Vender una casa que vale menos que la hipoteca

La oferta que está sobre la mesa no cubre el saldo de su préstamo. La venta sigue siendo posible, pero no se firmará mientras no se reúna una cifra precisa: la diferencia entre lo que la propiedad produce y lo que hay que pagar para liberar el título. Aquí están los rubros que hay que sumar, y lo que la ley quebequense exige antes de la firma.

Vender una casa que vale menos que la hipoteca: el cálculo completo

Esta situación no exige un desplome del mercado. Llega con un pago inicial delgado, un plazo ya empezado y gastos de venta que nadie había presupuestado. Para la región metropolitana de Montreal en julio de 2026, la APCIQ registraba un alza de 4 % del precio medio de las unifamiliares, pero también 17 % más de inscripciones en vigor y un plazo de venta promedio de 38 días. Más opciones para el comprador, menos poder de precio para el vendedor.

El cálculo se hace rubro por rubro, y cada rubro tiene una fuente.

El producto de la venta tampoco se inventa: parte de comparables ajustados, no del precio que puso el vecino, y el método está en auditar los comparables de su sector. La diferencia que hay que cubrir es el total de la columna de la izquierda menos ese producto neto. Un número, no una impresión.

La penalidad, el rubro que todo el mundo subestima

Una venta que paga el préstamo antes del fin del plazo activa la penalidad. Lo dice la Agence de la consommation en matière financière du Canada (la agencia federal de protección del consumidor financiero), y enuncia la regla de cálculo en una frase: la penalidad es habitualmente el monto más alto entre un monto equivalente a tres meses de interés sobre la suma que usted debe, y el diferencial de tasas de interés. Su ejemplo con cifras da la medida de la brecha. Saldo de 200 000 $, tasa de 6 %, 36 meses restantes de un plazo de cinco años, tasa anunciada corriente de 4 %: tres meses de intereses dan 3 000 $, el diferencial da 12 000 $, y son 12 000 $ los que hay que pagar, más posibles gastos de administración.

Las dos tasas comparadas son la anunciada cuando usted firmó y la tasa anunciada actual para un plazo de duración semejante. Una baja de las tasas corrientes agranda entonces la brecha y engorda el diferencial. La tasa objetivo del financiamiento a un día del Banco de Canadá era de 2,25 % el 2 de septiembre de 2026, con próximo anuncio el 28 de octubre de 2026, pero el diferencial no se calcula sobre esa tasa: se calcula sobre las tasas anunciadas para un plazo comparable. Qué método se aplica a su préstamo lo dice su contrato, no la reputación del producto, y la agencia no publica ningún baremo distinto para la tasa variable. Las combinaciones posibles están detalladas en el cálculo de la penalidad hipotecaria.

Este rubro no es una sorpresa contractual. La cláusula 4.3 del Contrat de courtage exclusif de vente de la OACIQ, formulario CCVE 00001, pone a cargo del vendedor los gastos vinculados en particular al pago y a la cancelación de toda deuda garantizada por hipoteca, y precisa que incluyen toda penalidad que pueda ser exigible en caso de pago anticipado. La cláusula 8.4 obliga al vendedor a aportar sus escrituras de préstamo y de garantía hipotecaria, penalidades incluidas.

Por qué el notario no puede firmar sin la quittance

El bloqueo es notarial antes de ser financiero. El artículo 1723 del Code civil du Québec obliga al vendedor a garantizar al comprador que el bien está libre de todo derecho, salvo los que declaró, y a purgar el bien de las hipotecas que lo gravan, incluso declaradas o inscritas, a menos que el comprador haya asumido la deuda.

El gobierno de Quebec describe el acto en juego: la quittance (la carta de pago) es el documento en el que un acreedor declara que recibió efectivamente todas las sumas prestadas y debidas, solo los notarios y los abogados están habilitados para prepararla, y los gastos corren habitualmente a cargo del prestatario. El artículo 3065 del Code civil agrega la regla que aquí decide todo: la quittance total de un crédito conlleva el consentimiento a la cancelación, mientras que la quittance parcial solo conlleva el consentimiento a una reducción equivalente.

Lea esa frase dos veces. Un acreedor al que no se le paga por completo no tiene ninguna razón para entregar una quittance total, y una quittance parcial no cancela nada. Una venta con pérdida exige entonces el consentimiento del prestamista a cancelar contra un pago inferior al saldo. Ningún artículo lo obliga a ello.

Los gastos de inscripción, en cambio, son públicos. Esta es la tarifa del Registre foncier (el registro de la propiedad de Quebec) vigente desde el 1 de abril de 2026.

Dos inscripciones a cancelar, una línea de crédito hipotecaria por ejemplo, y el rubro pasa de 165 $ a 266 $. Los honorarios del notario, por su parte, no están fijados por ningún baremo público. El desarrollo completo está en el rol del notario en Quebec.

Obtener el acuerdo del prestamista: todo se pide por escrito

Una sola carta, con la fecha de cierre prevista, y seis respuestas esperadas: el saldo de cancelación, la penalidad y las dos tasas usadas para calcularla, los gastos de administración y de tasación, la porción reembolsable de una devolución en efectivo recibida en la firma, la duración de validez del monto comunicado, y la posición del prestamista sobre una cancelación contra un pago inferior al saldo.

La SCHL (la agencia federal de vivienda) enumera por otra parte las herramientas que un prestamista autorizado puede usar ante un incumplimiento: aplazamiento de pago a corto plazo, prolongación de la amortización, escalonamiento de los pagos atrasados, acuerdos particulares. Esas herramientas pasan por el prestamista, y ninguna está garantizada.

La transferencia hacia una próxima propiedad es la pista que pocos vendedores conocen, y hay que nombrarla correctamente. La transferibilidad SCHL permite transferir el seguro de préstamo hipotecario existente a una nueva propiedad sin contratar una nueva cobertura, con condiciones precisas: al menos un prestatario común a los dos préstamos, un préstamo existente al día y no en mora, una solicitud recibida dentro de los seis meses del cierre, un uso previsto idéntico. Ese mecanismo se refiere al seguro. Que su préstamo mismo lo siga, y con qué condiciones, depende de su contrato y de la decisión del prestamista. No es un derecho.

Cifre primero el numerador del cálculo con el estimador de valor de propiedad, y luego corrija ese punto de partida con comparables ajustados.

Cancelar la hipoteca no borra la deuda

Esta es la confusión más costosa del expediente. El artículo 2661 del Code civil lo dice en una línea: la hipoteca no es más que un accesorio y solo vale mientras subsista la obligación cuya ejecución garantiza. La garantía y el crédito son dos cosas distintas, y cancelar la primera no hace desaparecer el segundo. El artículo 2789 lo confirma en el caso de una venta hecha por el acreedor: si el producto de la venta no alcanza para pagar su crédito y los gastos, el acreedor conserva, frente a su deudor, un crédito por lo que le queda debido.

Si su préstamo estaba asegurado porque el pago inicial era inferior al 20 %, la aseguradora entra en la ecuación. La SCHL lo escribe sin rodeos en sus preguntas frecuentes sobre el seguro de préstamo hipotecario: en caso de incumplimiento de pago, puede ser que el producto de la venta de la propiedad no sea suficiente para extinguir la deuda y que el prestatario esté obligado a pagar la diferencia. El seguro protege al prestamista, no a usted.

Me detengo donde se detiene mi documentación. Ningún documento oficial que haya podido abrir describe el mecanismo por el cual la aseguradora, después de haber indemnizado al prestamista, le reclama esa diferencia al prestatario. Haga la pregunta por escrito, y exija el nombre de la aseguradora del expediente.

El preaviso de ejercicio de 60 días y lo que cambia de verdad

Cuando el incumplimiento ya empezó, el calendario se vuelve público. El artículo 2757 obliga al acreedor a presentar en la oficina de publicidad de los derechos un preaviso acompañado de la prueba de su notificación. El artículo 2758 fija su contenido y el plazo: el preaviso debe denunciar todo incumplimiento, recordar el derecho a remediarlo, indicar el monto del crédito en capital e intereses y nombrar el derecho hipotecario invocado, y el plazo para entregar un inmueble es de 60 días a partir de la inscripción.

El artículo 2761 abre la ventana: el deudor, o cualquier otro interesado, puede hacer fracasar el ejercicio del derecho del acreedor pagándole lo que se le debe o remediando el incumplimiento, y pagando los gastos incurridos, hasta que el bien haya sido tomado en pago o vendido. El artículo 2762 limita lo que el acreedor puede exigir mientras tanto: ninguna indemnización distinta de los intereses vencidos y los gastos incurridos.

La creencia que hay que corregir cabe en una frase. Se repite que una venta ordinaria siempre vale más que una recuperación, y eso es cierto del precio, de la elección del comprador y del calendario. No es automático del lado de la deuda: el artículo 2782 prevé que la toma en pago extingue la obligación y descarta la subrogación contra el antiguo deudor, mientras que el artículo 2789 deja al acreedor su crédito por el saldo después de una venta. Los dos procedimientos están descritos en comprar una propiedad embargada en Quebec.

Impuestos: la pérdida en una residencia principal no se deduce

Es el último falso consuelo que hay que quitar del cálculo. En su guía sobre las ganancias de capital, la Agence du revenu du Canada trata la residencia principal como un bien de uso personal, y enuncia la regla: aunque usted deba declarar una ganancia resultante de la venta de un bien de uso personal, en general no tiene derecho a deducir una pérdida.

Ninguna línea de su declaración vendrá entonces a amortiguar la diferencia pagada ante el notario. Si la propiedad no fue siempre su residencia principal, si una porción estaba alquilada, o si ya se reclamó una amortización, el tratamiento cambia: vea a un contador antes de la firma. Los otros gastos de venta están enumerados en el costo real de vender una casa en Quebec.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi banco impedirme vender? No impide la venta, impide el cierre. El artículo 1723 obliga al vendedor a purgar el inmueble de las hipotecas, y el artículo 3065 reserva el consentimiento a la cancelación a la quittance total. Sin pago completo ni acuerdo escrito del prestamista, el título no se entrega.

¿El corredor cobra aunque yo venda con pérdida? La cláusula 7.1 del formulario CCVE 00001 prevé una retribución expresada en porcentaje del precio fijado para la venta o en suma global, más los impuestos, debida en particular si se celebra un acuerdo para vender el inmueble durante la vigencia del contrato y se cumplen todas sus condiciones, salvo la firma de la escritura de venta y el pago del precio. Ese monto se negocia antes de firmar el contrato de corretaje, nunca después.

¿Puedo transferir mi préstamo a mi próxima propiedad? La transferibilidad SCHL se refiere al seguro, con condiciones, entre ellas un préstamo al día y una solicitud recibida dentro de los seis meses del cierre. El destino del préstamo mismo depende de su contrato y del acuerdo escrito del prestamista.

¿Es mejor esperar a que el mercado suba? No es una cuestión de mercado, es una cuestión de cifras: compare el costo mensual de conservar la propiedad, mantenimiento e impuestos incluidos, con la diferencia que hay que cubrir hoy. Ninguna fuente oficial permite predecir el precio de su sector dentro de doce meses.

Para completar, lea el rol del notario en Quebec y el cálculo de la penalidad hipotecaria.

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Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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