Vender antes de comprar en Quebec: las cláusulas que deciden

Usted es propietario y quiere mudarse. La verdadera pregunta no es si va a vender y a comprar, sino en qué orden. Ese orden se juega en tres cláusulas de formularios obligatorios, y ahí es donde el riesgo financiero cambia de bando.

Esto es lo que permite cada cláusula, lo que verifica el prestamista y lo que impone el notario.

Los tres caminos, y el riesgo que cada uno desplaza

Vender primero, comprar después. Usted conoce el monto exacto del que dispone. A cambio, puede quedarse sin nueva propiedad en la fecha en que debe desocupar la anterior.

Comprar primero, vender después. Usted sabe a dónde va. A cambio, carga con dos propiedades durante un período cuya duración no controla.

Las dos al mismo tiempo. El escenario al que todo el mundo apunta. Supone que dos cadenas de transacciones, cada una con sus condiciones, sus prestamistas y sus notarios, llegan al mismo punto en la misma fecha.

El artículo 1396 del Code civil du Québec (el código civil de la provincia) explica por qué esa tercera vía es frágil: la promesa, por sí sola, no equivale al contrato previsto. Mientras no se firme el acta notarial, el dinero no existe.

Ninguno de estos caminos elimina el riesgo. Cada uno solo decide quién lo carga.

Vender antes de comprar: lo que permite la cláusula R2.1

Cuando usted compra sin haber vendido, el formulario obligatorio Annexe R, Immeuble résidentiel (AR 00001), el anexo residencial de la promesa de compra, prevé la condición R2.1.

Lo que dice la cláusula. La promesa queda condicionada a la venta del inmueble que pertenece al comprador, en una dirección nombrada en el formulario. El comprador debe avisar al vendedor por escrito, antes de una fecha y una hora inscritas, ya sea que la condición se cumplió, ya sea que renuncia a ella. Si renuncia, debe demostrar al mismo tiempo que tiene los fondos necesarios para cubrir el precio de compra. Sin aviso dentro del plazo, la promesa queda nula y sin efecto.

Cómo se articula con el financiamiento. Si la promesa también está condicionada a la obtención de un préstamo hipotecario, el Annexe R precisa que un compromiso del prestamista que a su vez esté condicionado a la venta de su propiedad satisface la condición de financiamiento. Pero en cuanto la condición R2.1 se cumple, usted debe entregar un compromiso que no incluya ninguna condición. Su banco lo acompaña entonces en dos tiempos, y el segundo depende de su propio comprador.

Se trata de una obligación condicional en el sentido del artículo 1497 del Code civil: una obligación que se hace depender de un acontecimiento futuro e incierto. La palabra que hay que retener es incierto.

La cláusula de 72 horas, vista desde el vendedor que la acepta

Una condición R2.1 casi nunca circula sola. Viene con la cláusula R2.2, que la OACIQ (el organismo que regula a los corredores en Quebec) llama ella misma la “cláusula de 72 horas”.

Lo que conserva el vendedor. Puede seguir ofreciendo el inmueble en venta pese a haber aceptado la promesa. Si acepta una nueva promesa, en cuanto todas las condiciones de esta se cumplan, salvo la firma del acta de venta, el pago del precio y la anulación de la primera promesa, debe enviar al primer comprador un aviso escrito.

Lo que obtiene el primer comprador. Setenta y dos horas a partir de la recepción de ese aviso, para entregar un aviso escrito que diga o bien que renuncia a la condición R2.1 y a todas las demás condiciones aún no cumplidas, salvo la firma ante el notario, o bien que deja su promesa nula y sin efecto. Solo puede renunciar demostrando al mismo tiempo que tiene los fondos. Sin respuesta, la promesa cae.

La versión actual del formulario encuadra la prueba: el vendedor marca el medio que establecerá el momento en que el comprador recibió el aviso, correo electrónico, correo certificado u otro, y el comprador marca el que establecerá el momento en que se envió su respuesta. Ese detalle resuelve la mayoría de las disputas sobre el conteo.

Lo que el vendedor da a cambio. No vende: concede un derecho de preferencia. El segundo comprador firma una promesa condicionada a la anulación de la primera, la cláusula R2.3, por la cual el vendedor se compromete a emprender de buena fe y a su costa las gestiones razonables para obtener esa anulación. La OACIQ recomienda que el plazo inscrito en R2.3 supere en al menos cinco días el plazo más largo de cumplimiento de las condiciones de la nueva promesa.

En un mercado apretado, esta mecánica debilita seriamente la condición R2.1. En un mercado lento, suele ser la única manera de lograr que acepten la oferta.

Comprar antes de vender: el préstamo puente y lo que verifica el prestamista

Lo que no puedo decirle. Ningún organismo público publica un baremo para el préstamo puente. Montos, duración, gastos y tasas varían de un prestamista a otro, y la única versión confiable es la que su prestamista o su corredor hipotecario le pone por escrito.

Lo que aparece en todas partes. Un préstamo puente adelanta el valor neto ya asegurado por la venta de su propiedad actual. Mientras su venta siga condicionada, nada está asegurado: el prestamista está mirando una promesa que todavía puede quedar nula y sin efecto. La solicitud se presenta entonces con una promesa aceptada cuyas condiciones están cumplidas, y los intereses se pagan por la duración real del solapamiento, no por la que usted había previsto.

Las soluciones que se montan por adelantado. La Agence de la consommation en matière financière du Canada (la agencia federal del consumidor en materia financiera) describe dos formas de pedir prestado sobre el valor neto de una casa: la línea de crédito hipotecaria, hasta 65 % del valor, y la segunda hipoteca, por regla general hasta 80 %. Estos productos se ponen en marcha antes de que usted los necesite.

Lo que impone la calificación. La misma agencia da los parámetros de los prestamistas: los gastos mensuales de vivienda no deberían superar el 39 % del ingreso bruto del hogar, el conjunto de las deudas el 44 %, y la prueba de resistencia exige calificar al mayor entre 5,25 % o la tasa negociada más 2 %. Si el prestamista cuenta los gastos de las dos propiedades en esos ratios, el escenario se rompe ahí, antes de cualquier pregunta de presupuesto. Un paso por la calculadora de capacidad de compra con las dos propiedades inscritas da la respuesta en cinco minutos, y recuerde que la preaprobación hipotecaria no garantiza todo.

Cargar dos propiedades, línea por línea

El costo de cargar dos propiedades no es una cifra, es una lista. Complétela por mes.

A eso se suman dos expedientes notariales en lugar de uno, cada uno con sus honorarios, sus gastos de publicación y sus prorrateos: vea el costo real de vender una casa en Quebec.

Un punto que suele olvidarse: llame a su asegurador antes de dejar una propiedad vacía. Solo él puede decirle qué prevé su contrato cuando la vivienda ya no está ocupada.

Fechas de firma, ocupación y lo que impone el notario

Dos fechas distintas. La cláusula 11.1 de la promesse d’achat (la promesa de compra) fija la firma del acta de venta ante notario y precisa que el comprador pasa a ser propietario a partir de esa firma. La cláusula 11.2 fija por separado la fecha y la hora a partir de las cuales el lugar queda disponible para ocupación. Las dos pueden diferir.

El mecanismo que resuelve el desfase. Si la ocupación es posterior a la firma del acta de venta, la cláusula 11.3 prevé un prorrateo al momento de la firma: el vendedor paga un monto mensual inscrito en el formulario, calculado desde la fecha de la firma hasta la fecha de ocupación, y durante ese período asume la calefacción, la electricidad y el mantenimiento general. Es la herramienta prevista para quedarse unos días o unas semanas en su casa después de haber vendido. Se negocia al momento de la oferta, no después.

Lo que el notario no puede comprimir. Éducaloi (el organismo quebequense de información jurídica) recuerda que el notario debe haber recibido su pago inicial y los fondos del prestamista antes de la firma del acta de venta, y que luego se aplica un plazo de compensación que puede llegar a diez días hábiles. Después de la firma del acta de hipoteca, y luego del acta de venta, cuente unos dos a tres días para la publicación en el registro de la propiedad. La guía de compra de la CMHC sitúa la fecha de cierre generalmente entre 30 y 60 días después de la firma de la oferta para una casa existente. Vea el papel del notario.

Vender antes de comprar o al revés: lo que decide para su hogar

No hay una buena respuesta general. Hay cuatro variables, y se verifican en papel.

1. El valor neto realmente libre. No el valor de la casa: lo que queda después del saldo hipotecario, la eventual penalidad, la retribución y los gastos.
2. Los ratios con las dos propiedades. Si el 39 % y el 44 % no pasan contando las dos, la cuestión está resuelta: usted vende primero.
3. El tipo de propiedad que vende. Un producto que muchos compradores financian rápido no se comporta como una propiedad atípica, un plex o un condominio con el expediente incompleto. El plazo de venta realista en Montreal forma parte del cálculo, no de la esperanza.
4. Su tolerancia a lo provisorio. Depósito, vivienda temporal, una segunda mudanza: costos y cansancio, a comparar con el costo de cargar dos propiedades.

Esas cuatro líneas se completan antes de hablar de estrategia. La tabla suele decidir sola.

Preguntas frecuentes

¿Puede el vendedor rechazar una oferta condicionada a la venta de mi casa? Sí. No tiene ninguna obligación de aceptar una condición R2.1 ni la cláusula R2.2 que la acompaña. Es una negociación, y se juega a menudo contra el precio, la fecha de ocupación o el anticipo. Vea las verdaderas palancas de negociación.

Si recibo el aviso de 72 horas, ¿puedo pedir más tiempo? El formulario no lo prevé. El plazo corre desde la recepción del aviso, y la falta de respuesta deja la promesa nula y sin efecto. Una prórroga supone un acuerdo escrito de ambas partes, que el vendedor no tiene ningún interés en dar si ya tiene una segunda promesa firme.

¿Puedo renunciar a la condición sin haber vendido? Sí, pero solo demostrando al mismo tiempo que tiene los fondos para cubrir el precio de compra: un compromiso del prestamista sin condición, o una prueba de disponibilidad de los fondos. Una intención de pedir prestado no basta.

¿Cuánto dura un préstamo puente? Ninguna fuente pública fija una duración estándar. Pida por escrito la duración máxima, la tasa, los gastos y qué pasa si su venta se aplaza.

Para completar, lea el costo real de vender una casa en Quebec y cuánto tiempo toma realmente vender en Montreal.

¿Tiene una casa que vender y una fecha que respetar? Escríbame. Completamos la tabla de las cuatro variables antes de elegir el orden, y planificamos las fechas al revés a partir de la firma ante el notario.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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