Inversión
Plex o condominio en Montreal
Un plex es una empresa. Un condominio es una vivienda cuya gestión del edificio está delegada. Compararlos es …
Comprar un edificio de renta es una decisión. Gestionarlo es una práctica regulada artículo por artículo. En Quebec, casi todas las reglas del arrendamiento residencial son de orden público: ni su contrato ni un acuerdo verbal pueden apartarse de ellas en perjuicio del inquilino.
Este artículo supone el edificio comprado. La guía del primer inmueble de ingresos cubre la compra, y construir una cartera el financiamiento del siguiente. Información general: valide su caso con un asesor jurídico y un contador.
El contrato del Tribunal y la famosa sección G
Todo arrendamiento residencial se firma en el formulario obligatorio del Tribunal administratif du logement (TAL). Su sección G no es un trámite: el arrendador debe declarar el alquiler más bajo pagado durante los 12 meses anteriores al inicio del contrato, o el alquiler fijado por el Tribunal en ese período. Si no se pagó ninguno, indica el último y su fecha.
Los recursos del nuevo inquilino:
- Aviso ausente o incompleto: puede pedir la fijación del alquiler dentro de los 2 meses del inicio del contrato.
- Alquiler superior al monto declarado: dentro de los 10 días de la celebración del contrato.
- Declaración falsa: 2 meses desde que tiene conocimiento de ella.
El TAL también puede conceder daños punitivos cuando el aviso se omitió o se falseó a sabiendas. Por eso: exija los contratos y las secciones G antes de su promesa de compra. Un alquiler inflado puede revertirse meses después.
Elegir inquilino sin violar la Carta
La Carta de los derechos y libertades de la persona prohíbe negar vivienda por alguno de estos motivos: raza, color, sexo, identidad o expresión de género, embarazo, orientación sexual, estado civil, edad salvo en la medida prevista por la ley, religión, convicciones políticas, lengua, origen étnico o nacional, condición social, y discapacidad o uso de un medio para paliarla.
La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse admite la verificación de la capacidad de pago: prueba de pago regular de un alquiler anterior e investigación de crédito con consentimiento.
No puede exigir el número de seguro social, el de seguro de salud, el de pasaporte ni el de licencia de conducir, ni extractos bancarios, formularios T4 o talones de pago, ni los datos del empleador. Tampoco el número de ocupantes ni la edad y el sexo de los hijos. La regla de un ingreso igual a tres veces el alquiler no se apoya en ningún texto.
El depósito de garantía está prohibido
El Código Civil es inequívoco: el arrendador solo puede exigir por adelantado el primer término del alquiler, y nunca más de un mes. Ninguna otra suma, en forma de depósito o de cualquier otra, ni cheques posfechados. Un “depósito por daños” o un “último mes” cobrado al firmar es ilegal. Su protección es la selección, un estado del inmueble escrito y fotografiado, y el Tribunal.
Modificar el contrato y subir el alquiler
Para cambiar cualquier condición, el alquiler incluido, el aviso escrito cae en una ventana precisa.
| Tipo de contrato | Plazo del aviso |
|---|---|
| 12 meses o más | entre 3 y 6 meses antes del fin del contrato |
| Menos de 12 meses | entre 1 y 2 meses antes del fin del contrato |
| Duración indeterminada | entre 1 y 2 meses antes del cambio |
| Habitación | entre 10 y 20 días antes del fin del contrato |
El inquilino tiene un mes desde la recepción para responder. Su silencio equivale a aceptación. Si se niega, corresponde al arrendador acudir al TAL dentro del mes siguiente a la negativa; de lo contrario el contrato se renueva al alquiler actual.
Desde el 1 de enero de 2026 se aplica un método de fijación simplificado a los avisos dados a partir de esa fecha. La base es el promedio del índice de precios al consumo de Quebec en tres años: 3,1 % para los alquileres que comienzan entre el 2 de abril de 2026 y el 1 de abril de 2027. Se le suman la parte de las subidas de impuestos y seguros que supera esa base, y las obras mayores, recuperadas al 5 % anual. El TAL publica su herramienta de cálculo. Sus impuestos prediales cuentan, pero solo por su excedente.
Usted no puede negarse a renovar un contrato
El inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda y el contrato se renueva de pleno derecho, en las mismas condiciones, si no hay aviso de modificación. El arrendador no tiene derecho de no renovación: solo tiene tres salidas.
La recuperación de la vivienda. Para usted, sus padres, sus hijos o un familiar al que sostiene, con aviso de al menos 6 meses antes del fin de un contrato de 12 meses. El inquilino responde dentro del mes; su silencio equivale a negativa y usted debe acudir al TAL en el mes siguiente. El Tribunal puede imponer una indemnización que cubra los gastos de mudanza. Un inquilino de 65 años o más, en el lugar desde hace 10 años y cuyo ingreso no supera el 125 % del umbral de vivienda de alquiler módico, está protegido, salvo excepciones.
El desalojo. Solo tres obras: subdivisión, ampliación sustancial, cambio de uso. Aviso de 6 meses antes del fin de un contrato de más de 6 meses. La indemnización subió mucho: gastos razonables de mudanza, más un mes de alquiler por año de contrato ininterrumpido, sin superar 24 meses ni bajar de 3 meses.
La moratoria. Hasta el 6 de junio de 2027, ningún inquilino puede ser desalojado por esos tres motivos, salvo excepciones. La recuperación sigue siendo posible. Un plan basado en transformar un tríplex en unidades grandes queda congelado.
El impago del alquiler
Un retraso de más de tres semanas abre la puerta a una demanda ante el TAL para resolver el contrato y desalojar, con el alquiler debido, los intereses y las costas. Los retrasos frecuentes también bastan si usted demuestra un perjuicio serio. Pero si el inquilino paga todo antes de que se dicte la decisión, el desalojo ya no puede ejecutarse.
Reparaciones, acceso y obras
Usted debe mantener la vivienda habitable. Ante una reparación urgente y necesaria, una fuga importante, falta de calefacción en invierno, una escalera que cede, puede entrar sin aviso previo. Pero si el inquilino no logra localizarlo pese a intentos documentados, puede hacer las obras y retener el costo de los alquileres futuros, con comprobantes.
Fuera de urgencia: aviso de 24 horas para verificar el estado de la vivienda o mostrarla, entre las 9 h y las 21 h. Para obras mayores, aviso escrito de al menos 10 días y ejecución entre las 7 h y las 19 h.
En cesión de contrato y subarriendo, usted tiene 15 días para responder y su silencio equivale a consentimiento. Un subarriendo solo se rechaza por motivo serio; una cesión puede rechazarse sin él, pero entonces el contrato queda resuelto en la fecha indicada en el aviso.
Sus registros y sus declaraciones
Los alquileres se declaran con el formulario federal T776 y el quebequense TP-128, uno por inmueble. Distinga los gastos corrientes, deducibles el mismo año, de los gastos de capital, que se suman al costo del edificio. Revenu Québec exige los comprobantes originales: sin ellos, la deducción puede rechazarse.
Confiar la gestión a un tercero
Lo contrario se dice a menudo, y es inexacto. El contrato por el que un propietario encarga a alguien actuar de intermediario para alquilar su inmueble sí es un contrato de corretaje según la Ley del corretaje inmobiliario, desde que hay retribución. Pero la ley añade que ese intermediario no está obligado a tener licencia de corredor o de agencia, aunque puede obtenerla si la solicita.
El gestor que le encuentra un inquilino no está necesariamente regulado. Un titular de licencia responde ante la OACIQ, los formularios obligatorios y el fondo de indemnización.
Usted hereda contratos, no solo paredes. Escríbame: leemos los contratos, las secciones G y los avisos pendientes antes de su oferta.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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