Vender su casa en invierno en Quebec: las obligaciones

La elección del mes de salida al mercado se resuelve en otra parte. Lo que nunca se resuelve: una vez tomada la decisión, el otoño y el invierno añaden obligaciones que no existen en junio. Tocan sus fotos, el acceso a su puerta durante las visitas, y lo que usted debe declarar de una propiedad cuya mitad está bajo la nieve.

Vender su casa en invierno en Quebec: lo que cambia la estación

Aquí está Laval, porque es allí donde vive la casa. Cada línea viene de la publicación mensual de la APCIQ (la asociación profesional de los corredores inmobiliarios de Quebec), extraída del sistema Centris; la última columna cuenta todas las categorías.

El plazo se duplica, el precio casi no se mueve. No lea la diferencia entre 615 000 $ en diciembre de 2025 y 627 000 $ en mayo de 2026 como un descuento de invierno: una mediana describe las propiedades vendidas ese mes, no la suya en dos momentos distintos. Lo que sí cae de verdad es la competencia: 235 nuevas inscripciones en diciembre de 2025 contra 664 en mayo de 2026.

El mes que conviene a su tipo de propiedad se trata en cuándo poner su propiedad a la venta en Montreal. Lo que sigue supone la decisión ya tomada.

La foto de verano difundida en enero: la regla de exactitud

Sacar las fotos de julio, cuando el seto estaba verde, no es una cuestión estética. Es reglamentaria.

Lo que la OACIQ exige de la ficha. Su directriz sobre la representación, la solicitación, la promoción y la publicidad es clara: la ficha descriptiva «debe contener información exacta y verificada y reflejar la realidad del inmueble». El artículo 112 del Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité prohíbe toda publicidad falsa, engañosa, incompleta o que se preste a confusión. El corredor también debe mantener al día la ficha descriptiva y las Déclarations du vendeur, para que la información entregada al público refleje la realidad en todo momento.

Dónde se traza la línea, negro sobre blanco: la imagen generada. Cuando una imagen es producida por inteligencia artificial, la publicidad debe llevar una mención clara y visible del tipo «Imagen generada por inteligencia artificial». La OACIQ precisa que esa exigencia se aplica en particular cuando la inteligencia artificial sirve para «transformar artificialmente un ambiente estacional o una iluminación», que las imágenes que modifican fundamentalmente la apariencia real de un bien contravienen los reglamentos, y que el corredor debe conservar en el expediente las versiones originales y hacerlas accesibles a pedido.

Lo que ningún texto dice. No encontré ninguna regla publicada por la OACIQ que obligue a fechar una foto de verano auténtica y sin retoque difundida en enero: la regla explícita recae sobre la imagen transformada. Lo que yo recomiendo es, por lo tanto, cuestión de criterio: indicar el mes de la toma en la ficha. Una foto de julio con la leyenda julio es verificable; la misma sin mención, al lado de un terreno nevado, deja que el comprador concluya por su cuenta.

Las fotos antiguas: el derecho de autor y una exclusión de seguro

La OACIQ es explícita: cuando un vendedor entrega fotos antiguas a su corredor, este debe verificar quién es el autor y, si no es el vendedor, obtener de él una copia firmada del contrato o de la licencia pactada con el fotógrafo. Esa verificación es necesaria incluso si las fotos fueron tomadas para el mismo vendedor en una salida al mercado anterior de la misma propiedad. Una licencia puede perfectamente prohibir la reutilización. Sin confirmación clara, hace falta una nueva sesión.

Dos cifras para medir lo que está en juego. La Loi sur le droit d’auteur (la ley canadiense de derecho de autor) permite daños preestablecidos de 500 $ a 20 000 $ por obra, es decir por fotografía, calculados según el número de fotos y no según el número de usos. Y la directriz añade la frase que debería bastar: el seguro de responsabilidad profesional del FARCIQ excluye las reclamaciones ligadas a una violación de los derechos de autor.

La factura y la licencia del fotógrafo van, entonces, al expediente antes de la inscripción, no después.

Quitar la nieve del acceso durante las visitas: una obligación, no una cortesía

La responsabilidad en sí se trata en otra parte: los artículos 1457, 1465 y 1467 del Code civil, el seguro y el contrato están en remoción de nieve y responsabilidad del propietario en Quebec. Retenga el artículo 1465: el guardián de un bien está obligado a reparar, «a menos que pruebe no haber cometido ninguna falta». La prueba de la diligencia le corresponde a usted.

Lo que añade la puesta en venta es la duración. Una jornada de puertas abiertas se prepara una vez. Una inscripción de enero recibe visitas durante semanas, anunciadas con dos horas de anticipación, a veces al día siguiente de una nevada. Su diligencia no es entonces un gesto, es un régimen: un contrato escrito de remoción de nieve que nombre el umbral de activación, la escalera, el pórtico y la entrada, no solo el asfalto, y un abrasivo a mano. Llame a su aseguradora por el límite de garantía de su cobertura de responsabilidad civil antes de la primera visita. El orden de los pasos antes de una puesta en venta está en la guía del vendedor.

Las preguntas del formulario DV 00001 que solo se hacen en temporada fría

El formulario obligatorio Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), versión DV 00001 (V24 06/2022), tiene trece páginas. Seis de sus preguntas solo tienen sentido en invierno, y son justamente las que el vendedor de otoño completa más rápido.

La D8.6 y la D12.8 son dos confesiones de uso, no dos confesiones de defecto: una hilera regular de carámbanos informa sobre el aislamiento y la ventilación del entretecho, y una habitación difícil de calentar se mide en febrero, no en julio. Las secciones D3 a D14 se abren todas con la misma mención, «A su leal saber y entender», y el formulario pide entregar al corredor los documentos disponibles que sustenten las respuestas: facturas, garantías, planos, presupuestos, permisos, informes, avisos y contratos de arrendamiento. El resto del formulario está explicado en las declaraciones del vendedor.

Lo que la nieve tapa, y que el formulario no pregunta

El formulario trata sobre lo que usted sabe, no sobre lo que es visible. La nieve no cambia, por lo tanto, ninguna de sus respuestas: solo cambia lo que el comprador y su inspector pueden verificar por sí mismos.

No hay ninguna pregunta sobre el estado del revestimiento exterior. El muro, el recubrimiento, la base visible de los cimientos: nada. El techo tiene su sección, la D8, con el tipo de revestimiento, el año y los documentos. El muro, no.

La piscina no tiene sección. Aparece en la D2.11, entre las adiciones y modificaciones hechas desde la adquisición, y en la D3.5, donde «retiro o relleno de una piscina» figura como trabajo de nivelación del terreno. Una nota añade que una respuesta positiva en la D2.8, la D2.9, la D2.10 o la D2.11 puede exigir un nuevo certificat de localisation, que se encarga con semanas de anticipación.

Lo que queda es la D14.5: si otros elementos podrían tener un impacto en el valor del inmueble, en los ingresos que genera, en los gastos que acarrea o en el uso que se le puede dar. La grieta que usted conoce y que la nieve cubre entra ahí, y luego se detalla en la D15. En cuanto al drenaje, la D9.4 pregunta si el inmueble está equipado con un drenaje francés y si un sistema permite acceder a él para inspeccionarlo y limpiarlo: dos respuestas que la nieve no impide. El comprador bien asesorado no renunciará a lo que no pudo ver: pospondrá la verificación a la primavera, por escrito. Prepare su respuesta antes de que llegue la petición.

Vender su casa en invierno: las facturas de energía que el comprador reclama

El comprador de enero pide casi siempre doce meses de facturación. Tiene razón en pedirlos, y ninguna regla lo obliga a usted a entregarlos.

El formulario no hace ninguna pregunta sobre el monto de su factura. Pide la fuente de energía de la calefacción principal (D12.1), el año de instalación de la caldera o de los componentes principales (D12.3), la existencia de un contrato de mantenimiento (D12.6) y los problemas ya ocurridos (D12.7). El costo, nunca. Lo que sí lo obliga está en otra parte: si responde que sí en la D12.7 o en la D12.8, la OACIQ espera los documentos que sustenten la respuesta.

El vendedor es además el único que puede sacar el historial. Hydro-Québec ofrece en el Espace client la herramienta Portrait de ma consommation: consumo horario, diario, mensual y anual, en kilovatios hora o en dólares, comparación con el mismo periodo del año anterior, y un gráfico de dos años consecutivos puesto frente a la temperatura exterior promedio. El Espace client también da acceso al historial de facturas y de pagos.

Una precisión que lo protege: ese historial describe su hogar, su termostato y sus hábitos, no los del comprador. Entréguelo como un registro, nunca como una previsión.

Preguntas frecuentes

¿Debo retirar mis fotos de verano de la ficha en enero? Nada lo obliga si la foto es auténtica y no fue retocada. Si fue transformada, por ejemplo para cambiar artificialmente la estación o la iluminación, la mención «Imagen generada por inteligencia artificial» se vuelve obligatoria.

Reutilizo las fotos de mi inscripción de 2023. ¿Está permitido? No automáticamente. La OACIQ pide al corredor verificar quién posee los derechos de autor y obtener la licencia firmada, incluso cuando las fotos fueron tomadas para usted en una salida al mercado anterior de la misma propiedad. Encuentre la factura del fotógrafo antes de prometer esas fotos a su corredor.

¿La nieve me dispensa de declarar una grieta que conozco? No. Una grieta conocida se declara en la D5.2 si afecta el sótano o los cimientos, y todo elemento susceptible de tener un impacto en el valor o en el uso del inmueble se declara en la D14.5, y luego se detalla en la D15.

Para completar, lea comprar una casa en invierno, que describe las cláusulas de verificación en primavera que su comprador va a proponer, y las fechas del refugio de auto temporal, porque un refugio instalado en la entrada decide la foto de fachada tanto como el estacionamiento.

¿Pone su propiedad a la venta este otoño o este invierno? Escríbame. Resolvemos la cuestión de las fotos, el contrato de remoción de nieve y el historial de energía antes de la primera visita, no después.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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