Solario y veranda: el permiso de ampliación en Quebec

Un solario se compra como un mueble: un modelo, un color de marco, una fecha de instalación. La Régie du bâtiment du Québec (el organismo provincial que regula la construcción) lo clasifica de otra manera. Para ella, «la construcción del solario es una ampliación del área de piso». Esa palabra cambia el permiso, las distancias que hay que respetar, la estructura que hay que hacer calcular, y la cuenta de impuestos que vendrá después.

Un solario o una veranda es una ampliación

La RBQ es explícita: como el solario forma parte integrante del edificio, una instalación nueva debe conformarse a las exigencias del Code de construction du Québec, capítulo I, Bâtiment, y la Régie precisa que las exigencias del Code se aplican incluso cuando se trata de un agregado a un edificio existente.

La Ville de Laval dice lo mismo del lado municipal: el agregado de un solario o de una veranda exige un permis de construction-amélioration antes del inicio de las obras, y «este tipo de agregado se considera una ampliación del edificio principal». La Ciudad lo clasifica, además, entre sus ejemplos de ampliación, al lado del agregado de un segundo piso y del garaje integrado.

La frase que debería decidirlo todo. La RBQ escribe que no hay derecho adquirido cuando se trata de conformidad con la reglamentación, y que un solario no conforme a la reglamentación en vigor en el momento de su construcción deberá ser modificado o demolido. El tiempo no regulariza nada.

Tres estaciones o cuatro estaciones: la línea que cambia el permiso

Laval define el solario como una pieza vidriada sin componente permanente de aislamiento, y la veranda como una pieza vidriada no aislada, de temporada, generalmente no calefaccionada, a menudo construida sobre una terraza existente.

La calefacción es la verdadera frontera. La RBQ prevé que, cuando el solario está calefaccionado, sus puertas y sus ventanas deben conformarse a las exigencias del Code en cuanto a la resistencia a la intrusión y a las fugas de aire. Y si la solicitud de permiso se presentó después del 30 de agosto de 2012, o si la construcción empezó después del 28 de noviembre de 2012, el solario calefaccionado debe conformarse a la parte 11 del capítulo Bâtiment, en la medida en que el área de edificio después de las obras sea de 600 metros cuadrados como máximo, la altura de 3 pisos como máximo y el edificio albergue solamente viviendas. Más allá de eso, rige el Code national de l’énergie pour les bâtiments 2015 modificado para Quebec.

Márgenes, huella en el suelo y área de piso

Un solario calefaccionado agrega área de piso, y esa área cuenta dentro de lo que el terreno puede soportar. Montreal resume las normas de una ampliación en una línea: respetar la tasa de implantación máxima del edificio sobre el terreno. La Ciudad agrega que, para ampliar una superficie o una altura, usted puede estar limitado según el uso previsto, en particular en derecho adquirido.

Las distancias, en cambio, se leen reglamento por reglamento. En el distrito de Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles, la ficha Info-permis sobre los abrigos permanentes da puntos de referencia: el abrigo no puede instalarse en un patio situado delante de una fachada que da a una vía pública, debe respetar los márgenes de retiro del reglamento de zonificación, y no puede erigirse a menos de 1,5 metro de un límite de terreno. Su altura máxima es de 3 metros desde el piso del saliente, y de 5 metros desde el suelo. Más allá de 12 metros cuadrados, o por debajo del 80 % de ventanales, el proyecto pasa al comité de los plans d’implantation et d’intégration architecturale. Esas cifras son las de ese distrito: no valen ni para Anjou, ni para Laval, ni para su calle.

Permiso de solario en Laval, permiso de ampliación en Montreal

En Laval. La tarifa publicada es de 92 $ por el primer tramo de 20 000 $, más 2,50 $ por tramo o parte de tramo de 1 000 $. Los plazos anunciados son de 30 días para un solario de tres estaciones y de 50 días para uno de cuatro estaciones, y la Ciudad precisa que el cálculo del plazo empieza únicamente cuando todos los documentos exigidos han sido recibidos. En la lista: plano de implantación a escala, certificat de localisation preparado obligatoriamente por el arpenteur-géomètre (agrimensor), plano de arquitectura completo, plano de los cimientos. Antes de todo eso, verifique en Info-règlements si su dirección está sujeta a un PIIA. Para una ampliación de vivienda unifamiliar, Laval exige además un plano firmado y sellado por un arquitecto en virtud del artículo 16 de la Loi sur les architectes cuando corresponde, y un plano de estructura firmado y sellado por un ingeniero.

En Montreal. No hay regla única: la Ciudad remite explícitamente al distrito. La tarifa de análisis común es de 9,80 $ por tramo de 1 000 $ de obra, y varios distritos publican un mínimo de 167,40 $ para un inmueble residencial. Los documentos de base: certificat de localisation, plano a escala de la implantación proyectada, fiche-bâtiment y planos de estructura preparados por un ingeniero. En Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles hace falta, además, un documento firmado por un miembro de la Ordre des ingénieurs du Québec que confirme que la estructura puede soportar las cargas y sobrecargas previstas en el Code. La multa por una primera infracción va ahí de 100 $ a 300 $ para una persona física, el doble para una persona jurídica. Y las restricciones del invierno sobre un permiso de renovación se suman a esos plazos.

Estructura, cargas de nieve y licencia de contratista

Es la parte que el propietario ve menos y que el inspector ve primero. La RBQ es precisa: las zapatas deben ser a prueba de congelamiento, y la estructura del techo debe estar diseñada para resistir las distintas cargas descritas en el Code, entre ellas el viento y la nieve, sea de tipo clásico o no. Los elementos portantes deben poseer la resistencia al fuego requerida según el edificio, la construcción combustible solo se permite si el edificio mismo puede serlo, y el solario debe estar equipado con los mismos equipos de protección contra incendios que el edificio, lo que puede implicar aspersores.

La licencia tampoco es opcional: la RBQ escribe que la construcción de un solario requiere una licencia de contratista general o especializado. Cómo verificarla: elegir un contratista de renovación.

El aviso de modificación del rol, y la plusvalía que nadie cuantifica

Montreal lo escribe en blanco y negro: la Loi sur la fiscalité municipale prevé que los rôles d’évaluation foncière (los registros municipales de valores) deben mantenerse al día para reflejar las modificaciones hechas a las propiedades, y las obras de ampliación forman parte de las que pueden provocar un alza del valor. A la inversa, el mantenimiento regular, como la renovación del techo o la pintura, probablemente no tendrá incidencia.

Dos detalles cambian el presupuesto. La actualización es retroactiva a la fecha del cambio o a la fecha de fin de las obras, sin pasar del ejercicio financiero anterior al año en curso. Y usted recibe un avis de modification que explica los cambios y los motivos. Para impugnarlo en Montreal, la fecha límite es la más tardía entre el 1 de mayo siguiente a la entrada en vigor del rol y el sexagésimo día siguiente al envío del aviso; los costos empiezan en 90 $ hasta 500 000 $ de valor, y el recurso siguiente se lleva ante la sección de asuntos inmobiliarios del Tribunal administratif du Québec. El procedimiento está en impugnar su evaluación municipal, y el efecto en la factura en los impuestos municipales en Montreal y Laval.

Sobre la plusvalía, ninguna fuente oficial la cuantifica. Ningún organismo público quebequense publica un porcentaje de recuperación para un solario. Lo que está documentado es el otro lado: el valor en el rol sube, y por lo tanto los impuestos también. Y ese valor se establece según el mercado 18 meses antes de la entrada en vigor del rol, es decir el 1 de julio de 2024 para los roles montrealeses 2026-2027-2028. No es un precio de reventa, y un estimador de valor de propiedad sigue siendo un punto de partida.

Aseguradora, certificat de localisation y declaraciones del vendedor

El Bureau d’assurance du Canada (la asociación nacional de las aseguradoras de daños) recomienda avisar a su aseguradora antes del inicio de las obras, para que ajuste las protecciones durante el proyecto, y recuerda que siempre hace falta un monto de seguro que refleje el valor real de la casa. Si usted ejecuta las obras por su cuenta, un avenant puede cubrir sus materiales, pero entonces ningún contratista debe dirigir la obra.

El certificat de localisation, por su parte, es el punto donde un solario no declarado bloquea una venta. La OACIQ recuerda que el vendedor debe entregar un certificado que describa el estado actual del lugar, que un certificado de más de diez años debe rehacerse debido a la prescripción del artículo 2917 del Code civil du Québec, que hay que contar en promedio de cuatro a seis semanas para obtener uno nuevo, y que el notario debe tomar conocimiento de él al menos veinte días antes de la firma de la escritura. Veo ese plazo hacer volar fechas de notario cada primavera.

El formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV 00001, versión 06/2022) cierra el círculo. La sección D14.4 pregunta si se hicieron obras importantes y, en caso afirmativo, si se emitieron los permisos requeridos para cada una. La sección D2.11 no nombra el solario, pero apunta al agregado o a la modificación, en particular, de galerías, de terrazas «u otros», es decir el saliente sobre el cual se construye un solario, y una respuesta positiva puede exigir un nuevo certificat de localisation. El detalle está en las declaraciones del vendedor en Quebec.

Preguntas frecuentes

Mi solario de tres estaciones no está calefaccionado. ¿Necesito permiso de todos modos? En Laval, sí: la Ciudad exige un permis de construction-amélioration tanto para un solario como para una veranda. En Montreal, la respuesta depende del distrito y del tipo de obra, y un abrigo permanente sin calefacción pasa por un certificat d’autorisation en Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles.

¿Un solario aumenta mi evaluación municipal? Montreal nombra las obras de ampliación entre las que pueden provocar un alza del valor, y la actualización es retroactiva a la fecha de fin de las obras. Usted recibirá un avis de modification. Cuánto, solo el evaluador de su ciudad puede decirlo.

Compré una casa con un solario agregado por el propietario anterior. ¿Qué verifico? El permiso o el certificat d’autorisation emitido por la municipalidad, y la presencia del solario en el certificat de localisation. Si no figura ahí, el arpenteur-géomètre deberá rehacerlo, y la conformidad pasa a ser su problema: no hay derecho adquirido en esta materia.

¿Puedo construirlo yo mismo? La RBQ escribe que la construcción de un solario requiere una licencia de contratista general o especializado. Valide su caso ante la Régie y ante su aseguradora antes de comprar cualquier cosa.

Para completar, lea elegir un contratista de renovación en Quebec e impugnar su evaluación municipal en Quebec.

¿Piensa en un solario y quiere saber qué cambia en la reventa? Escríbame: miramos el certificat de localisation y la zonificación de su dirección antes de que empiece la obra.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges