Su Renovación No Añadirá lo que Cree al Valor de su Vivienda

¿Hay que renovar antes de poner en venta? La respuesta depende mucho menos del gusto que de dos cosas: el techo de precio del sector, y las reglas que enmarcan las obras en Quebec. Aquí están ambas, con lo que tendrá que declarar una vez terminada la obra.

El precio se fija por comparación, y la comparación tiene un techo

Una propiedad no se vende por la suma de lo que costó. Se compara con lo que se vendió recientemente cerca, para un tipo de inmueble, una superficie y un año de construcción semejantes. Esos comparables fijan la horquilla dentro de la cual razonan los compradores, y le imponen un techo.

Una propiedad sobreequipada respecto a su calle choca con ese techo. El comprador ve la calidad, pero la compara con casas del mismo sector que se venden por menos, y calcula la diferencia. El financiamiento empuja en el mismo sentido: un prestamista que pide una tasación la hará apoyarse en comparables, no en sus facturas.

La renovación que mejor se defiende es, por lo tanto, la que lleva la propiedad al nivel de su sector, no la que la empuja por encima. En su guía del vendedor, el OACIQ precisa que los trabajos de puesta en valor no pueden garantizar un precio de venta que compense su costo.

Los trabajos que eliminan una objeción

Antes de una venta, el trabajo útil no es el que añade lujo. Es el que retira una razón para dudar o para descontar.

La limpieza a fondo y el despeje. Tiempo más que dinero, para actuar sobre el volumen percibido de las habitaciones, la circulación y la capacidad de almacenamiento, que el comprador juzga abriendo las puertas.

La pintura neutra y la iluminación. Bombillas faltantes, temperaturas de color dispares, lámparas muertas: una habitación mal iluminada se lee como una habitación más pequeña y peor mantenida.

Las reparaciones menores visibles. Una puerta que roza, un sellado agrietado, un grifo que gotea. Ninguna es grave, y precisamente por eso pesan: el comprador las suma y saca una conclusión sobre lo que no ve.

Lo que el inspector va a anotar. Corregirlo por adelantado evita una renegociación más costosa que la reparación: la lista de la inspección previa a la compra dice qué se va a mirar. Reparar nunca dispensa de declarar, y preparar una propiedad detalla ese límite.

Los trabajos que rara vez se recuperan antes de una venta

Una cocina de gama alta, una piscina enterrada, un sótano terminado de alta especificación, añadir un garaje: son los proyectos que más rápido empujan la propiedad por encima de su calle.

Tienen otro punto en común: son los que activan el permiso, los planos y a menudo el sello de un profesional. Para una renovación interior que toque la distribución o la estructura, Laval exige un plano de arquitectura firmado y sellado por un arquitecto en virtud del artículo 16 de la Ley sobre los arquitectos, un plano de estructura sellado por un ingeniero, y anuncia un plazo de 30 días. Un proyecto pesado emprendido para vender en primavera termina a menudo después de la primavera.

Lo que tendrá que declarar, obra terminada o no

El formulario Declaraciones del vendedor sobre el inmueble (DV 00001, versión 06/2022) plantea la pregunta. Sección D14.4: además de los ya mencionados, ¿se han efectuado trabajos importantes en el inmueble, por ejemplo una modificación de la división de las habitaciones o un cambio del revestimiento del suelo? Si la respuesta es sí, hay que describirlos y luego decir si se prepararon planos y especificaciones, y si los permisos requeridos fueron emitidos para cada uno de esos trabajos.

La sección D2.11 apunta al exterior: adición, reemplazo o modificación de ventanas, piscina, cobertizo, entrada pavimentada, cercas, galería, terraza, setos o muretes. Una respuesta positiva puede exigir un nuevo certificado de localización, es decir unos 1 630 $ más impuestos según la tarifa sugerida 2026 de la Ordre des arpenteurs géomètres du Québec. La sección D2.12 apunta a los avisos de no conformidad recibidos de una aseguradora o del municipio, y la sección D15 sirve para las precisiones: el lugar, el año, cómo se resolvió la situación, y si el problema está resuelto.

El permiso municipal: lo que exige uno

En Montreal, se requiere un permiso para los trabajos que tocan los muros o los cimientos de una vivienda, y para los que modifican las dimensiones, la división o el uso de las habitaciones. No se exige permiso para trabajos estéticos menores: revestimiento del suelo, pintura, armarios, encimeras, fregadero o bañera. Los reglamentos de distrito se suman.

Laval publica una tabla por tipo de trabajo. Sin permiso: la pintura, la renovación de un baño existente, la renovación de una cocina. Con permiso: añadir un baño, una habitación o una vivienda, modificar una escalera interior, añadir una chimenea. Para una renovación interior, el permiso se vuelve necesario en cuanto hay modificación de las dimensiones de las habitaciones, del número de habitaciones o de la estructura. Costo: 92 $ por el primer tramo de 20 000 $, más 2,50 $ por tramo de 1 000 $.

Laval no exige ningún permiso municipal para reemplazar un panel eléctrico, modificar el cableado o rehacer la plomería. Eso no significa que usted pueda hacerlos por su cuenta: esos trabajos siguen regulados a nivel provincial.

El contratista, la licencia RBQ, la electricidad y el gas

La Régie du bâtiment es clara: la persona que ejecuta o manda ejecutar trabajos de construcción para otro, con ánimo de lucro, es un contratista y debe poseer una licencia. Y «con ánimo de lucro» desborda el sentido contable: materiales recuperados o un alquiler reducido bastan.

La exención del constructor propietario es estrecha: renovación, reparación o mantenimiento de su propio edificio, por menos de 20 000 $, por edificio distinto, sin fraccionar el proyecto. Desplazar un muro no está incluido. Y nunca se aplica a una instalación eléctrica, a una instalación destinada a distribuir gas ni a un equipo petrolero. La electricidad exige la licencia con la subcategoría 16, que la Corporation des maîtres électriciens du Québec cualifica como mandataria del gobierno. Son oficios regulados, no proyectos de fin de semana.

Lo que le importa a usted es la fianza de licencia: 20 000 $ para un contratista especializado, 40 000 $ para un contratista general. Indemniza al cliente por los anticipos pagados, los trabajos no terminados, los defectos de ejecución y los vicios descubiertos en el año siguiente al fin de la obra. Un obrero sin licencia no le ofrece ninguna. Verifique cada licencia en el registro de titulares de licencia en rbq.gouv.qc.ca, que muestra también las reclamaciones y los montos pagados en cinco años.

Las garantías que siguen a la obra

El artículo 2118 del Código Civil hace al contratista, al arquitecto, al ingeniero, al tecnólogo profesional que dirigieron o supervisaron los trabajos y al subcontratista solidariamente responsables de la pérdida de la obra ocurrida en los cinco años siguientes al fin de los trabajos. El artículo 2120 los obliga conjuntamente, durante un año, a garantizar la obra contra los defectos de ejecución existentes en la recepción o descubiertos en el año siguiente.

Del lado del vendedor, el artículo 1726 impone la garantía contra los vicios ocultos, y el artículo 1728 añade que quien conocía el vicio o no podía ignorarlo debe reparar el perjuicio además de restituir el precio. Contrato escrito, facturas, permisos e informes conservados y luego entregados: sin expediente, nada que probar y nada que transmitir.

Dos reglas fiscales si renovó a fondo

La regla de los 365 días. La ganancia obtenida de una vivienda situada en Canadá que usted haya poseído menos de 365 días consecutivos antes de su disposición se considera ingreso de empresa, no ganancia de capital. El beneficio se grava en su totalidad, la exención por residencia principal no se aplica, y una pérdida se considera nula. Las excepciones son acontecimientos de vida: fallecimiento, enfermedad grave, insolvencia. La regla apunta a los inmuebles residenciales vendidos a partir del 1 de enero de 2023.

La TPS sobre una renovación mayor. La reventa de un inmueble de vivienda ya ocupado normalmente está exenta, pero un inmueble que ha sido objeto de renovaciones mayores se trata como obra nueva, y la venta se vuelve gravable. El criterio es la prueba del 90 %: en general, el 90 % o más del interior del edificio existente debe haber sido retirado o reemplazado, contando únicamente las zonas habitables.

Soy corredor, no fiscalista: haga validar su situación por un contador. El cálculo completo está en comprar para revender en Montreal.

Las seis a ocho semanas antes de la inscripción

El orden cuenta tanto como la lista. Reúna los documentos: facturas, permisos, garantías, planos, informes. Complete las declaraciones del vendedor con su corredor. Corrija el mantenimiento postergado. Despeje y limpie. Pinte en neutro donde haga falta. Fotografíe. Y después inscriba. El detalle está en cómo preparar su casa para la venta, y el presupuesto en el costo real de vender.

¿Dudando entre renovar e inscribir tal cual? Recorramos juntos su propiedad: miramos los comparables de su calle antes de decidir qué tocar.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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