Comprar un inmueble comercial en Quebec: las verificaciones

Un local en la planta baja, dos viviendas arriba, un ingreso anunciado que parece sostenerse. Aquí el verdadero riesgo no es el techo ni el precio: está en el papel, en los contratos de arrendamiento, en el historial del suelo y en un rol de evaluación que no obedece a las reglas de lo residencial. Este es el orden de las verificaciones, y el punto donde un especialista debe tomar el relevo.

Información general, no asesoría jurídica, fiscal ni ambiental.

Comprar un inmueble comercial: la licencia del corredor se verifica primero

Una licencia de corredor inmobiliario no autoriza todo. La OACIQ (el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec) otorga derechos de ejercicio distintos. El derecho residencial, definido en el artículo 3 del Règlement sur les permis de courtier et d’agence (el reglamento sobre las licencias de corredor y de agencia), cubre el inmueble principalmente residencial de menos de 5 viviendas, el terreno vacante de destino residencial y la fracción de un inmueble residencial. El derecho comercial, en el artículo 4, cubre el inmueble comercial, el terreno vacante de destino comercial, la empresa cuyos bienes son principalmente inmuebles y el arrendamiento comercial. Menos de 5 viviendas, residencial; 5 o más, comercial. En un inmueble mixto, decide el uso principal.

Un corredor limitado a lo residencial no puede hacer una transacción comercial, y la OACIQ precisa que eso vale incluso en una coinscripción. El artículo 73 del Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage (el reglamento sobre las condiciones de ejercicio de una operación de corretaje) añade que ningún corredor debe aceptar una operación fuera de su campo de competencia sin la ayuda necesaria.

Otra sorpresa: los formularios obligatorios de la OACIQ no se exigen en materia comercial, y tampoco el formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), aunque la OACIQ lo recomiende con firmeza. Vea también corredor, agente, REALTOR.

Los contratos de arrendamiento: eso es lo que usted compra

La venta no pone fin a los arrendamientos. El artículo 1886 del Code civil es tajante: la enajenación del bien arrendado no termina de pleno derecho el contrato. Usted hereda a los inquilinos, los alquileres y las obligaciones del arrendador.

El artículo 1887 enmarca la única salida. Si un arrendamiento inmobiliario de plazo fijo tiene más de 12 meses por correr, el adquirente puede resolverlo al vencimiento de esos 12 meses, con un preaviso escrito de seis meses. Pero no si el contrato fue inscrito en la oficina de publicidad de los derechos antes del acta de venta: la publicación en el Registre foncier (el registro de la propiedad de Quebec) decide si un inquilino está ahí para todo el plazo. El artículo 1879 añade la renovación tácita: diez días de ocupación después del vencimiento sin oposición del arrendador renuevan el contrato por un año.

La vivienda encima del comercio no siempre es una vivienda. El artículo 1892 descarta las reglas del arrendamiento de vivienda, y por lo tanto la supervisión del Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec), cuando más de un tercio de la superficie total de la vivienda sirve a un uso distinto de la habitación. Es algo que se resuelve con un abogado o un notario.

Auditar la lista de alquileres en lugar de creerla

La lista de alquileres del vendedor es un documento de venta, no una prueba. Exija, como condición de su promesa de compra:

• Cada contrato firmado, sus anexos y sus enmiendas, no un resumen.
• El plazo restante, las opciones de renovación y la indexación.
• El alquiler adicional: impuestos, seguros, mantenimiento de las áreas comunes.
• Doce meses de estados de cuenta bancarios, para comparar lo cobrado con lo declarado.
• Las fianzas, los atrasos y una confirmación escrita de cada inquilino.

El suelo: estudio de caracterización fase I, fase II, fase III

Es la verificación que cuesta más caro cuando se omite. El Guide de caractérisation des terrains (la guía de caracterización de terrenos) del ministère de l’Environnement describe tres fases. La fase I es la revisión de la información existente y del historial de las actividades ejercidas en el terreno; la guía señala que puede ser exigida por una institución financiera o por un nuevo propietario. La fase II sigue cuando la fase I detectó al menos una zona de riesgo: muestreo y análisis de laboratorio para confirmar la presencia o la ausencia de contaminación. La fase III llega si la fase II encontró contaminación, para establecer su naturaleza, su magnitud y los volúmenes que hay que gestionar.

La Loi sur la qualité de l’environnement (LQE, la ley de calidad del medio ambiente de Quebec) impone además dos obligaciones:

• Cese de actividad, artículo 31.51. Quien cesa definitivamente una actividad industrial o comercial de una categoría designada por reglamento debe transmitir al ministro y al propietario un estudio de caracterización dentro de 12 meses. Si se superan los valores límite reglamentarios, un plan de rehabilitación sigue en los tres meses siguientes.
• Cambio de uso, artículo 31.53. Quien proyecta cambiar el uso de tal terreno debe transmitir previamente un estudio de caracterización. El artículo 31.54 subordina ese cambio a la aprobación de un plan de rehabilitación por el ministro en caso de superación.

El cambio de uso incluye toda actividad distinta de la anterior, la residencial incluida: convertir un garaje en viviendas no es solo un proyecto de arquitecto.

El estudio debe ser firmado por un profesional en el sentido del artículo 31.42, es decir un profesional según el Code des professions (el código de las profesiones de Quebec) o una persona acreditada según la norma ISO 17024. Verifique también el aviso de contaminación del artículo 31.58, en el Registre foncier, y la lista pública de terrenos contaminados que cada municipio mantiene en virtud del artículo 31.68.

Zonificación, uso permitido y fiscalidad municipal

El uso debe estar autorizado, y acreditado

Un inmueble ocupado por un comercio desde hace 20 años no prueba que el uso sea conforme. En Laval, un certificat d’occupation (certificado de ocupación) es obligatorio para validar la conformidad del uso de un local, y se exige un certificado distinto para cada uso cuando el inmueble comprende varios locales. Sigue siendo válido mientras el uso no se modifique ni se interrumpa más de seis meses, lo que importa cuando usted compra un local vacante desde hace un año. Calcule 279 $ por los primeros 250 m2 de piso de un nuevo uso, más 196 $ por cada tramo adicional.

Pida una confirmación escrita del uso autorizado y de los derechos adquiridos que se invocan: una respuesta verbal en el mostrador no se puede alegar. Método detallado en invertir en Laval.

La tasa no residencial cambia la factura

Los artículos 244.29 y 244.30 de la Loi sur la fiscalité municipale (la ley sobre la fiscalidad municipal de Quebec) permiten varias tasas de impuesto predial general por categoría de unidades de evaluación, y una unidad puede pertenecer a varias categorías: un inmueble mixto puede llevar dos tasas en la misma cuenta.

Estas tasas se aplican por cada 100 $ de evaluación: lo no residencial supera cuatro veces la tasa de base. Añada los derechos de mutación, que puede estimar con la calculadora del impuesto de bienvenida, y repase el mecanismo del rol en los impuestos municipales en Montreal y Laval.

Financiar un inmueble comercial: el prestamista mira el inmueble

Aquí ya no decide su salario. El producto de viviendas de alquiler estándar de la CMHC (SCHL en francés) cubre los inmuebles colectivos de al menos cinco viviendas. Los espacios no residenciales no deben exceder el 30 % de la superficie bruta ni el 30 % del valor de préstamo total, y el préstamo asociado está limitado al 75 % de su valor de préstamo. Más allá de eso, usted sale del marco asegurado y negocia financiamiento comercial convencional.

La relación préstamo-valor máxima llega al 85 % del valor de préstamo. El criterio central es el coeficiente de cobertura de la deuda, es decir la capacidad del ingreso neto del inmueble para pagar el servicio de la deuda: al menos 1,10 en la compra y 1,20 en el refinanciamiento para los espacios residenciales de un inmueble de 5 o 6 viviendas, y de 1,40 a 1,50 para los espacios no residenciales según la duración del plazo. La amortización puede llegar a 40 años en un inmueble existente, con un recargo de prima más allá de 25 años.

Para el contraste con el plex, vea el primer inmueble de ingresos y el segundo inmueble.

TPS y TVQ: la regla se invierte respecto a lo residencial

No siempre es el vendedor quien cobra. El artículo 423 de la Loi sur la taxe de vente du Québec (LTVQ, la ley del impuesto de venta de Quebec) prevé que un proveedor que efectúa el suministro gravable de un inmueble por venta no está obligado a cobrar el impuesto cuando el adquirente está inscrito, salvo, para un particular, si se trata de un inmueble de habitación o de una concesión de cementerio. El nivel federal sigue la misma lógica: según el memorándum 19.1 de la Agencia de Ingresos de Canadá, el adquirente inscrito rinde cuentas del impuesto en su propia declaración, y los demás usan el formulario GST60, a más tardar el último día del mes siguiente a aquel en que el impuesto se vuelve pagadero.

En la práctica, un comprador inscrito no adelanta los impuestos al vendedor ante el notario: los autoliquida y luego reclama su crédito de impuesto sobre los insumos. Un comprador no inscrito, en cambio, los paga de verdad. La OACIQ recuerda que determinar la proporción sujeta al impuesto le corresponde al vendedor, y no al corredor, con su contador, un fiscalista o Revenu Québec.

Los profesionales que hay que reunir antes de ofertar

• Un corredor con el derecho de ejercicio comercial, para los comparables y la promesa de compra.
• Un notario o un abogado en derecho comercial, para los arrendamientos, las servidumbres, los derechos adquiridos y los títulos.
• Un contador o un fiscalista, para la TPS, la TVQ y el modo de tenencia.
• Un profesional en el sentido del artículo 31.42 de la LQE, para la fase I y, si hace falta, la fase II.
• Un evaluador acreditado, porque aquí el valor se calcula sobre el ingreso neto.
• Un ingeniero o un inspector habituado a lo comercial, para la estructura, los sistemas y la conformidad contra incendios.
• Un corredor hipotecario comercial, para probar el coeficiente de cobertura de la deuda antes de fijar un precio.

Mi licencia es residencial: en un inmueble comercial, mi papel se detiene donde empieza el de un colega titular del derecho de ejercicio comercial.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi corredor residencial representarme en un inmueble de cuatro viviendas con una tienda de conveniencia en la planta baja? Depende del uso principal. La OACIQ confirma que un corredor residencial puede actuar en un inmueble de menos de 5 viviendas incluso si la superficie se reparte en partes iguales con el comercio, pero el artículo 73 lo obliga a buscar la ayuda requerida.

El vendedor afirma que el terreno nunca estuvo contaminado. ¿Basta con eso? No. El aviso de contaminación del artículo 31.58 se inscribe en el Registre foncier, y el municipio mantiene una lista pública de terrenos contaminados en virtud del artículo 31.68.

¿Puedo poner fin al contrato del inquilino comercial para ocupar el local? No libremente. El artículo 1887 solo permite la resolución si el contrato de plazo fijo tiene más de 12 meses por correr, con un preaviso de seis meses, y nunca si el contrato fue inscrito en la oficina de publicidad de los derechos antes del acta de venta.

Para completar, lea la guía del primer inmueble de ingresos e invertir en Laval.

¿Está mirando un inmueble comercial o mixto? Escríbame: hago las verificaciones que corresponden a mi licencia y lo pongo en contacto con un corredor comercial para el resto.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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