Alquilar o comprar en el Gran Montreal

La pregunta vuelve cada semana: ¿estoy cometiendo un error al seguir alquilando? Casi siempre la persona ya hizo un cálculo mental que compara dos cifras que no se pueden comparar.

Alquiler contra cuota hipotecaria: una ecuación falsa

Su cuota hipotecaria no es su costo de propiedad. Contiene dos cosas muy distintas: los intereses, que son un gasto puro, y el reembolso de capital, que es ahorro forzado. En los primeros años de un préstamo amortizado a 25 años, la parte de intereses domina con amplitud.

En sentido inverso, esa misma cuota ignora todo lo que el propietario paga además: impuestos municipales, impuesto escolar, seguro de vivienda, cuotas de condominio, mantenimiento, y a menudo servicios que estaban incluidos en el alquiler.

Poner un alquiler y una cuota del mismo monto lado a lado es comparar una cifra demasiado completa con una demasiado incompleta. Los dos errores van en direcciones opuestas y no se anulan.

Lo que de verdad hay que poner lado a lado

Del lado de la propiedad, un mes le cuesta realmente:

• Los intereses del mes, no la cuota completa.
• Los impuestos municipales. En Montreal las tasas varían según la categoría del inmueble y el distrito, y para 2026 el concejo municipal limitó al 3,4 % el alza de las cargas fiscales bajo su control, mientras cada distrito añade la suya encima. En Laval, la cuenta de 2026 aplica una tasa residencial de base de 0,4973 $ por cada 100 $ de evaluación, más una contribución a la ARTM, una contribución de agua y una tarifa de servicio de agua de 486 $ por vivienda.
• El impuesto escolar: una tasa única de 0,07899 $ por cada 100 $ de evaluación uniformizada ajustada para 2026-2027, tras una exención de base sobre los primeros 25 000 $.
• El seguro de vivienda, que la ley no impone pero que todo prestamista hipotecario exige.
• Las cuotas de condominio y el mantenimiento, incluida la reparación que solo aparece una vez cada quince años.
• La electricidad. Desde el 1 de abril de 2026, la tarifa D de Hydro-Québec cobra 46,154 ¢ por día de acceso a la red, 7,065 ¢ el kilovatio hora hasta 40 kWh diarios y 11,142 ¢ por el resto, tras un alza del 3 %.

Del lado del alquiler, un mes le cuesta la renta, el seguro de inquilino y lo que pague aparte según el contrato.

Solo entonces se resta, del lado de la propiedad, la porción de capital reembolsada en el mes. Eso no es un gasto: es una transferencia de su cuenta corriente hacia su patrimonio neto. La calculadora alquilar contra comprar hace ese trabajo rubro por rubro con sus propias cifras.

La revalorización no es un ingreso garantizado

Es la variable que todo el mundo infla. En agosto de 2026, en la región metropolitana de Montreal, la APCIQ registró un precio mediano de 650 000 $ para la unifamiliar, un 3 % más que un año antes, y de 437 250 $ para el condominio. Ese mismo mes las ventas caían un 13 % y los listados activos subían un 18 %.

Un mercado que se llena más rápido de lo que se vacía no permite anotar por adelantado una plusvalía en el presupuesto. Si su decisión de comprar solo se sostiene con una tasa de revalorización optimista, no se sostiene.

El costo de oportunidad del pago inicial

Es la casilla que el bando pro compra olvida siempre. El dinero inmovilizado en un pago inicial deja de trabajar en otra parte. El rendimiento al que usted renuncia depende de lo que habría hecho con esa suma, y nadie se lo garantiza: introduzca su propia hipótesis en la calculadora.

Por debajo del 20 % de pago inicial se activa un segundo mecanismo. El seguro de préstamo hipotecario pasa a ser obligatorio y, según la tabla de la SCHL (CMHC), la prima va del 2,80 % del préstamo entre 15 y 20 % de entrada, al 3,10 % entre 10 y 15 %, y al 4,00 % por debajo del 10 %. La prima se suma al préstamo, pero el impuesto provincial sobre ella, 9 % hoy y 9,975 % desde 2027, no se puede financiar: se paga en efectivo ante el notario. El mito del 20 % de entrada detalla el dilema.

Los costos de entrada que nunca vuelven

Son ellos los que mueven de verdad el punto de equilibrio, y se subestiman.

Primero, los derechos de transferencia (droits de mutation). El régimen de base de 2026 prevé 0,5 % sobre los primeros 62 900 $, 1 % sobre el tramo de 62 900,01 $ a 315 000 $ y 1,5 % sobre lo que exceda 315 000 $, con umbrales indexados cada año. Los municipios pueden añadir sus propios tramos por encima de 500 000 $, y Montreal dispone de un margen adicional: la factura real depende de la dirección. La calculadora del impuesto de bienvenida la calcula para una propiedad concreta.

Se suman los honorarios del notario, libres desde 1991 y sin tarifa fija, que las estimaciones publicadas para 2026 sitúan entre 1 500 y 3 500 $ para una compra financiada; la inspección previa, de 500 a 900 $ para una unifamiliar de tamaño normal; y la mudanza, para la cual la Office de la protection du consommateur recomienda exigir un contrato escrito.

Ninguno de esos montos termina en su patrimonio neto, y en la reventa le espera una segunda tanda de gastos. Ese peaje de ida y vuelta explica por qué una propiedad conservada poco tiempo pierde dinero incluso en un mercado al alza. La calculadora de gastos de cierre y el verdadero costo de una primera vivienda dan la lista completa.

El horizonte de tenencia, sin número mágico

Verá circular un umbral preciso: cinco años, siete años. No existe. El umbral correcto es el punto en que el capital reembolsado, más la revalorización real de su propiedad, supera el ida y vuelta de los costos no recuperables. Depende del precio, de la tasa, del municipio y de la relación entre alquiler comparable y precio.

Solo la dirección es segura: cuanto más corto el horizonte, más gana alquilar, y cuanto más tiempo se quede, más se amortizan esos costos de entrada.

El control de alquileres lo cambia todo para un inquilino instalado

Este es el factor que las herramientas de comparación hechas en otros países nunca modelan.

Para los contratos que empiezan entre el 2 de abril de 2026 y el 1 de abril de 2027, el Tribunal administratif du logement retiene un porcentaje de base de 3,1 %. Desde el 1 de enero de 2026 ese porcentaje se calcula sobre el promedio del índice de precios al consumo de tres años, y ya no sobre el del año anterior. Pueden sumarse otros elementos propios de la vivienda, entre ellos un 5 % de los gastos de capital.

La consecuencia: un inquilino instalado desde hace mucho suele pagar bastante por debajo del mercado, y esa brecha es un activo real que ninguna hoja de cálculo muestra. El día que firma en otro lugar lo pierde de golpe.

La ley también protege al nuevo inquilino. La sección G del contrato debe indicar el alquiler más bajo pagado en los doce meses anteriores, y si el alquiler pedido es superior, el inquilino puede pedir al Tribunal que lo fije dentro de los diez días siguientes a la firma, o dentro de dos meses si no se le entregó el aviso.

Aun así, la relación de fuerzas se mueve: la SCHL midió una tasa de desocupación del 2,9 % en la región de Montreal en 2025.

No hay una respuesta universal

El cálculo nunca le dirá si dentro de cuatro años seguirá en la misma ciudad, ni cuánto vale para usted el derecho a rehacer una cocina sin pedir permiso.

En el censo de 2021, Statistique Canada midió una tasa de propiedad del 59,9 % en Quebec, frente al 61,2 % de 2016. Alquilar no es tirar el dinero, y comprar no es automáticamente una buena inversión.

Haga el cálculo con sus cifras, no con las de un artículo. Verifique lo que su presupuesto permite con la calculadora de capacidad de compra, y lea los costos ocultos de ser propietario antes de concluir nada.

¿Quiere hacer este cálculo con sus cifras reales, su alquiler actual y una propiedad concreta? Escríbame y lo hacemos juntos, sin compromiso.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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