Análisis de Mercado
Mercado inmobiliario de alta gama en Montreal: los datos
Su propiedad vale 900 000 $ y usted se pregunta si pertenece a otro mercado que la del vecino de 600 000 $. La …
Le dirán que el suburbio cuesta menos, y la brecha de los precios medianos parece confirmarlo. Luego llegan la cuenta de impuestos, el segundo auto y los minutos que se suman a cada trayecto. Estos son los rubros que hay que sumar, cada uno con su fuente y su mes, y la razón por la que al final no encontrará un ganador.
Precios medianos por territorio: las cifras de la APCIQ de agosto de 2026
La Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (la asociación profesional de corredores inmobiliarios de Quebec) publica cada mes, a partir del sistema Centris, estadísticas por territorio y por categoría. Estos son los precios medianos de agosto de 2026, difundidos el 4 de septiembre.
| Territorio | Unifamiliar | Condominio |
|---|---|---|
| Isla de Montreal | 820 000 $ | 475 000 $ |
| Laval | 642 750 $ | 449 000 $ |
| Rive-Nord de Montréal (corona norte) | 600 000 $ | 390 000 $ |
La brecha bruta en la unifamiliar alcanza entonces 220 000 $ entre la isla y la Rive-Nord. Retenga de inmediato su límite: una mediana compara dos mercados, no dos casas. La antigüedad del edificio, la superficie habitable y el tamaño del terreno difieren de un territorio a otro, sin ningún ajuste. La lectura mensual de estas series está en mi análisis del mercado de Montreal y Laval.
Impuestos municipales: dos tasas y la trampa del rol de evaluación
En Montreal, la tasa residencial no es un número único. La categoría residual, es decir los inmuebles de cinco viviendas o menos, paga en 2026 el impuesto predial general a 0,4631 $ por cada 100 $ de evaluación, el impuesto especial del agua a 0,0831 $, la vialidad a 0,0024 $ y la contribución a la ARTM a 0,0070 $. A eso se añaden la deuda de las antiguas ciudades y los dos impuestos de distrito, servicios e inversiones, que cada consejo fija por su cuenta. Ahí nace la brecha interna de la isla.
En Laval se aplica una sola tasa residencial de base: 0,4973 $ por 100 $, más 0,0825 $ para la ARTM y 0,0111 $ para la infraestructura del agua. Pero el servicio del agua se factura aparte, con un monto fijo: 486 $ por vivienda en 2026, contra 337 $ en 2025.
Sobre un valor en el rol de 600 000 $:
| Territorio | Tasa 2026 por 100 $ | Impuesto sobre el valor | Servicio del agua | Total |
|---|---|---|---|---|
| Montreal, Rivière-des-Prairies y Pointe-aux-Trembles | 0,7100 $ | 4 260 $ | incluido | 4 260 $ |
| Montreal, Le Plateau-Mont-Royal | 0,6511 $ | 3 907 $ | incluido | 3 907 $ |
| Laval | 0,5909 $ | 3 545 $ | 486 $ | 4 031 $ |
Laval se ubica entonces entre dos distritos de Montreal, no por debajo de los dos. La idea de que el suburbio paga forzosamente menos impuestos no sobrevive a la suma.
La trampa sigue siendo el rol. La tasa se aplica a un valor inscrito, nunca al precio pagado. Montreal grava en 2026 sobre su rol 2026-2027-2028, y Laval sobre su rol 2025-2026-2027, con la variación repartida en tres años. Dos casas vendidas el mismo día al mismo precio no tienen, por lo tanto, la misma base imponible. La mecánica de la cuenta está en los impuestos municipales en Montreal y Laval.
El costo de vivir en los suburbios de Montreal se decide en el segundo auto
Es el rubro que da vuelta el cálculo. Estos son los abonos mensuales a tarifa ordinaria de la Autorité régionale de transport métropolitain (la autoridad regional de transporte metropolitano), vigentes desde el 1 de julio de 2026:
| Abono mensual | Territorio | Por mes | Por año |
|---|---|---|---|
| Tous modes A | aglomeración de Montreal | 110 $ | 1 320 $ |
| Tous modes AB | añade Laval y Longueuil | 170 $ | 2 040 $ |
| Tous modes ABC | añade las coronas | 206 $ | 2 472 $ |
| Tous modes ABCD | fuera del territorio de la ARTM | 281 $ | 3 372 $ |
Enfrente, el piso de un auto más. La SAAQ cobra 217,41 $ por la renovación anual de un vehículo de paseo de 3 000 kg o menos: 140 $ de derechos, 66,01 $ de seguro, 5,95 $ de impuesto y 5,45 $ de gastos. En el territorio de la Communauté métropolitaine de Montréal se suman 30 $ de contribución al transporte colectivo y 153,45 $ de impuesto sobre la matriculación, cobrado desde el 1 de enero de 2024. Total: 400,86 $, idéntico en Montreal, en Laval y en Terrebonne, porque las tres están dentro de la CMM. Una reducción de hasta 50 $ se aplica a los derechos entre el 1 de septiembre de 2026 y el 31 de agosto de 2027.
Añada el combustible. Statistique Canada medía la gasolina regular sin plomo en autoservicio a 184,9 centavos el litro en Montreal en agosto de 2026. Con 15 000 km por año y 8 litros por cada 100 km, dos supuestos que usted debe reemplazar por los suyos, eso da 1 200 litros, es decir unos 2 219 $.
Matriculación y combustible superan entonces ya los 2 600 $, antes del seguro, el mantenimiento, los neumáticos, el estacionamiento y la depreciación. No doy un total promedio: un promedio no describe su vehículo. La calculadora de costos de uso de un automóvil de CAA-Québec lo hace rubro por rubro.
La consecuencia toca también su financiamiento: el prestamista inscribe el pago del auto en su razón de amortización total de la deuda, igual que la hipoteca y los impuestos. Pruebe los dos escenarios en la calculadora de capacidad de compra antes de elegir un sector.
Tiempos de trayecto: el dato que contradice la intuición
El Censo de 2021 da la duración promedio del desplazamiento al trabajo, por municipio de residencia y por modo.
| Residencia | Todos los modos | Automóvil | Transporte colectivo |
|---|---|---|---|
| Montreal | 28,4 min | 24,8 min | 41,4 min |
| Laval | 26,6 min | 24,4 min | 47,0 min |
| Terrebonne | 29,4 min | 28,7 min | 56,5 min |
| Repentigny | 28,6 min | 27,8 min | 55,6 min |
| Mascouche | 27,9 min | 27,5 min | 60,2 min |
En automóvil, la brecha entre Montreal y la corona norte ronda los cuatro minutos por trayecto. En transporte colectivo supera los quince minutos y llega a diecinueve en Mascouche. El suburbio cuesta tiempo sobre todo a quien renuncia al auto.
Más incómodo todavía: en 2021 un residente de Laval tenía un trayecto promedio más corto que un residente de Montreal, considerando todos los modos. Estos promedios cuentan a todos los trabajadores, no solo a quienes bajan al centro. Mida el suyo: haga el trayecto completo, un martes, ida y vuelta, en sus horarios.
El espacio que realmente obtiene
Lo que compra cambia de naturaleza al cruzar el río. Entre los propietarios, en 2021:
| Municipio | Casa individual no adosada | Vivienda de 4 recámaras o más |
|---|---|---|
| Montreal | 18,4 % | 17,6 % |
| Laval | 64,0 % | 29,3 % |
| Terrebonne | 77,0 % | 34,8 % |
| Repentigny | 75,0 % | 35,2 % |
Ninguna fuente oficial me permite darle un precio mediano por pie cuadrado por territorio: esa estadística no se publica. El rol de evaluación, en cambio, da gratuitamente la superficie de los pisos, el año de construcción y la superficie del terreno. El espacio se verifica ahí, propiedad por propiedad, no en una brecha de medianas.
Calefacción, agua y derechos de mutación: los rubros que se olvidan
La calefacción sigue a la superficie. La tarifa D de Hydro-Québec, vigente desde el 1 de abril de 2026, incluye 46,154 centavos de cargo de acceso a la red por día, luego 7,065 centavos el kilovatio hora hasta 40 kilovatios hora por día y 11,142 centavos para el resto. Una casa más grande pasa más seguido a la segunda franja, un 58 % más cara por kilovatio hora.
El agua no se factura igual. Montreal la financia con una tasa sobre el valor, y Laval con un monto fijo por vivienda. Una propiedad de bajo valor en Laval paga entonces proporcionalmente más por su agua.
Los derechos de mutación golpean una sola vez. La escala de base es provincial, pero Montreal aplica sus propias franjas superiores, lo que cambia la factura de cierre antes incluso de cambiar la hipoteca. El detalle está en el impuesto de bienvenida en Quebec.
Comparar el costo de vivir en el suburbio o en la ciudad: la hoja que hay que llenar
Bastan ocho líneas, en dólares por año, para las dos direcciones entre las que duda.
- La cuota hipotecaria, sobre el precio real de cada propiedad que mira, no sobre la mediana del territorio.
- Los impuestos municipales, a la tasa 2026 del distrito o de la ciudad, aplicada al valor inscrito en el rol.
- La tarificación del agua, incluida en la tasa en Montreal, aparte en Laval.
- Los títulos de transporte: uno o dos abonos mensuales, en la zona correcta.
- Los autos: el número exacto en cada escenario, matriculación, seguro, combustible, mantenimiento y depreciación.
- El estacionamiento, con el permiso incluido donde exista.
- La electricidad, ajustada a la superficie calefaccionada.
- El tiempo: los minutos añadidos por día, multiplicados por sus días trabajados.
El resultado se inclinará por una sola variable: ¿el hogar quita un auto al instalarse en la ciudad, o añade uno al mudarse al suburbio? Una pareja que pasa de dos autos a uno libera más de lo que le cuesta la brecha de precios medianos. La que pasa de uno a dos recorre el camino inverso. Por eso no decido en su lugar: la respuesta está en su hoja.
Preguntas frecuentes
¿El suburbio es realmente más barato? En el precio de compra, sí: 600 000 $ de mediana para una unifamiliar en la Rive-Nord contra 820 000 $ en la isla en agosto de 2026, según la APCIQ. En el costo anual, todo depende del número de autos y del valor inscrito en el rol.
¿Cuántos impuestos voy a ahorrar si dejo Montreal por Laval? Quizá nada. Sobre un valor de 600 000 $, Laval sale en unos 4 031 $ con el servicio del agua en 2026, o sea más que Le Plateau-Mont-Royal y menos que Rivière-des-Prairies y Pointe-aux-Trembles. Compare el distrito preciso, no la ciudad.
¿Un abono mensual reemplaza a un auto? En efectivo, un abono Tous modes ABC cuesta 2 472 $ por año, menos que el combustible y la matriculación de un solo auto. En la práctica, depende de sus horarios. Haga el trayecto antes de vender el vehículo.
¿Hay que elegir según la plusvalía futura? No, y ningún dato público permite prometer una tasa de apreciación por territorio. Elija sobre costos verificables y sobre su horizonte de tenencia.
Para completar, lea el cálculo de alquilar o comprar en el Gran Montreal y los costos ocultos de ser propietario.
¿Duda entre dos direcciones, una en la isla y otra fuera de la isla? Escríbame. Lleno las ocho líneas con usted, con las fuentes a la vista, antes de la primera visita.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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