Ruido y aislamiento en condominio, Quebec

El ruido es el único defecto que un comprador acepta no verificar. Anota el año del techo, pide el fondo de previsión, y sale de una visita de veinte minutos un martes por la tarde sin saber qué oirá un jueves a las 11 de la noche. Y sin embargo el ruido se verifica: tiene una causa física, una regla de construcción, una cláusula en la declaración de copropiedad y un recurso preciso en el Código Civil.

El ruido aéreo y el ruido de impacto no se corrigen igual

El ruido aéreo son las voces, el televisor, la música, el perro. El sonido viaja por el aire, golpea la separación entre las dos viviendas y atraviesa una parte de ella. También pasa por los lados: por las uniones del muro y el piso, por los muros contiguos, por un tomacorriente, por una rejilla de ventilación.

El ruido de impacto son los pasos, la silla que se arrastra, el objeto que se cae. La energía entra directamente en la estructura, que vibra y propaga el sonido más lejos. Por eso añadir placas de yeso al cielo raso suele dar un resultado decepcionante: la fuente no está en el aire, está en el piso del vecino de arriba.

La distinción decide quién hace las obras. El ruido aéreo se corrige sobre todo en su casa, el ruido de impacto sobre todo en la del otro.

Lo que el año de construcción dice del aislamiento acústico

El capítulo I, Edificación, del Code de construction du Québec, el código de construcción quebequense, está formado por el Código Nacional de Edificación (CNB) y las modificaciones quebequenses. La edición basada en el CNB 2015 entró en vigor el 8 de enero de 2022, y la basada en el CNB 2020 el 17 de abril de 2025, con un período de transición que la Régie du bâtiment, el organismo que regula la construcción, ha prorrogado desde entonces.

El Código ofrece dos maneras de cumplir. El índice de transmisión del sonido (ITS) solo tiene en cuenta los recorridos directos, a través del muro o del piso que separa dos viviendas, y solo es aceptable con construcciones contiguas conformes. El índice de transmisión del sonido aparente (ITSA), introducido con la edición 2015 del CNB, tiene en cuenta los recorridos directos y los indirectos, es decir, las uniones y las superficies contiguas. Un muro excelente en laboratorio puede dar un resultado mediocre si las uniones están mal hechas.

El Código apunta a los sonidos aéreos. La ficha técnica de Garantie de construction résidentielle sobre el artículo 9.11, aprobada por la Régie du bâtiment, lo dice con claridad: el ITS y el ITSA caracterizan la atenuación del sonido en el aire. Nada equivalente lo protege de los pasos por encima de su cabeza.

El Código se aplica a las obras, no al edificio existente. Un tríplex de 1925 convertido en copropiedad dividida nunca se construyó para separar acústicamente a dos hogares, y su conversión no lo volvió conforme a nada.

No le doy aquí el valor numérico exigido: depende de la edición del Código aplicable al edificio. Pídalo a la Régie du bâtiment o a un acústico.

El revestimiento de piso impuesto por la declaración de copropiedad

Es la cláusula que más pleitos causa en copropiedad, y casi nadie la lee antes de ofertar.

El artículo 1053 del Código Civil permite que el acto constitutivo contenga cualquier convenio relativo a las partes privativas, incluida una cláusula penal. El artículo 1063 añade que cada copropietario goza libremente de su parte privativa a condición de respetar el reglamento del inmueble y de no vulnerar ni los derechos de los demás copropietarios ni el destino del inmueble. El artículo 1057 hace ese reglamento oponible al inquilino o al ocupante desde que se le entrega un ejemplar.

En la práctica, muchas declaraciones imponen alfombra sobre una proporción mínima del piso, una membrana acústica bajo todo revestimiento rígido, o una autorización escrita del consejo de administración. Así que el comprador que sueña con quitar la alfombra para poner madera hace tres cosas antes de firmar: lee la cláusula, pregunta por escrito al sindicato de copropietarios si su proyecto está permitido, y verifica si el piso de la vivienda de arriba fue aprobado.

La palanca del sindicato es seria. Según el artículo 1080, cuando la negativa de un copropietario a cumplir la declaración causa un perjuicio serio e irreparable, el tribunal puede ordenarle que cumpla, y ordenar la venta de su fracción si transgrede la orden judicial. Estos documentos se leen con la misma atención que las cuotas de condominio y el fondo de previsión.

El ruido exterior: calle, tren, corredor aéreo

Tres fuentes se verifican en un mapa, antes de la visita.

La carretera. La política de gestión del ruido vial del ministère des Transports et de la Mobilité durable, publicada en marzo de 2025, fija el umbral de intervención en 65 dBA Lden en la planta baja o el primer piso para las infraestructuras viales existentes, y reconoce 55 dBA Lden como nivel aceptable. El enfoque correctivo solo cubre las zonas sensibles cuyo permiso se expidió antes de marzo de 1998 y que cuentan con al menos 10 unidades de vivienda. Traducción: un muro antirruido no es ni automático ni rápido.

El tren. El corredor ferroviario se ve en cualquier mapa, y la carga circula de noche. La política anterior cubre la red vial, no el ferrocarril. Las vibraciones son un problema distinto del ruido.

El avión. Transports Canada publica un sistema de previsión del ambiente sonoro, las curvas NEF, alrededor de los aeropuertos. Todo nivel superior a 25 muy probablemente molestará, el ministerio desaconseja las nuevas urbanizaciones residenciales más allá de 30, y por encima de 35 las quejas son numerosas.

Estas referencias forman parte del retrato de un sector, como en la página dedicada a Laval.

Cinco pruebas de ruido durante la visita de un condominio

1. Dos visitas, dos momentos. Una de día, otra de noche o un viernes por la tarde. Una autopista y un bar de barrio no se oyen un martes a las 2.
2. Sesenta segundos de silencio. En el dormitorio, con la puerta cerrada, nadie habla y nadie se mueve. Escuche con la ventana cerrada y luego abierta.
3. La prueba de impacto. Pida a su corredor que organice el paso de una persona por el piso de arriba, con zapatos, a paso normal. Nada más revela un piso rígido colocado sin membrana.
4. Los puntos débiles. Acerque el oído a los tomacorrientes del muro medianero, a las luminarias empotradas, a la rejilla de ventilación y a la columna de plomería: son los agujeros por donde pasa el ruido aéreo.
5. El pasillo. Abra la puerta de entrada, escuche, ciérrela. Verifique el burlete y si la puerta es maciza o hueca.

Estos cinco gestos se suman a la lista de la primera visita y toman diez minutos.

Lo que se corrige, y lo que eso implica

Ninguna fuente oficial me permite poner cifras a estas obras: hágalas cotizar por dos contratistas con licencia. Y en copropiedad, en cuanto toquen una parte común o la estructura, el artículo 1063 lo remite al reglamento del inmueble.

El recurso cuando el ruido viene de un vecino

El artículo 976 del Código Civil es la regla de base: «Los vecinos deben aceptar los inconvenientes normales de la vecindad que no excedan los límites de la tolerancia que se deben, según la naturaleza o la situación de sus fundos, o según los usos locales.» Un ruido no abre un recurso porque lo moleste, sino porque es anormal en ese contexto. Éducaloi precisa que la molestia debe ser continua o repetitiva, y seria.

La vía municipal. En Montreal, el Reglamento sobre el ruido, R.R.V.M. c. B-3, aplicado por los distritos, declara nocivo el ruido que supera el máximo fijado por ordenanza o que está específicamente prohibido. En la codificación vigente en Plateau-Mont-Royal, el artículo 9 prohíbe, cuando se oye en el exterior o en otro local, el ruido de aparatos de sonido, los gritos y el alboroto, y los instrumentos musicales entre las 9 de la noche y las 8 de la mañana, en todo momento si son de percusión o eléctricos. La queja pasa por el 311 o por la comisaría de barrio. En Laval, el reglamento L-12084 encuadra las molestias: las obras de renovación se toleran entre semana de 7 a 19 h y el sábado de 9 a 17 h.

Si usted es inquilino. El artículo 1854 obliga al arrendador a proporcionarle el goce pacífico de la vivienda durante toda la duración del contrato, y el artículo 1860 prohíbe al inquilino perturbar el goce normal de los demás inquilinos. El artículo 1861 le permite, tras haber denunciado la perturbación al arrendador común y si esta persiste, obtener una reducción del alquiler o la resolución del contrato, y daños y perjuicios del arrendador salvo que este pruebe haber actuado con prudencia y diligencia. El Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec) quiere pruebas: un diario con fecha y hora, una intimación certificada con un plazo, testigos.

Si usted es copropietario. El Tribunal administratif du logement no tiene nada que ver con su expediente. Usted pasa por el sindicato de copropietarios, que hace respetar la declaración, y si hace falta por la orden judicial del artículo 1080. Contra un vecino que su declaración no obliga, es el tribunal de derecho común y el artículo 976. La decisión le corresponde a su abogado.

Preguntas frecuentes

¿El vendedor debe decirme que el vecino es ruidoso? Las Déclarations du vendeur, las declaraciones del vendedor, versan sobre lo que él conoce del inmueble. Haga la pregunta por escrito, a través de su corredor: ¿quejas, intimaciones, expediente en el sindicato? Cómo se califica un problema descubierto después de la venta le corresponde decirlo a un abogado.

¿Puedo instalar madera en mi condominio? Eso depende de la declaración de copropiedad, no de su gusto. Lea la cláusula sobre los revestimientos de piso y pida la autorización escrita del consejo de administración antes de su promesa de compra, no después.

¿Un edificio nuevo es forzosamente más silencioso? Está construido bajo un código que ahora tiene en cuenta los recorridos indirectos del sonido, lo que es un verdadero avance. Pero esa exigencia apunta a los sonidos aéreos. El ruido de pasos depende del piso que elija su vecino.

¿El sindicato puede hacer retirar un piso no conforme? El tribunal puede ordenar a un copropietario que cumpla la declaración cuando su negativa causa un perjuicio serio e irreparable, y ordenar la venta de la fracción si transgrede la orden judicial. Es el artículo 1080.

Para completar, lea lo que compra realmente en copropiedad y la lista de la inspección previa a la compra.

¿Duda entre dos edificios y el ruido forma parte de la ecuación? Escríbame: organizamos las visitas a las horas correctas y leemos juntos la declaración.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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