Siniestros frecuentes y seguro de vivienda en Quebec

Casi todo el mundo cree tener «un seguro de vivienda». Casi nadie sabe si el siniestro más probable en su casa está dentro o fuera del contrato. Esto es lo que la póliza de base cubre en Quebec, lo que se compra aparte, y las tres cifras que deciden el monto que usted va a recibir.

Siniestros frecuentes en seguro de vivienda en Quebec: lo que el sector mide

El Bureau d’assurance du Canada (la asociación nacional de las aseguradoras de daños) es categórico: desde hace más de diez años, los daños por agua son la primera causa de reclamación en seguro de vivienda. En 2024, el 68 % de los siniestros pagados en Quebec se relacionaban con eso, con un costo promedio de 23 550 $.

El dato que cuenta para usted casi nunca se cita: el BAC precisa que la causa principal de esas reclamaciones es el daño por agua vinculado a infiltraciones de agua del suelo y de los alcantarillados. El escenario más frecuente es, por lo tanto, el que el contrato de base no cubre. La Autorité des marchés financiers lo confirma: generalmente hay que comprar una protección suplementaria.

Lo que la póliza de seguro de vivienda de base cubre, y lo que excluye

Todo contrato tiene dos partes: la responsabilidad civil, por los daños que usted causa a otros, y el seguro de sus bienes, por los que usted sufre. Se trata aquí de la segunda. Según el Bureau d’assurance du Canada, cualquiera sea la póliza:

Fuente: Bureau d’assurance du Canada, páginas de información al consumidor.

Una precisión que los resúmenes se saltan: el terremoto nunca está incluido en un contrato de base, y una piscina o un spa exterior, con sus equipos y su plataforma no unida a la casa, exige también un agregado al contrato.

Los daños por agua, el siniestro más frecuente: cuatro orígenes, uno solo incluido

La palabra «agua» no designa un riesgo, designa cuatro, y la aseguradora los trata por separado.

Lo que está incluido de oficio. Los daños causados por una instalación sanitaria, bañera, lavadora, calentador de agua, y la rotura de una tubería de agua potable, que la AMF llama la tubería de agua pública. Tubo que estalla, lavadora que se desborda: usted está cubierto sin haber agregado nada.

Lo que exige un avenant. El agua que entra por el techo, los muros, una puerta o una ventana corresponde al avenant Eau au-dessus du sol. La que entra por los cimientos o por una ventana de sótano, o que retorna por un drenaje francés o un alcantarillado, corresponde a otro avenant, Eau du sol et égouts. Dos protecciones, dos compras.

La inundación. El BAC da la definición exacta: en seguros, la inundación es la resultante del desborde de una extensión de agua natural que alcanza su propiedad. Exige un tercer avenant, que la AMF dice que no se ofrece en todas partes, antes de agregar una frase que hay que leer dos veces: la ayuda financiera de urgencia del gobierno no está garantizada y a menudo es limitada. En zona inundable, empiece por las verificaciones antes de comprar; para los puntos de entrada físicos, vea el deshielo y la infiltración en el sótano.

Franquicia, monto de garantía y valor a nuevo: las tres cifras del cheque

Un siniestro cubierto no significa un reembolso integral. Tres mecanismos reducen la indemnización, y se acumulan.

La franquicia. La suma que usted acepta pagar. El BAC indica que varía habitualmente entre 300 $ y 1 000 $ en seguro de vivienda, y que se deduce de la indemnización.

El monto de garantía del avenant. El BAC es explícito: un avenant de daños por agua viene con un monto de garantía distinto del de su póliza. Si la casa está asegurada por 500 000 $ y el avenant de agua del suelo tiene un tope de 25 000 $, es ese tope el que se aplica a un retorno de alcantarillado. Verifíquelo antes, no después.

El valor a nuevo o el valor al día del siniestro. Su póliza prevé generalmente un reembolso sin aplicar depreciación, lo que se llama el valor a nuevo. Viene con condiciones, y es la parte que nadie lee: el bien debe obligatoriamente ser reemplazado, o la casa reconstruida en el mismo lugar. Si usted no reemplaza, recibe el valor al día del siniestro, menos la depreciación. El ejemplo cuantificado por el BAC es el más claro.

A eso se agregan limitaciones por categoría, indicativas y negociables al alza: joyas robadas con tope de 1 000 $, obras de arte de 5 000 $, dinero en efectivo de 200 $ en la mayoría de los contratos.

Una última cifra, la del edificio: el BAC recuerda que el monto de seguro no es su hipoteca, que incluye el terreno, ni la evaluación municipal, sino el costo de reconstrucción. La primera prima se paga antes de la toma de posesión, con las otras salidas de fondos que cuantifica la herramienta de costos de cierre.

Declarar lo que agrava el riesgo: los artículos 2408, 2411 y 2466

El artículo 2408 del Code civil du Québec obliga a declarar todas las circunstancias conocidas por usted «que sean de naturaleza tal que influyan de manera importante en una aseguradora al establecer la prima, apreciar el riesgo o decidir aceptarlo». Éducaloi (el organismo quebequense de información jurídica) da el ejemplo que toca directamente a un comprador: el hecho de que el sótano ya haya sufrido un daño por agua es un acontecimiento pasado que hay que declarar.

El artículo 2410 hace que las declaraciones falsas y las reticencias sean sancionables con la nulidad del contrato, «incluso en lo que concierne a los siniestros no vinculados al riesgo así desnaturalizado». El artículo 2411 atenúa la pena en seguro de daños: salvo mala fe establecida, o prueba de que la aseguradora habría rechazado el riesgo, sigue obligada a la indemnización, pero reducida en la proporción de la prima percibida respecto de la que debería haber percibido.

La obligación continúa después de la firma. El artículo 2466 exige declarar prontamente las circunstancias que agravan el riesgo y que resultan de sus hechos y actos. Informada, la aseguradora puede resiliar o proponer por escrito una nueva prima, que usted tiene 30 días para aceptar y pagar, en cuyo defecto la póliza deja de estar en vigor, según el artículo 2467. El artículo 2468 deja de lado dos casos: una desocupación de no más de 30 días consecutivos y obras de oficios de no más de 30 días.

El contrato impone además gestos concretos. Ejemplo de la AMF para la ausencia invernal: la aseguradora puede exigir que una persona pase a verificar la calefacción, o que el agua sea cortada y las instalaciones vaciadas. No respetar la condición es perder el derecho a reclamar por un daño de congelamiento.

Reclamar: el artículo 2470, los 60 días, y el clapet que su ciudad exige

El artículo 2470 impone declarar a la aseguradora todo siniestro de naturaleza tal que ponga en juego la garantía «tan pronto como haya tenido conocimiento de él». Ningún plazo en días: la regla es el conocimiento. Si no es informada y sufre un perjuicio por ello, puede invocar su cláusula de caducidad. El artículo 2472 es brutal: toda declaración mentirosa conlleva la caducidad del derecho a la indemnización para el riesgo en cuestión, lo que la AMF traduce en tres consecuencias, negativa de indemnización, anulación del contrato, dificultad para asegurarse después. Por su lado, la aseguradora debe pagar dentro de los 60 días siguientes a la declaración o a las piezas pedidas: es el artículo 2473.

El componente municipal, a menudo olvidado. Un retorno de alcantarillado abre a veces un segundo recurso, contra la ciudad, con un plazo corto y una condición de entrada. Montreal escribe que su responsabilidad no es automática por un retorno si usted no tenía un clapet antiretour (válvula antirretorno) en buen estado de funcionamiento, y que la reclamación por daños materiales se presenta dentro de los 15 días, y la demanda dentro de los 6 meses. Ahí los clapets son obligatorios en todos los edificios nuevos desde 2011, por el reglamento 11-010. En Laval, el artículo 3.03.02 del reglamento L-5057 exige clapets en las conexiones de evacuación situadas por debajo de la corona de la calle, y luego agrega que, a falta de instalarlos o mantenerlos, «la Ciudad no es responsable de los daños causados al edificio y/o a su contenido a raíz de una inundación o de un retorno de alcantarillado».

El efecto de una reclamación sobre la prima y sobre la asegurabilidad

El BAC clasifica la experiencia de siniestros entre los factores de la prima, en dos partes: el número y el tipo de reclamaciones que usted ya hizo, y la tasa de criminalidad y de incendios del sector donde se sitúa su vivienda. Para un comprador, la consecuencia es concreta. Usted no hereda el contrato del vendedor: el artículo 2475 del Code civil prevé que el contrato de seguro solo puede cederse con el consentimiento de la aseguradora. Usted debe, por lo tanto, asegurarse usted mismo, y responder a un cuestionario sobre un inmueble cuyo historial desconoce.

Seamos precisos. Ninguna fuente oficial abierta describe un registro quebequense de reclamaciones llevado por dirección. Lo que es verificable es su obligación: el artículo 2408 lo obliga a declarar las circunstancias conocidas por usted, y Éducaloi cuenta entre ellas los acontecimientos pasados vinculados al bien, como un daño por agua en el sótano. Haga entonces la pregunta al vendedor antes de la oferta: usted mismo tendrá que responderla después. El formulario obligatorio lo aborda, y su detalle está explicado en las declaraciones del vendedor en Quebec.

Preguntas frecuentes

Tengo la protección de daños por agua. ¿Estoy cubierto por un retorno de alcantarillado? No necesariamente. El retorno de alcantarillado corresponde al avenant Eau du sol et égouts, y la infiltración por el techo a otro avenant. Pida por escrito cuál figura en su contrato y cuál es su monto de garantía.

¿Vale la pena reclamar por un daño pequeño? Haga el cálculo antes de llamar. La franquicia, habitualmente de 300 $ a 1 000 $, se deduce de la indemnización, el bien puede estar sujeto a una limitación, y el número de reclamaciones entra en el cálculo de su prima futura según el BAC.

Mi sótano se inundó por un retorno de alcantarillado. ¿A quién contacto primero? A su aseguradora, en cuanto tenga conocimiento, como lo exige el artículo 2470. Abra después en paralelo el expediente municipal si cree que la ciudad es responsable: en Montreal, el plazo es de 15 días, y la ausencia de un clapet en buen estado lo bloquea.

Para completar, lea los costos ocultos de ser propietario y lo que vuelve una casa difícil de asegurar.

¿Duda entre dos propiedades y una ya se inundó en el sótano? Escríbame. Enumeramos juntos las preguntas que hay que hacer al vendedor y a su aseguradora antes del levantamiento de las condiciones.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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