Vermiculite y amianto en una vivienda en Quebec

Gránulos gris pardo que brillan un poco, vertidos a granel entre las vigas del desván: eso es a menudo todo lo que un comprador alcanza a ver por la trampilla de acceso. El material tiene un nombre, la vermiculite (vermiculita), y una pregunta pegada a él: ¿contiene amiante (amianto)? Nadie puede responder mirándolo, y ahí es donde las decisiones se toman mal.

Vermiculite y amiante en una casa quebequense: el material y los años

El gobierno de Quebec describe la vermiculite como un aislante “que se presenta en forma de gránulos cuyo color varía del plata dorado al gris pardo”, usado antaño “para aislar los desvanes (áticos, desvanes con trampilla de acceso, mansardas, etc.) de las casas”. Luego viene la frase que cuenta: “Algunos aislantes de vermiculite comercializados entre 1920 y 1990 pueden contener fibras de amiante.”

El origen es geológico. Santé Canada (el ministerio federal de salud) sitúa la fuente en “la vermiculite procedente de la mina de Libby, en Montana (EE. UU.), desde los años veinte hasta 1990”, vendida “en particular bajo la denominación Zonolite”. El yacimiento también contenía amiante, y el gobierno de Canadá nombra la forma en cuestión: la tremolita.

Dos referencias enmarcan el asunto aquí. La industria de la construcción usó estos materiales “sobre todo entre los años treinta y 1990”, de modo que pueden aparecer en edificios residenciales “construidos o renovados en esa época”. Y la prohibición federal de vender, importar y usar amiante es apenas del 30 de diciembre de 2018. Una casa de 1962 y una casa de 1988 plantean, por tanto, la misma pregunta. La CNESST añade el detalle que arruina cualquier diagnóstico a ojo: “La presencia de amiante rara vez está indicada en un material que lo contiene.”

Solo el análisis de una muestra decide, nunca un vistazo al desván

La reglamentación quebequense invierte la carga de la prueba. El Règlement sur la santé et la sécurité du travail (RSST, el reglamento quebequense de salud y seguridad en el trabajo) presume que los materiales susceptibles de contener amiante lo contienen, y solo existen dos formas de demostrar lo contrario (artículo 69.4, extendido a los materiales por el artículo 69.12): una información documental verificable, como una ficha técnica, o un informe de muestreo sobre un número suficiente de muestras representativas.

El umbral está cifrado: un material contiene amiante “cuando la concentración de amiante es de al menos 0,1 %” (artículo 69.2). El análisis sigue un método del Guide d’échantillonnage des contaminants de l’air en milieu de travail del IRSST (su guía de muestreo de contaminantes del aire en el trabajo), y el laboratorio “debe participar en un programa de control de calidad interlaboratorio” (artículo 69.5). El informe debe nombrar a la persona responsable y su cualificación, situar cada muestra, indicar el método e identificar el laboratorio (artículo 69.7). Un correo que dice “ya se probó” no es un informe.

¿Quién toma la muestra? El gobierno de Quebec pide que la verificación la haga un contratista cualificado, “que confirmará la presencia de amiante y determinará si ciertos materiales deben analizarse”, o un laboratorio especializado, porque la inspección visual “no es sencilla de hacer uno mismo”. En caso de duda, trate el material como si lo contuviera.

Intacto o removido: dos situaciones que la ley no trata igual

El riesgo lo crean las fibras en el aire. El gobierno de Quebec escribe que “los materiales que contienen amiante y están en buen estado no liberan fibras al aire y por lo tanto son generalmente inofensivos”. Santé Canada añade que “la mejor manera de reducir el riesgo de exposición al amiante es evitar remover el aislante”.

A la inversa, un material friable o en mal estado libera fibras, y serrar, perforar, cortar, lijar, pulir o romper también las libera. El esquema de las fuentes de amiante en una vivienda publicado por el gobierno de Quebec clasifica la vermiculite entre los “aislantes soplados, friables, a granel”.

Para un desván sospechoso, las medidas oficiales son concretas: limitar el acceso, informar a toda persona que deba subir, no almacenar nada allí, sellar las fisuras entre el techo y el desván, calafatear la trampilla y el contorno de las luminarias, y “nunca intentar retirar el aislante usted mismo”. Para su caso concreto, quienes responden son la salud pública y un profesional cualificado.

Lo que la ley exige a un contratista antes de las obras

Antes de un trabajo susceptible de emitir polvo, el empleador “debe verificar la presencia de amiante en los materiales y los productos susceptibles de contenerlo” (artículo 69.11 del RSST) y, en una obra, “determinar los tipos de amiante presentes en los materiales” (artículo 3.23.3 del Code de sécurité pour les travaux de construction, el código de seguridad de las obras de construcción). El retiro de materiales friables que contienen amiante está clasificado como de riesgo alto, con dos regímenes aligerados según el volumen de escombros.

Dos obligaciones cambian el calendario de un proyecto. El maître d’oeuvre (responsable de la obra) debe enviar a la CNESST un aviso escrito de apertura de obra al menos 10 días antes del inicio de las actividades, y para un retiro de amiante ese aviso debe precisar “los métodos y procedimientos utilizados, así como una certificación de la existencia de un programa de formación e información” (artículo 2.4.1). El empleador debe además llevar un registro de gestión segura del amiante (artículo 69.16). La CNESST aplica tolerancia cero: “En caso de incumplimiento de una de estas reglas, la CNESST detendrá los trabajos y los infractores se expondrán a acciones penales.”

Retenga el alcance de estos artículos: apuntan al empleador y al maître d’oeuvre, no al propietario que hace arreglos solo en su casa. La instrucción oficial al particular sigue siendo no hacer estos trabajos uno mismo.

Retirar, confinar o dejar: el efecto en un proyecto de renovación

Cuando un material es susceptible de emitir polvo de amiante, las opciones previstas son retirarlo, encerrarlo por completo en una obra permanente y estanca a las fibras, recubrirlo o impregnarlo de un aglutinante, o cubrirlo con un material estanco (artículo 69.9). Una regla no se negocia: antes de una demolición, estos materiales deben retirarse (artículo 3.23.3.2).

Traduzca eso a un proyecto. Añadir aislante por encima, acondicionar una habitación bajo el techo, instalar luminarias empotradas, pasar cables: cada una de esas intervenciones toca el desván. Un proyecto que no lo toca es un proyecto cuyo presupuesto no se mueve.

El costo. Ninguna fuente oficial consultada me permite cifrar un retiro de vermiculite en Quebec, así que no le daré un monto. Lo que las fuentes sí permiten exigir: una descripción escrita de los trabajos que precise los servicios, los costos, los plazos, los seguros y las garantías. Y esto, que sorprende: “en Quebec no existe un programa oficial de acreditación o de certificación para los profesionales que pueden intervenir en obras que contienen amiante”. En su defecto, verifique la licencia del contratista en el Registre des détenteurs de licence de la Régie du bâtiment (el registro de titulares de licencia de la RBQ). Ese presupuesto se suma a los gastos ya previstos en la compra, que la calculadora de costos de cierre cifra por usted.

Lo que el vendedor debe declarar sobre la vermiculite

El formulario obligatorio Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble) nombra la vermiculite dos veces, en D7.4 y en D8.5, y una pericia sobre el amiante se declara en D13.2. El formulario está desmenuzado en las declaraciones del vendedor en Quebec.

Un detalle pasa inadvertido. D8.5, sobre el tipo de aislante en el desván, ofrece una casilla “no lo sé”. D7.4, que pregunta si alguna vez se usaron materiales que puedan contener amiante, no la ofrece: hay “sí” y hay “no”. Un vendedor que nunca mandó analizar su desván responde entonces a una cuestión de hecho que ignora. La respuesta defendible pasa por la sección D15.

Del lado del comprador, lo que está en juego es la garantía. Éducaloi recuerda que un vicio es oculto si no es aparente, si el comprador lo desconocía y si existía en el momento de la compra, y que el examen que se espera de él “debe ser serio, atento y prudente”. Una vermiculite visible y declarada no es, por tanto, un vicio oculto, y una vermiculite declarada pero nunca analizada no es una garantía de que todo esté bien. Los recursos se detallan en vicio oculto en Quebec.

Vermiculite y amiante: la promesa de compra, el prestamista, el asegurador

La OACIQ es clara sobre el papel del corredor: el formulario lo ayuda a cumplir su obligación de verificación, debe divulgar toda duda sobre un factor que pueda afectar la transacción, y puede aconsejar añadir condiciones a la promesse d’achat (promesa de compra). La vermiculite pide el mismo reflejo: una condición de pericia, un plazo realista para tomar la muestra, analizarla y recibir un informe escrito, y un destino claro si el resultado es positivo.

Una precisión honesta para terminar. Ninguna fuente oficial consultada me permite afirmar que un prestamista quebequense rechace automáticamente financiar una casa aislada con vermiculite, ni que un asegurador se niegue a asegurarla. Lo que sí es verificable es que la prueba de seguro sigue siendo la pieza que descarrila una transacción el último día, por las razones enumeradas en casa difícil de asegurar en Quebec. Llame a su asegurador con la dirección y el año de construcción antes de redactar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo tomar yo mismo una muestra y enviarla al laboratorio? El gobierno de Quebec pide que la verificación la haga un contratista cualificado o un laboratorio especializado, y escribe que nunca ejecute los trabajos usted mismo. Ninguna de las fuentes consultadas recomienda el muestreo por parte del propietario.

¿Toda la vermiculite contiene amiante? No. El gobierno de Quebec escribe que “algunos” aislantes comercializados entre 1920 y 1990 pueden contenerlo. Pero la reglamentación presume la presencia de amiante mientras una ficha técnica o un informe de análisis no demuestre lo contrario, con un umbral de 0,1 %.

El vendedor marcó “no” en D7.4. ¿Está resuelto? Eso le dice lo que el vendedor cree saber, no lo que contiene el aislante. Pregunte si ya se hizo un análisis, que es lo que apunta D13.2, y luego pida el informe. Un “no” sin informe no es un resultado de laboratorio.

Para completar, lea la lista de la inspección previa a la compra y retirarse de una propiedad: siete señales.

¿Una casa que le gusta, y vermiculite en el desván? Escríbame antes de redactar su promesa: ponemos la condición de pericia correcta y el plazo correcto, con los documentos en la mano.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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