Guía del Comprador
Garantía GCR de casa nueva en Quebec: 1 año, 3 años, 5 años
Detrás de cada casa nueva vendida por un constructor acreditado en Quebec hay un plan de garantía obligatorio. No …
En una ficha de Centris la mención cabe en una línea: vendido sin garantía legal de calidad, por cuenta y riesgo del comprador. Muchos leen ahí la confesión de que algo anda mal. Otros la firman sin saber que renuncian a un recurso que tendrían sin pedir nada. Ambos se equivocan, y el matiz entre las dos formulaciones decide qué le quedará a usted si aparece un vicio.
Qué cubre la garantía legal, sin que usted tenga que pedirla
El artículo 1716 del Código Civil sienta la base: el vendedor está obligado a entregar el bien y a garantizar el derecho de propiedad y la calidad. Estas garantías existen de pleno derecho, sin que haga falta estipularlas en el contrato.
La garantía de calidad es el artículo 1726. El vendedor garantiza que el bien está, al momento de la venta, libre de vicios ocultos que lo vuelvan impropio para el uso al que se destina, o que disminuyan tanto su utilidad que el comprador no lo habría comprado, o no habría pagado un precio tan alto, de haberlos conocido. Allí están inscritos dos límites: el vicio oculto que el comprador ya conocía, y el vicio aparente, aquel que un comprador prudente y diligente puede constatar sin recurrir a un experto.
Si el vendedor conocía el vicio o no podía ignorarlo, el artículo 1728 lo obliga, además de restituir el precio, a reparar el perjuicio sufrido. La OACIQ agrega el punto que los vendedores olvidan: que el vendedor ignore el vicio, o que este solo se manifieste después de la venta, no disminuye en nada la garantía.
Excluir la garantie légale de qualité o vender por cuenta y riesgo del comprador: dos cláusulas distintas
El artículo 1732 permite a las partes agregar obligaciones a la garantía legal, disminuir sus efectos o excluirla por completo. Un solo límite: el vendedor no puede, en ningún caso, liberarse de sus hechos personales.
El artículo 1733 se lee dos veces. Primer párrafo: el vendedor no puede excluir ni limitar su responsabilidad si no reveló los vicios que conocía o no podía ignorar. Segundo párrafo: esta regla admite una excepción cuando el comprador compra por su cuenta y riesgo a un vendedor no profesional.
Ahí es donde las dos formulaciones dejan de ser sinónimos. Excluir únicamente la garantie légale de qualité (la garantía legal de calidad) lo priva del recurso ordinario por vicio oculto, pero deja en pie el primer párrafo: si usted demuestra que el vendedor conocía el vicio y no lo reveló, la exclusión no lo protege. Agregue las palabras “aux risques et périls de l’acheteur” (por cuenta y riesgo del comprador) frente a un vendedor no profesional, y el segundo párrafo derriba esa protección.
La Corte de Apelaciones precisó su alcance. En Blais c. Laforce, 2022 QCCA 858, confirmado por Tremblay c. Immeubles Perron ltée, 2024 QCCA 719, sostiene que la cláusula de exclusión completa es una advertencia seria de que el bien se vende sin garantía alguna pese a los vicios que puedan afectarlo, y que permite imputar al comprador un conocimiento presunto de su existencia. La OACIQ saca la consecuencia: el silencio de un vendedor sobre un vicio conocido ya no constituye automáticamente dolo en una venta “aux risques et périls”.
Esa cláusula completa también rompe la cadena. Según la OACIQ, el comprador renuncia entonces a la garantía de su vendedor inmediato y a las de los vendedores anteriores. Las garantías se reinician a partir de esa venta.
| Formulación en el contrato | Lo que cae | Lo que queda |
|---|---|---|
| Exclusión sobre ciertos componentes | La calidad de los elementos nombrados | La garantía sobre todo lo demás |
| Exclusión dirigida al vendedor inmediato | El recurso contra el vendedor actual | Las garantías de los propietarios anteriores |
| Sin garantía alguna, por cuenta y riesgo del comprador | El recurso y la cadena completa | La prueba del dolo, más pesada |
La OACIQ recomienda con firmeza a los corredores dejar de usar la mención general “sans garantie légale à ses risques et périls”, para no aniquilar inútilmente garantías anteriores.
Lo que el vendedor nunca puede borrar
Sus hechos personales. El artículo 1732 no admite excepción. El vendedor que repinta una mancha de infiltración la víspera de las visitas, o que responde en falso en el formulario Déclarations du vendeur (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), no se esconde detrás de la exclusión.
El dolo. La excepción del segundo párrafo de 1733 no cubre el engaño. Después de Tremblay, el comprador debe probar más: el conocimiento del vicio por parte del vendedor, pero también que su silencio fue intencional y determinante en su decisión de comprar. Más pesado, no imposible.
La condición del vendedor. La excepción solo juega con un vendedor no profesional. El vendedor profesional queda bajo el primer párrafo, y el artículo 1729 agrega en su contra una presunción: se presume que el vicio existía al momento de la venta si el bien se deteriora prematuramente en comparación con bienes de la misma especie.
La OACIQ recuerda por último que la exclusión no cubre los perjuicios corporales ni morales causados a otros: un comprador puede reclamar por problemas de salud debidos a moho que el vendedor ocultó.
Por qué las sucesiones y las ejecuciones hipotecarias venden así
La cláusula no es una confesión. La OACIQ enumera las situaciones en que una exclusión completa puede justificarse, y la primera es el conocimiento limitado del vendedor: una recuperación del inmueble por el prestamista o una sucesión. Siguen el inmueble de mala calidad general o destinado a demolición, el vendedor que se niega a garantizar la conformidad de un cambio de uso proyectado por el comprador, y la persona mayor que quiere evitar un recurso contra su sucesión.
En una sucesión, el liquidateur (el liquidador de la sucesión) muchas veces nunca habitó el inmueble. El formulario Déclarations du vendeur sigue siendo siempre obligatorio, precisa la OACIQ, y un liquidador incapaz de responder debe inscribir en la cláusula D15 quién es y por qué. Un formulario con blancos justificados no es un formulario ausente. El resto del expediente está en heredar una propiedad en Quebec.
Una institución financiera, en cambio, no es una persona física. El formulario es obligatorio para la venta, por una persona física, de un inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas. Para un vendedor persona jurídica solo es muy recomendable, y la OACIQ cita el caso de las instituciones financieras al recuperar un inmueble: no siempre tendrá usted declaraciones que leer. Y si la venta se hace sous contrôle de justice (bajo control judicial), el artículo 1731 zanja: no da lugar a ninguna obligación de garantía de calidad.
Qué cambia la venta sin garantía legal en Quebec para la inspección y el financiamiento
La inspección deja de ser un trámite. Con la garantía, la frontera entre vicio aparente y vicio oculto tiene una consecuencia real. Sin garantía, pierde su interés: todo lo que no se encuentre antes de la firma será suyo. La OACIQ pide al corredor insistir en una inspección previa a la compra detallada y avisar al inspector de la exclusión.
El inspector debe cumplir cuatro exigencias reglamentarias: un seguro de responsabilidad profesional contra faltas, errores u omisiones, un convenio de servicio de inspección reconocido, una norma de práctica reconocida y un informe escrito. Alargue el plazo de inspección, porque las pruebas especializadas se planifican: los costos y el calendario están en inspección previa a la compra: cuánto cuesta y cuándo hacerla.
El financiamiento sigue sus propias reglas. Lo verificable: el formulario Déclarations du vendeur y los documentos que lo acompañan forman parte integrante de la promesa de compra y deben transmitirse al prestamista hipotecario, que fija luego con pleno conocimiento las condiciones del préstamo. Lo que no puedo afirmar: ninguna fuente oficial me permite decir que un prestamista rechace de oficio una propiedad vendida sin garantía legal. Haga la pregunta antes de presentar la oferta, no después.
Qué hay que exigir a cambio
Renunciar a un derecho se paga. La OACIQ pide al corredor del vendedor informarle que la exclusión podría, según el estado del mercado, disminuir el interés de los compradores y afectar el precio, y al corredor del comprador decirle que el precio ofrecido debería tenerlo en cuenta. Ninguna fuente oficial fija un porcentaje: el descuento se justifica por el costo estimado de los trabajos que usted asumirá solo. Fije su referencia con el estimador de valor de la propiedad, y luego reste ese riesgo cifrado.
- Una cláusula modulada y no general. Excluir solo la garantía del vendedor inmediato, o solo sobre la piscina, la chimenea, la calefacción o el aire acondicionado. Las cláusulas tipo 3.5 de la OACIQ están declinadas así.
- La garantía del derecho de propiedad, conservada. La OACIQ escribe que el titular de licencia no debe recomendar su exclusión, salvo en excepciones muy raras.
- Preguntas por escrito, y las respuestas en el expediente. Un vendedor interrogado debería, señala la OACIQ, poner fin a su silencio y declarar los vicios conocidos.
- Un dictamen jurídico antes de la promesa. Dada la gravedad de las consecuencias, el corredor debe recomendar a las partes consultar a un asesor jurídico.
Cuándo dejar pasar
Tres señales justifican retroceder. El vendedor rechaza la cláusula modulada sin explicar por qué la exclusión debe ser total. El inspector señala una zona que no pudo examinar y el vendedor se niega a dejar hacer pruebas. El descuento concedido no cubre el peor escenario cifrado por un contratista. En este último caso, usted no compra una casa, compra una opción sobre trabajos cuyo precio ignora. Las demás señales están reunidas en retirarse de una propiedad: siete señales.
Preguntas frecuentes
¿“Sin garantía legal” quiere decir que la casa tiene un problema? No. La OACIQ clasifica la sucesión y la recuperación por el prestamista entre los casos en que la exclusión se justifica por el conocimiento limitado del vendedor. La cláusula dice quién vende y qué acepta garantizar, no el estado del edificio. Es la inspección la que responde a esa segunda pregunta.
¿El vendedor debe llenar igualmente la declaración del vendedor? Sí, cuando una persona física vende un inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas, sucesión incluida. La OACIQ precisa que un corredor no puede firmar un contrato de corretaje con un vendedor que se niegue a llenar y firmar ese formulario.
Si descubro un vicio después de la venta, ¿tengo todavía un recurso? Depende del texto firmado. Con una exclusión de la garantía de calidad únicamente, el primer párrafo del artículo 1733 le deja un recurso si prueba que el vendedor conocía el vicio y no lo reveló. Con la mención “aux risques et périls” frente a un vendedor no profesional, hay que probar el dolo. En ambos casos, denuncie por escrito en un plazo razonable, artículo 1739.
¿Puedo revender con la garantía legal más adelante? Sí, pero solo lo comprometerá a usted. Una exclusión completa rompe la cadena de transmisión, y su comprador no podrá dirigirse contra los propietarios anteriores. El corredor debe además verificar las ventas anteriores, que revela la investigación de títulos.
Para completar, lea el trabajo del notario, paso a paso y siete fallas que descarrilan una transacción.
¿Le interesa una propiedad anunciada sin garantía legal? Escríbame. Miramos la cláusula exacta, los documentos disponibles y el tipo de inspección que habrá que prever.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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