explícito: el aviso al vendedor debe ser escrito, y el plazo razonable corre, cuando el vicio aparece gradualmente, desde el día en que el comprador pudo sospechar su gravedad y su extensión. Ese plazo « razonable » se evalúa según las circunstancias: Éducaloi indica que un plazo de 6 meses a un año será generalmente considerado razonable, y excepcionalmente más largo si el vicio se manifiesta de forma estacional. Una obra detenida no le deja esa comodidad: la carta sale esta semana.

Usted puede enviar directamente una mise en demeure, la intimación formal, en lugar de un simple aviso. Contiene la descripción del vicio, sus reclamos, sus condiciones y el plazo para responder, y es el paso previo a una demanda. La ley exige el escrito, un aviso verbal no basta, y si el plazo que usted concede es demasiado corto, la persona tendrá igualmente derecho a un plazo razonable. Éducaloi recomienda hechos en lugar de suposiciones, y una página y media como máximo.

Un límite sorprende a menudo: la OACIQ prohíbe al corredor dar una opinión jurídica, por ejemplo sobre los plazos para ejercer un recurso, redactar una mise en demeure y sustituir a un profesional de la construcción para proponer trabajos correctivos. Sí puede constatar los daños con usted y dirigirlo a un jurista, a un arquitecto o a un ingeniero en edificación. Soy corredor, no abogado: la carta se prepara con un abogado o un notario.

Lo que le pasa a su obra mientras tanto

Detener los trabajos no es dejar de pagar. Si el contratista no cobra, el artículo 2726 del Code civil le abre una hipoteca legal sobre su inmueble, y también al arquitecto, al ingeniero, al proveedor de materiales, al obrero y al subcontratista, sin necesidad de publicarla. La protección existe antes, en la forma de pagar: el anticipo más pequeño posible, pagos a medida que se avanza, y una suma retenida hasta que todos los trabajos previstos estén terminados.

La corrección puede cambiar el alcance de la obra, y por lo tanto el permiso. En Laval, se vuelve necesario un permiso para una renovación interior apenas hay modificación de las dimensiones de las habitaciones, del número de habitaciones o de la estructura. La Ciudad anuncia un plazo de 30 días y un costo de 92 $ por el primer tramo de 20 000 $, más 2,50 $ por cada tramo de 1 000 $. Una modificación del acondicionamiento o de la estructura exige un plano de arquitectura sellado en virtud del artículo 16 de la Loi sur les architectes y un plano de estructura sellado por un ingeniero. Hacer trabajos sin el permiso exigido lo expone a una multa.

Antes de reactivar la obra con una factura más grande, ponga dos cifras lado a lado: lo que vale la propiedad una vez corregido el vicio, y lo que cuesta la corrección. El estimador de valor de propiedad da un punto de partida para la primera, y el contratista para la segunda.

Si el vicio viene de trabajos, no del vendedor

Un muro abierto revela a menudo una renovación anterior mal hecha más que un defecto de origen. El régimen cambia entonces, y la Régie du bâtiment du Québec, el organismo que regula la construcción, describe la secuencia en cuatro etapas: intentar llegar a un acuerdo con el contratista, enviarle una mise en demeure por correo certificado, obtener una sentencia, y luego reclamar a la fianza de licencia. La Régie advierte que sus posibilidades de ser indemnizado disminuyen mucho sin sentencia.

La fianza es de 40 000 $ para un contratista general y de 20 000 $ para un contratista especializado. Apenas se admite una primera reclamación conforme, un expediente queda abierto 6 meses para los demás clientes, y si el total supera la fianza, el dinero se distribuye a prorrata. Las condiciones cuentan tanto como el monto: una licencia válida al momento del contrato o de los trabajos, un contrato donde el nombre y el número de licencia coincidan, una suma ya pagada, trabajos mal hechos constatados dentro de los 12 meses siguientes al fin de los trabajos, y un primer paso judicial dentro de los 3 años siguientes a la constatación.

Dos detalles cambian expedientes. La sentencia debe apuntar a la empresa cuyo nombre y número de licencia aparecen en el contrato, no a la persona física a quien pertenece. Y si su seguro de vivienda lo indemniza por daños causados por los trabajos, usted no recibirá una segunda indemnización. Las verificaciones que hay que hacer antes del próximo contrato están en elegir un contratista de renovación en Quebec.

El tribunal correcto, y los dos relojes que hay que vigilar

La Régie du bâtiment publica los niveles de competencia: 15 000 $ o menos en la División de Pequeñas Causas, de 15 000,01 $ a 74 999,99 $ en la Cámara Civil de la Cour du Québec, de 75 000 $ a 99 999,99 $ en una u otra a su elección, y 100 000 $ y más en la Cour supérieure.

En pequeñas causas usted actúa solo, sin abogado, y el límite es de 15 000 $ sin contar los intereses. Si los trabajos cuestan 21 000 $, usted puede elegir reclamar solo 15 000 $ para acceder a ese foro. La mediación allí es gratuita hasta tres horas por expediente, y hay que privilegiarla antes de presentar una demanda. Un plazo se descubre a menudo demasiado tarde: los originales de sus documentos y de sus fotos deben presentarse en el expediente del Tribunal al menos 30 días antes del juicio; si no, el juez podría negarse a tomarlos en cuenta.

Dos relojes corren entonces, y no es el largo el que hace perder los expedientes. Tres años corren desde el descubrimiento del vicio para demandar al vendedor: es la prescripción del artículo 2925 del Code civil, y el artículo 2926 hace correr ese plazo, para un perjuicio gradual, desde el día en que se manifiesta por primera vez. El plazo razonable para denunciar por escrito corre, en cambio, desde el momento en que el contratista abrió el muro.

Preguntas frecuentes

El contratista quiere cerrar mañana por la mañana. ¿Puedo dejarlo? No antes de haber escrito al vendedor y de haber hecho constatar lo que es visible. El vendedor debe poder verificar la existencia y la gravedad del vicio, y es usted quien tendrá que probar lo que había detrás del panel de yeso. Si la obra de verdad no puede esperar, documente en abundancia antes de cerrar.

¿Puedo mandar reparar y enviarle la factura al vendedor? Es el escenario más riesgoso. Éducaloi pide no comenzar las reparaciones por su cuenta, porque el vendedor debe tener la ocasión de verificar, de constatar y de reparar. Solo las reparaciones urgentes escapan a esa regla.

El vendedor jura que no sabía. ¿Eso cambia algo? Poco en un sentido, mucho en el otro. Según la OACIQ, el hecho de que el vendedor ignore el vicio, o de que el vicio solo se manifieste después de la venta, no disminuye en nada la garantía. Si lo conocía o no podía ignorarlo, el artículo 1728 del Code civil lo obliga a reparar el perjuicio sufrido por el comprador, además de la restitución del precio.

Compré « a mi riesgo y ventura ». Usted compró entonces el inmueble en el estado en que se encuentra, con o sin vicio, y en principio no tiene protección contra un vicio oculto. El artículo 1733 del Code civil traza el límite: un vendedor no puede liberarse de los vicios que conocía o no podía ignorar, y la compra a riesgo y ventura solo hace excepción frente a un vendedor no profesional. Haga leer la cláusula exacta de su acta por un notario antes de escribirle a nadie.

Para completar, lea las condiciones del vicio oculto y sus recursos en Quebec y lo que la venta sin garantía legal quita realmente.

¿Un muro abierto y una duda, en Laval o en Montreal? Escríbame. Miro con usted sus Déclarations du vendeur y su informe de inspección, y después lo dirijo al abogado o al notario que decidirá.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges