¿Cuáles son los riesgos de una transacción inmobiliaria?

Entre la promesse d’achat (la promesa de compra) y la entrega de las llaves, un depósito, un préstamo, un título de propiedad y el precio de venta pasan entre el comprador, el vendedor, el corredor, el prestamista y el notario. Cada paso conlleva un riesgo preciso, y la mayoría de esos riesgos ya tiene una protección escrita en una ley o en un reglamento, con un tope y un plazo. Estas reglas son provinciales o federales, por lo tanto son las mismas en Laval y en Montreal. Aquí está cada riesgo, la herramienta que le responde, quién la ofrece y lo que no cubre.

Los riesgos de una transacción inmobiliaria, etapa por etapa

El riesgo financiero: la condición de financiamiento

Para el comprador, el riesgo es comprometerse sin préstamo. La protección es la sección 6 de las promesas de compra obligatorias de la OACIQ (el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec). Según la OACIQ, el corredor del comprador anota allí el monto del préstamo, la tasa de interés que no debe superarse, la amortización y el plazo, nunca « tasa corriente ». Una preaprobación no prueba el compromiso de un prestamista, y el tiempo previsto para obtener el préstamo debería ser en general de al menos 14 días calendario. Los límites de una preaprobación están en los errores de la preaprobación hipotecaria.

Para el vendedor, el riesgo es un comprador que no concreta la compra. Si el compromiso del prestamista no llega, la cláusula 6.3 da cinco días al vendedor para actuar. La OACIQ precisa que ese plazo es perentorio: si el vendedor no actúa, la promesa queda anulada automáticamente. Si luego una parte se niega a firmar, el artículo 1711 del Code civil du Québec (el Código Civil de Quebec) presume que la suma entregada con motivo de la promesa es un depósito a cuenta del precio, salvo cláusula en contrario, y el artículo 1712 permite obtener una sentencia que haga las veces de título. La elección del recurso se hace con un abogado.

El edificio: inspección y garantía legal

El artículo 1726 obliga al vendedor a garantizar la propiedad contra los vicios ocultos, pero no contra el vicio que el comprador conocía ni contra el vicio aparente, el que un comprador prudente y diligente podía constatar por sí mismo. La inspección sirve entonces para encontrar antes de la firma lo que se puede encontrar, en lugar de contar con un recurso después. El artículo 1732 permite excluir por completo esta garantía, sin que el vendedor pueda liberarse de sus hechos personales: vea venta sin garantía legal en Quebec.

Puede sumarse una garantía privada. RE/MAX Québec, la red bajo la cual ejerzo, ofrece Integri-T con GBQ, una empresa de caución y no una aseguradora. Este programa pagado prevé una protección de hasta 50 000 $ contra los vicios ocultos del edificio principal, durante 3 años tras la escritura de venta. Exige un informe de inspección previa a la compra reciente y debe establecerse antes de la escritura notarial. Quedan excluidos, entre otros, las instalaciones exteriores, el desgaste normal y el mantenimiento inadecuado. Un defecto anotado en el informe de inspección deja de ser un vicio oculto: el comprador lo conocía al hacer su oferta. Una propiedad vendida sin garantía legal no es admisible, como tampoco lo es un edificio dejado vacante, descuidado o sujeto a una ejecución hipotecaria. Las condiciones están en la página de Integri-T.

El título, la conformidad y el fraude

El examen de títulos. Según Éducaloi (el organismo de información jurídica de Quebec), el notario verifica las escrituras por las que la propiedad cambió de manos, para asegurarse de que pertenece al vendedor y de que este tiene derecho a venderla. El mismo examen puede revelar el derecho de paso de un vecino, o un embargo que el Estado se dispone a hacer por impuestos impagos del vendedor.

El certificat de localisation (el certificado de ubicación del agrimensor) responde a lo que las escrituras no muestran: reglamentos municipales, línea del lote, derecho de paso, zona inundable. Éducaloi lo considera vencido después de 10 años, o antes, con el primer cambio en la propiedad, en los reglamentos o en el número de lote.

El seguro de título lo indemniza si surge un problema relacionado con sus derechos sobre la propiedad, por ejemplo si el municipio exige trasladar un garaje, ilustra Éducaloi. Excluye, entre otros, cercas, muretes, setos y normas ambientales: complementa el certificado sin reemplazarlo. La calculadora de costos de cierre le reserva una línea, junto al notario y la inspección.

La usurpación de identidad. La Agence de la consommation en matière financière du Canada (la agencia federal del consumidor financiero) describe el fraude vinculado a la transferencia de títulos: un estafador roba el título y luego vende la casa u obtiene una nueva hipoteca, a menudo tras un robo de identidad. Dos verificaciones reglamentarias le cierran el paso. El corredor verifica la identidad de la parte a la que representa, y la de las demás partes que no tienen corredor (artículo 29 del Règlement sur les conditions d’exercice, el reglamento que rige el ejercicio del corretaje). El notario, antes de recibir una escritura notarial o de entregar fondos, verifica la identidad de su cliente con dos documentos de fuente confiable e independiente, uno de ellos con foto. CANAFE (el centro federal de análisis de transacciones financieras) obliga además al corredor a verificar la identidad en ciertas operaciones, a llevar registros y a declarar las operaciones sospechosas.

Una carga ausente del registro. La hipoteca legal de quienes participaron en obras existe sin publicación y subsiste 30 días después de que estas terminan (artículos 2726 y 2727). Unas renovaciones recientes son por lo tanto una pregunta para el notario, detallada en siete fracasos que descarrilan una transacción.

El dinero en tránsito: fideicomiso y fondos de indemnización

En manos del corredor. Toda suma que un corredor recibe y que no le pertenece, como el depósito, va a una cuenta en fideicomiso (artículo 10 de la Loi sur le courtage immobilier, la ley de corretaje inmobiliario). Si se desvía, el Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (FICI) puede indemnizar hasta 100 000 $ por reclamación por un acto cometido desde el 10 de mayo de 2018. La reclamación se hace por escrito, con pruebas, dentro de los dos años siguientes al conocimiento del acto, plazo que el comité puede prorrogar por una causa ajena a la voluntad del reclamante.

La licencia se verifica antes. Según la OACIQ, la persona sin licencia que cobra por una operación de corretaje actúa en la ilegalidad, y en ese caso el Fondo no ofrece ningún recurso. El registro de titulares de licencia de la OACIQ lo confirma con una sola búsqueda.

En manos del notario. Su reglamento de contabilidad en fideicomiso exige una cuenta general abierta en Quebec, compuesta de depósitos asegurados o garantizados, un recibo por cada suma recibida y la verificación de la identidad de quien la entrega. Antes del cierre, el notario verifica que las sumas sean suficientes y que los pagos estén compensados. Luego retiene los fondos mientras los derechos no estén inscritos sin inscripción perjudicial, y paga primero la cancelación de las cargas que el comprador no asume. Éducaloi resume el efecto: el vendedor no puede irse con el dinero sin pagar las deudas vinculadas a la propiedad.

Si el notario desvía las sumas, el fondo de indemnización de la Chambre des notaires (el colegio de notarios de Quebec) puede indemnizar hasta 200 000 $ por reclamación. Cuando varias personas confiaron sumas para una misma prestación, ese tope vale para el conjunto, repartido a prorrata. La reclamación, escrita y bajo juramento, se presenta dentro del año siguiente al conocimiento del desvío.

La falta de un profesional: los seguros obligatorios

La ley separa dos regímenes, recuerda la OACIQ: el Fondo de indemnización para el fraude, las maniobras dolosas y el desvío de fondos, y el seguro de responsabilidad para las faltas, errores y omisiones. Un error en una ficha descriptiva o un deber de asesoramiento incumplido no corresponde entonces al FICI, salvo si el error es voluntario y hecho para engañar.

El FARCIQ indemniza la pérdida que resulta de una falta, un error o una omisión involuntaria de un corredor o de una agencia. El reclamante debe probar la falta, una pérdida financiera determinada y cuantificable, y el vínculo de causalidad. Un incumplimiento deontológico no conlleva necesariamente una compensación. La reclamación se dirige por escrito al corredor o a la agencia, con copia al FARCIQ, que precisa que no puede actuar como asesor jurídico del reclamante porque asegura al corredor: ese es el papel de un abogado.

El inspector puede ejercer sin certificado de la RBQ (la Régie du bâtiment du Québec, el organismo que regula la construcción en Quebec) hasta el 30 de septiembre de 2027, y el seguro de la tabla solo se aplica al titular de un certificado. Pida su número de certificado y la constancia de seguro antes de firmar.

Lo que las protecciones de una transacción inmobiliaria no cubren

• Una baja del mercado. Ningún régimen descrito aquí se aplica a un precio pagado de más: cada uno exige un fraude, una falta, un vicio o un defecto de título.
• La negligencia, en el FICI. Exige un acto voluntario; el error involuntario corresponde al FARCIQ.
• El intermediario sin licencia. El FICI solo protege a los clientes de titulares de licencia, y el FARCIQ es la aseguradora de esos titulares.
• La demora. Dos años en el FICI, un año en el fondo de indemnización de los notarios, a partir del conocimiento del acto.
• La venta sin garantía legal. Descarta la garantía del vendedor, salvo sus hechos personales, y cierra el acceso a Integri-T.

Preguntas frecuentes

¿Mi depósito está seguro con el corredor? La ley lo obliga a depositarlo en fideicomiso. Si lo desvía, el FICI puede indemnizar hasta 100 000 $ por reclamación, a condición de reclamar por escrito dentro de los dos años. Verifique primero su licencia en el registro de la OACIQ.

Creo que mi corredor cometió un error. ¿A quién le escribo? Al corredor o a su agencia, por escrito, con copia al FARCIQ. Usted deberá probar la falta, la pérdida y el vínculo entre ambas. Si el acto fue voluntario y buscaba engañarlo, la reclamación corresponde más bien al FICI. Un abogado le dirá qué recurso se aplica.

¿Un corredor puede eliminar estos riesgos? No. Tiene obligaciones precisas: verificar las identidades, colocar el depósito en fideicomiso, redactar las condiciones de la promesa. El resto se reparte entre el notario, el inspector, las aseguradoras y los dos fondos, cada uno con su tope y su plazo.

Para completar, lea el trabajo del notario, paso a paso y siete señales que justifican retirarse de una propiedad.

¿Quiere saber qué protección interviene en cada etapa de su transacción? Escríbame. Le muestro dónde interviene cada una, y lo dirijo al notario o al abogado para lo que les corresponde. Servicio en francés, en inglés y en árabe.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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