Penalidad por romper una hipoteca: el cálculo real en Quebec

Un prestamista le ofrece un punto porcentual menos que su tasa actual. Antes de decir que sí, falta una cifra, la que nadie pone en la publicidad: la penalidad. No se adivina, se calcula, y dos instituciones pueden llegar a montos muy distintos sobre el mismo préstamo. Aquí está la mecánica, y después los costos quebequenses que se suman.

Préstamo abierto o cerrado: de dónde viene la penalidad

La penalidad no castiga un atraso, paga una promesa rota. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL, la sociedad federal de vivienda) describe el préstamo hipotecario abierto como aquel que se puede reembolsar total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad, por lo general a cambio de una tasa más alta. El préstamo cerrado no permite reembolsar la totalidad antes del vencimiento, y su tasa es más baja. Usted cambió flexibilidad por tasa, y la penalidad es el precio de recuperarla.

La Agencia de Consumo en materia Financiera de Canadá (ACFC) da el orden de magnitud: cancelar una hipoteca cerrada obliga normalmente a pagar una penalidad por reembolso anticipado, que puede costar miles de dólares.

Una precisión sobre los plazos largos. El artículo 10 de la Ley sobre el interés prevé que, cuando una hipoteca sobre un inmueble no es reembolsable antes de más de cinco años, el deudor puede, pasado ese plazo, reembolsar el capital y los intereses devengados añadiendo tres meses de intereses en lugar de aviso. Con un plazo de cinco años o menos, ese tope no lo protege durante el plazo.

Las dos fórmulas de penalidad

La ACFC enuncia la regla en una frase: es el mayor de los dos montos. O tres meses de intereses sobre el saldo pendiente, o el diferencial de tasas de interés. Ni el promedio, ni el que usted prefiera. El mayor.

La ACFC añade que el diferencial entra en juego cuando su tasa hipotecaria es más alta que las tasas vigentes y el contrato tiene menos de cinco años. Retenga la consecuencia: si las tasas vigentes son iguales o superiores a la suya, el diferencial se desploma hacia cero y solo quedan los tres meses de intereses.

Sus privilegios de pago anticipado, por su parte, no activan nada aquí. Están en su contrato, y no se aplican a una cancelación completa.

El diferencial de tasas, paso a paso

El método que describe la ACFC tiene cinco gestos.

1. Tome el saldo pendiente.
2. Tome el número de meses que quedan del plazo.
3. Calcule los intereses que faltan por pagar a su tasa.
4. Recalcule esos mismos intereses a la tasa de comparación que usa el prestamista.
5. Haga la diferencia. Ese es el diferencial.

El ejemplo numérico de la agencia muestra el tamaño de la brecha. Saldo pendiente de 200 000 $, tasa del 6 %, 36 meses restantes sobre un plazo de cinco años, tasa anunciada vigente del 4 % para un plazo de 36 meses. Tres meses de intereses dan 3 000 $, es decir 200 000 $ multiplicados por 6 %, divididos entre cuatro. El diferencial da 12 000 $, es decir 200 000 $ multiplicados por la brecha de 2 puntos, multiplicados por los tres años restantes. La penalidad pagadera es de 12 000 $, más posibles gastos de administración. Cuatro veces el monto esperado.

Antes de comparar nada, ponga cifras a la diferencia real de pago con la calculadora hipotecaria. Si el ahorro acumulado sobre los meses que quedan no cubre la penalidad y los costos, la decisión ya está tomada.

Tasa anunciada o tasa con descuento: el descuento que infla la penalidad

Esta es la parte que sorprende incluso a los prestatarios informados. La ACFC explica que el prestamista compara dos tasas, y que cada una puede elegirse de dos maneras. La primera es la tasa anunciada en el momento en que usted firmó, o su tasa real o con descuento, según lo que prevea el contrato. La segunda es la tasa anunciada vigente para un plazo de duración similar, o esa misma tasa anunciada menos el descuento que le concedieron al principio. Cuatro combinaciones, cuatro resultados. Y cuanto más generoso fue el descuento negociado al firmar, más amplia se vuelve la brecha entre la tasa anunciada inicial y la tasa de comparación reducida.

Ilustración aritmética, con cifras inventadas para mostrar la mecánica. No son tasas del mercado. Saldo de 300 000 $, 30 meses restantes, tasa del contrato del 5 %, tasa anunciada al firmar del 6,5 %, es decir un descuento de 1,5 puntos. Tasa anunciada vigente para un plazo comparable: 4 %.

Mismo préstamo, mismo día, mismo saldo. El método elegido cambia la cifra por un factor de cuatro. La pregunta que hay que hacer nunca es “cuánto”, sino “qué dos tasas usaron”. La tasa anunciada frente a la tasa obtenida se desarrolla en lo que se decide antes de su tasa hipotecaria.

Tasa fija o variable: lo que decide su contrato

Los dos productos no se penalizan igual, pero no por la razón que se repite. La SCHL define el préstamo a tasa fija como aquel cuya tasa no cambia durante el plazo, y el préstamo a tasa variable como aquel cuya tasa fluctúa según la coyuntura del mercado financiero. Ahora bien, el diferencial compara los intereses restantes a dos tasas fijadas para el tiempo que queda. En una tasa variable, su tasa justamente no está fijada, lo que priva a la fórmula de su término de comparación. Por eso muchos contratos a tasa variable prevén los tres meses de intereses.

Lo que no puedo hacer es presentárselo como una regla general. La ACFC no publica ninguna escala distinta para la tasa variable, y su ejemplo de recuadro informativo para ese producto repite la misma formulación que el de la tasa fija: el mayor de los dos montos. Es su contrato el que decide, no la reputación del producto.

Los costos quebequenses: acta notarial, carta de pago y cancelación

Cambiar de prestamista en Quebec pasa por un oficial público. El gobierno de Quebec indica que las inscripciones en el Registre foncier (el registro de la propiedad de Quebec) las efectúa por lo general un notario o un abogado, y que la venta, la hipoteca y la cancelación de hipoteca figuran entre las actas corrientes que se publican allí. Su nuevo prestamista quiere una garantía publicada: un acta recibida ante notario y luego inscrita.

Y la hipoteca anterior no desaparece sola. También según el gobierno de Quebec, la cancelación no es automática, hay que solicitarla, y solo los notarios y los abogados están habilitados para preparar la carta de pago que permite cancelar la inscripción. Los derechos de inscripción de esa carta de pago normalmente corren por su cuenta.

Dos rubros tienen precio público. Esta es la tarifa del Registre foncier vigente desde el 1 de abril de 2026.

El resto no está tarifado. Los honorarios del notario no los fija ninguna escala pública: pídalos por escrito antes de encargar nada a nadie. Sobre el procedimiento completo, vea el papel del notario en Quebec.

Ahora sume. Penalidad, gastos de administración, de tasación, de reinversión, de carta de pago y de registro: esa es la lista que la ACFC pide cotizar antes de cancelar. Si recibió un reembolso en efectivo al firmar, puede que también haya que devolver una parte.

Tres preguntas por escrito, y los casos en que romper conviene

Las tres preguntas

1. ¿Cuál es el monto exacto hoy, y hasta qué fecha es válido? El código de conducta aplicable a las instituciones bajo reglamentación federal prevé que, una vez confirmada su intención de reembolsar, el prestamista entregue un estado escrito con los cargos aplicables, el método de cálculo, el período de validez del monto, los factores que podrían modificarlo y cualquier otra suma adeudada. Un monto dado por teléfono no vale nada.

2. ¿Qué dos tasas usaron, y por qué esas? El mismo código prevé que, si el cálculo se basa en el diferencial, el estado escrito precise el saldo pendiente, la tasa de interés anual, la tasa de comparación utilizada y el tiempo restante del plazo. Exija esos cuatro números antes de comparar dos ofertas.

3. ¿Qué costos se añaden a la penalidad, rubro por rubro? Administración, tasación, reinversión, carta de pago y registro, en el mismo documento.

Cuando la operación se defiende igual

Usted vende. La SCHL describe el préstamo hipotecario asumido como un préstamo existente cuya responsabilidad toma el comprador, lo que puede evitar gastos de tasación y honorarios. La transferibilidad hacia su próxima propiedad merece la misma pregunta. Los demás rubros están en el costo real de vender una casa en Quebec.

La pareja se separa. Comprar la parte del otro suele imponer un préstamo nuevo: la penalidad se vuelve un costo de salida que hay que presupuestar, no una decisión. El marco se explica en separación, divorcio y vivienda en Quebec.

Usted necesita el valor neto. El cálculo cambia, porque ya no compra solamente una tasa. Topes, seguro perdido y costos se detallan en el refinanciamiento hipotecario en Quebec.

No tiene que romper para moverse. La ACFC describe la opción de fusión y prolongación, que prolonga el préstamo antes del final del plazo sin penalidad, fusionando el prestamista la tasa antigua con la del nuevo plazo. Su ejemplo: 200 000 $ al 5,5 % con 24 meses restantes, tasa nueva del 4 % a cinco años, tasa fusionada del 4,6 % sobre 60 meses. Pueden aplicarse gastos administrativos.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi banco negarse a darme el cálculo antes de que me comprometa? Para una institución bajo reglamentación federal, el código de conducta prevé un estado escrito una vez confirmada su intención, e información anual que explique el método de cálculo y los factores que influyen en los cargos. Si lo remiten a más adelante, pida la información anual: no depende de ninguna confirmación.

Mi vecino pagó 2 000 $ y yo 14 000 $. ¿Cómo es posible? Su penalidad fue probablemente los tres meses de intereses, porque las tasas vigentes no eran más bajas que la suya. O su contrato compara la tasa del contrato con la tasa anunciada vigente, mientras que el de usted parte de la tasa anunciada inicial menos su descuento.

¿Conviene esperar al vencimiento? A menudo, sí. Al vencimiento, cambiar de prestamista no activa ninguna penalidad, porque ya no queda promesa que romper. Quedan los gastos de apertura y, en Quebec, el acta y la cancelación. Compare el ahorro mensual multiplicado por los meses restantes con el total de penalidad más costos.

La tasa directriz baja. ¿Baja también mi penalidad? No de forma mecánica. El Banco de Canadá mantuvo su tasa objetivo de financiamiento a un día en 2,25 % el 2 de septiembre de 2026, y el próximo anuncio es el 28 de octubre de 2026. Pero el diferencial se calcula sobre las tasas hipotecarias anunciadas para un plazo comparable, no sobre la tasa directriz. Una baja de las tasas vigentes tiene incluso el efecto contrario: ensancha la brecha con su tasa y agranda el diferencial.

Para completar, lea lo que se decide antes de su tasa hipotecaria y el papel del notario en Quebec.

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Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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