Plex o condominio en Montreal

Foto: Dllu, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Un plex es una empresa. Un condominio es una vivienda cuya gestión del edificio está delegada. Compararlos es comparar dos compromisos, no dos inversiones clasificables. Estas son las reglas de cada uno.

La aportación inicial depende del número de viviendas y de si usted vive ahí

Para un préstamo asegurado por la SCHL, la vivienda debe estar destinada a ser ocupada por el prestatario o por un allegado en los casos previstos. El capital propio mínimo es entonces del 5 % sobre los primeros 500 000 $ del valor de préstamo y del 10 % sobre el resto en un inmueble de 1 o 2 viviendas, pero del 10 % en cuanto tiene 3 o 4. El valor debe mantenerse por debajo de 1 500 000 $, y las razones de servicio bruto y total de la deuda están limitadas al 39 % y al 44 %.

Si usted no va a habitar el inmueble, la lógica cambia. El programa Inmueble de renta de la SCHL cubre los inmuebles de 2 a 4 viviendas no ocupados por el propietario, con una relación préstamo-valor máxima del 80 %, es decir un capital propio del 20 %, y un valor inferior a 1 000 000 $.

El mismo inmueble no exige, pues, la misma aportación según viva o no en él. Esa es la primera línea del presupuesto, antes de todo cálculo de rentabilidad.

Qué hace el prestamista con los alquileres

La SCHL también regula cómo entran los alquileres en su expediente. Para una propiedad ocupada por el propietario y objeto de la solicitud de préstamo, el enfoque del ingreso bruto por alquiler puede llegar al 100 % en un inmueble de 2 viviendas, pero solo hasta el 50 %, o bien el enfoque del ingreso neto, en un inmueble de 3 o 4. Para una propiedad no ocupada objeto de la solicitud, es hasta el 50 % de los alquileres brutos o el enfoque del ingreso neto, es decir los alquileres brutos menos los gastos de explotación. En el enfoque bruto, el porcentaje de los alquileres se suma al ingreso anual bruto.

Un condominio no aporta ningún alquiler al cálculo, pero sí añade una carga: el 50 % de las cuotas de condominio entra en las dos razones. Dos compradores con el mismo ingreso salarial no tienen, por tanto, la misma capacidad de endeudamiento. Compruébelo desde la preaprobación.

Los alquileres no se fijan libremente

Es lo que olvidan las tablas de rentabilidad. El contrato de arrendamiento de vivienda se renueva de pleno derecho (artículo 1941 del Código Civil). Para modificarlo, el arrendador debe enviar un aviso al menos tres meses y como máximo seis antes del término de un contrato de 12 meses o más, o de uno a dos meses si es más corto (artículo 1942), indicando en dólares el nuevo alquiler o el aumento (artículo 1943). El inquilino tiene un mes para negarse (artículo 1945), y entonces el arrendador tiene un mes para acudir al Tribunal administratif du logement; si no, el contrato se renueva en las condiciones anteriores (artículo 1947).

El tribunal no decide a ojo. El Reglamento sobre los criterios de fijación de alquiler fija las componentes: un porcentaje de base aplicable al alquiler, la variación de los impuestos prediales municipales y de servicios, la de los impuestos escolares, la de las primas de seguro de incendio y responsabilidad, un porcentaje del 5 % aplicable a los gastos de capital del período de referencia, y los gastos derivados de un nuevo servicio. Cada criterio se aplica según la parte atribuible a la vivienda. El porcentaje de base sale de un promedio de tres variaciones anuales del índice de precios al consumo de Quebec, y el TAL lo fijó en 3,1 % para los avisos dados a partir del 1 de enero de 2026.

Dos reglas completan el cuadro al comprar. El artículo 1896 obliga al arrendador a entregar al nuevo inquilino, al firmar, un aviso con el alquiler más bajo pagado en los 12 meses anteriores; una declaración falsa o una omisión consciente abre la puerta a daños punitivos. Y el artículo 1950 permite a ese inquilino pedir la fijación del alquiler dentro de los 10 días del contrato, o de dos meses si no recibió ese aviso.

Un inmueble con alquileres por debajo del mercado no se corrige al firmar la escritura. El artículo 1937 es tajante: la enajenación de un inmueble que comprende una vivienda no permite al nuevo arrendador resolver el contrato, que continúa, y ese nuevo arrendador asume frente al inquilino los derechos y obligaciones que de él resultan. Solo el inmueble de nueva construcción escapa al recurso de fijación, durante cinco años, y únicamente si el contrato lo prevé con el alquiler máximo (artículo 1955).

El trabajo real de un arrendador

Desde 2024, el arrendador avisado de una cesión de contrato puede negarse a consentirla por un motivo distinto de un motivo serio, pero entonces el contrato queda resuelto en la fecha de cesión indicada en el aviso del inquilino, y quien cede no puede exigir contraprestación alguna (artículos 1978.1 a 1978.3). En caso de retraso, la resolución es posible más allá de tres semanas (artículo 1971).

Recuperar una vivienda para habitarla usted o alojar a un allegado exige un aviso al menos seis meses antes del término del contrato (artículo 1960) y, si hay negativa, una demanda al tribunal dentro del mes, donde deberá demostrar su intención real (artículo 1963). El artículo 1959.1 lo prohíbe cuando el inquilino o su cónyuge tiene 65 años o más, ocupa la vivienda desde hace al menos 10 años y tiene un ingreso igual o inferior al 125 % del máximo de admisibilidad a una vivienda de alquiler módico, salvo excepciones. Y el desalojo para subdividir, ampliar o cambiar el destino de una vivienda obliga a pagar los gastos de mudanza y una indemnización de un mes de alquiler por año de arrendamiento ininterrumpido, con un mínimo de tres meses y un máximo de 24 (artículo 1965).

Son plazos, avisos y a veces audiencias: la gestión locativa es un oficio, no una línea de ingresos.

La fiscalidad del alquiler no es un detalle

Revenu Québec le pide declarar los ingresos y gastos de alquiler en el formulario TP-128. Los gastos de capital no se deducen en el año en que se incurren: se reparten mediante la deducción por amortización. Esa deducción es facultativa y se limita a los ingresos de alquiler que quedan después de todos los demás gastos, de modo que no puede crear ni aumentar una pérdida. Un terreno no es amortizable, la tasa de la categoría 1 es del 4 %, y solo tiene derecho a ella por la parte alquilada.

El reverso llega en la reventa: si enajena a un precio superior al costo de compra, debe añadir la recuperación de amortización a sus ingresos de alquiler del año, además de la ganancia de capital. Y alquilar la totalidad de la residencia que habitaba provoca una enajenación presunta al valor de mercado.

Lo que pide un condominio en su lugar

Ni inquilino, ni TAL, ni contabilidad locativa. A cambio, cargas que usted no fija: el consejo de administración las establece cada año tras consultar a la asamblea (artículo 1072). Lo que puede exigir antes de firmar está detallado en la guía sobre las cuotas de condominio, y lo que delega realmente en condominio o casa.

El marco de decisión

Ninguno de los dos es mejor inversión que el otro. Simplemente no piden lo mismo.

• ¿Quiere un activo o una ocupación? Un plex le da obligaciones de arrendador, enmarcadas por el Código Civil y el TAL, todo el año.
• ¿Su aportación corresponde a la fórmula que persigue? Cinco, diez o veinte por ciento: la diferencia viene del número de viviendas y de su ocupación.
• ¿Puede vivir con los alquileres actuales? Son los que está comprando.
• ¿Ha leído los contratos y el estado de alquileres? Es el primer paso de una compra de propiedad de renta.

¿Compara un plex y un condominio con el mismo presupuesto? Escríbame: leemos los contratos de un lado, la declaración de copropiedad del otro, y comparamos las dos capacidades de endeudamiento.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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