Venta por impuestos municipales en Quebec: el procedimiento

Una casa abandonada, una subasta municipal, un precio que parece irrisorio: la venta por impuestos circula como una ganga. Es un procedimiento de ejecución, y le deja al antiguo propietario un año entero para recuperar el inmueble. Esto es quién vende, qué se paga en el acto, y cuándo el adjudicatario se vuelve realmente propietario.

Quién vende, y en qué momento del año

Coexisten tres regímenes, y no se parecen.

En una ciudad regida por la Loi sur les cités et villes (la ley de ciudades y villas). El tesorero elabora la relación de los inmuebles cuyos impuestos siguen impagos, el concejo ordena al secretario municipal venderlos en subasta pública, y el secretario da un aviso público dentro de los 30 días (artículos 511 a 513). El aviso aparece dos veces en un periódico del territorio, la venta no puede realizarse antes de 15 días después de la segunda publicación, y el propietario inscrito en el rol recibe un aviso por correo certificado (artículos 514 y 515).

En un municipio regido por el Code municipal (el código municipal). No es el municipio el que vende, es la MRC (el municipio regional de condado), por medio de su secretario-tesorero. La ley fija incluso la fecha por defecto: el segundo jueves de marzo, a las 10 h, salvo que el consejo de la MRC decida otra cosa por reglamento (artículo 1026).

En Montreal. La ciudad procede en virtud de los artículos 111 a 113 del anexo C de su carta, que remiten a los artículos 517 a 535 de la Loi sur les cités et villes. El tesorero prepara antes del 1 de septiembre un aviso al último propietario inscrito, con intimación a pagar dentro de los 10 días. La lista sale en septiembre, la subasta sigue en noviembre: la venta de 2026 está fijada para el 2 de noviembre, a las 10 h, en el Marché Bonsecours, con preinscripción en línea obligatoria.

En Laval, la subasta de 2026 está fijada para el 19 de noviembre a las 10 h, en la sala del concejo municipal del 3131, boulevard Saint-Martin Ouest. La inscripción se hace en el lugar el mismo día, entre las 8 h 30 y las 9 h 45, sin excepción. No todas las ciudades venden cada año: Blainville realiza su venta cada dos años.

Lo que paga el comprador en una venta por impuestos municipales

El adjudicatario debe pagar inmediatamente; si no, el inmueble se vuelve a poner en venta o la venta se aplaza (artículo 519 de la Loi sur les cités et villes, artículo 1034 del Code municipal). Desde 2024, el concejo puede prever un plazo de pago y una puja a distancia, pero la decisión debe figurar en el aviso.

No hay ningún precio mínimo de salida. En cambio, si el precio de adjudicación no cubre los impuestos, los intereses y los gastos de venta, el adjudicatario paga el saldo. Laval acepta la letra bancaria, el giro bancario, el cheque certificado y el efectivo, y reembolsa el excedente dentro de los 10 días.

Los gastos se suman incluso antes de la subasta. En Montreal, el aviso de venta por impuestos agrega 78 $ a la deuda, y la inscripción del preaviso en el Registre foncier (el registro de la propiedad inmueble de Quebec) agrega el 5 % del capital hasta un máximo de 2 000 $.

Se suman los derechos de mutación: la Direction générale du registre foncier clasifica esta venta entre las transferencias en el sentido de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la ley de derechos de mutación, la llamada taxe de bienvenue). La calculadora del impuesto de bienvenida da el orden de magnitud, y el notario confirmará la base aplicada. Blainville precisa también que la TPS y la TVQ se aplican, salvo en los inmuebles de vivienda que no son nuevos.

El derecho de rescate de un año: lo que el adjudicatario posee realmente

Es el punto que casi todo el contenido que circula omite.

Desde la adjudicación, el comprador queda investido de la propiedad y puede tomar posesión, pero sujeto al rescate que puede ejercerse en el año siguiente, y sin poder retirar la madera ni las construcciones durante ese año (artículo 521). Durante doce meses, el antiguo propietario o sus representantes legales pueden recomprar el inmueble pagando al adjudicatario el precio de venta, incluido el costo del certificado de adjudicación, con un interés del 10 % anual, y una fracción de año cuenta como un año entero (artículo 531). El comprador no puede oponerse.

Cualquier persona puede, además, ejercer ese rescate, pero en nombre y en beneficio exclusivo del antiguo propietario (artículo 533). Bajo el Code municipal, el rescate se paga al secretario-tesorero de la MRC y no al comprador (artículo 1057), y la MRC retiene el 2,5 % del precio de adquisición por sus honorarios (artículo 1059).

La escritura de venta definitiva llega solo después. Al vencer el plazo de un año, el adjudicatario tiene derecho a ella presentando el certificado de adjudicación y probando el pago de los impuestos municipales y escolares que vencieron en el intervalo (artículo 525). Antes, hace falta el consentimiento del propietario y de los acreedores privilegiados o hipotecarios, que deben intervenir en la escritura.

Durante ese mismo año, la acción de anulación de la venta prescribe a los doce meses contados desde la adjudicación (artículo 530). Desde 2024, el artículo 534.1 permite al adjudicatario reclamar el costo de las reparaciones necesarias, con un 10 % de interés, y retener la posesión hasta el pago. Eso no vuelve prudente una renovación: Val-d’Or recomienda limitarse a las reparaciones indispensables para la conservación mientras corre el plazo.

Lo que la venta por impuestos borra, y lo que sobrevive

La venta es un título traslativo de propiedad y purga el inmueble de toda hipoteca (artículos 528 y 529). No purga el resto. El artículo 529 reserva, en particular, los impuestos especiales no vencidos, las rentas territoriales constituidas y los impuestos o contribuciones escolares.

La ficha jurídica de la Direction générale du registre foncier es aún más clara: la cancelación legal solo alcanza a las hipotecas inmobiliarias, el preaviso de venta, la adjudicación, la hipoteca sobre alquileres y sus derechos accesorios. Ningún otro derecho real o personal se extingue con la venta. Traducción concreta: las servidumbres siguen al inmueble. Val-d’Or lo escribe con todas las letras: el adjudicatario toma el bien con toda servidumbre activa o pasiva, aparente u oculta.

Si se ejerce el rescate, el antiguo propietario recupera su derecho sujeto a los créditos privilegiados e hipotecarios que gravaban el inmueble el día de la venta, menos lo que se haya pagado mediante la distribución del producto (artículo 532).

Ninguna visita, ninguna garantía, ningún precio de salida

Blainville responde sin rodeos: no, no es posible visitar los inmuebles con edificio puestos en venta, y se trata de una adquisición por cuenta y riesgo del comprador, cuyo derecho de propiedad es precario. Val-d’Or formula la misma regla de otra manera: el adjudicatario acepta el inmueble sin garantía y por su sola cuenta y riesgo, en el estado en que se encuentra en el momento de la adjudicación.

No hay, pues, Déclarations du vendeur (las declaraciones obligatorias del vendedor), ni inspección previa a la compra, ni condición de financiamiento, ni corredor del vendedor frente a usted. Es un escalón más allá de una venta sin garantía legal ordinaria, y un régimen distinto de la propiedad embargada, que pasa por el tribunal.

Lo que sigue siendo verificable antes de la subasta se lee en papel: el índice de inmuebles en el Registre foncier, el rol de evaluación, la zonificación y los avisos públicos. La cuenta de impuestos municipales explica de dónde viene la deuda que lleva a la venta.

Casas abandonadas: la otra vía pasa por el ministro de Ingresos

Una casa vacía no está forzosamente en mora de impuestos. Muchas dependen de una sucesión que nadie ha liquidado, y el mito dice que es el Curateur public (el curador público) quien se ocupa de ellas. No es así.

Cuando todos los sucesores conocidos han renunciado, o seis meses después del fallecimiento cuando ningún sucesor es conocido ni reclama la sucesión, el Estado queda investido de ella (artículo 697 del Code civil du Québec, el código civil de Quebec). Esa investidura la ejerce el ministro de Ingresos (artículo 698), que actúa como liquidador, hace inventario y publica un aviso en la Gazette officielle du Québec (artículo 699). Un heredero que acredita su calidad dispone de 10 años para recuperar las sumas (artículo 701).

La Loi sur les biens non réclamés (la ley de bienes no reclamados) hace que el caso sea rastreable: para todo inmueble confiado a su administración, el ministro debe publicar su calidad de administrador en el Registre foncier (artículo 17), y lleva un registro público de esos bienes (artículo 18). Si usted hereda en lugar de comprar, la secuencia se describe en heredar una propiedad en Quebec.

Edificios desocupados: lo que exigen Montreal y Laval

Todo municipio debe mantener vigente un reglamento sobre la ocupación y el mantenimiento de los edificios (artículo 145.41 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, la ley de ordenamiento y urbanismo). En caso de deterioro, envía un aviso escrito de obras; si no se ejecutan, la Cour supérieure (el tribunal superior) puede autorizar a la ciudad a hacerlas y a reclamar su costo, garantizado por una hipoteca legal.

El concejo puede luego requerir la inscripción de un aviso de deterioro en el Registre foncier, y debe publicar la lista de esos inmuebles en su sitio (artículos 145.41.1 y 145.41.4). Sesenta días después de la inscripción, si no se ha hecho nada, el municipio puede adquirir el inmueble de común acuerdo o por expropiación cuando está desocupado desde el período fijado por reglamento, cuando su estado presenta un riesgo, o cuando es patrimonial (artículo 145.41.5). Un inmueble abandonado puede, por lo tanto, cambiar de manos sin pasar por una subasta.

La trampa para un comprador está en el artículo 145.41.6: la multa por reincidencia, cuyo máximo puede llegar a 250 000 $, puede imponerse sin importar un cambio de propietario si el aviso de deterioro estaba inscrito antes de la adquisición. La falta del propietario anterior lo sigue a usted.

En Montreal, el registro de un edificio desocupado es obligatorio desde el 1 de enero de 2026: 275 $ que incluyen el cartel que debe colocarse bien a la vista, renovación anual de 150 $, revocación sin costo. En Laval, el reglamento L-12950 no alcanza a todos los edificios, sino a unos 2 600 inmuebles de interés patrimonial. Impone, en particular, cerrar la entrada principal de agua en un edificio desocupado. Las multas van de 500 $ a 1 000 $ para una persona física, hasta 125 000 $ en caso de reincidencia, y cada día cuenta como una infracción distinta.

Preguntas frecuentes

¿Se compra por debajo del valor de mercado? Ninguna fuente oficial permite afirmarlo. No hay precio mínimo de salida, pero tampoco nada limita la puja. La ciudad anuncia el monto adeudado, no un descuento.

¿Puedo renovar durante el año del rescate? El artículo 521 le prohíbe retirar la madera o las construcciones. Desde 2024, usted puede reclamar el costo de las reparaciones necesarias con un 10 % de interés, pero ese reembolso es objeto de un recurso distinto.

¿Mi prestamista va a financiar esto? El precio es exigible inmediatamente y el título sigue siendo precario durante un año. Ninguna fuente publica una política de prestamista para este caso: la pregunta se le hace a un corredor hipotecario antes de la subasta, no después.

¿Es una buena primera compra? No, y lo digo sin matices: pagar en efectivo, sin visita, sin garantía, con un título revocable durante un año, no es una puerta de entrada a la propiedad. Es una operación para quien puede inmovilizar la suma durante doce meses y absorber la pérdida.

Para completar, lea los impuestos municipales en Montreal y Laval y comprar una propiedad embargada en Quebec.

¿Un inmueble le llama la atención en una lista de venta por impuestos? Escríbame: leemos juntos el índice en el Registre foncier y las condiciones de venta antes de que usted se desplace.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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