Permiso de renovación en Montreal y Laval: el invierno

Enero no impide renovar. Impone condiciones a todo lo que toca el hormigón, arruina la colocación de una teja asfáltica y no cambia absolutamente nada en una cocina. Lo que decide su cronograma no es entonces la temperatura del mes: es la fecha en que su solicitud entra en la fila de espera del distrito o de la Ciudad. Esta es la línea, rubro por rubro.

El hormigón en tiempo frío: el artículo 9.3.1.9 fija el límite

Colar unos cimientos en febrero no está prohibido. Es condicional, y las condiciones están escritas. El artículo 9.3.1.9 del Code de construction du Québec (el código de construcción quebequense), capítulo I Bâtiment, es claro: si la temperatura atmosférica es inferior a 5 °C, el hormigón debe mezclarse y colocarse a una temperatura comprendida entre 10 °C y 25 °C inclusive, y luego mantenerse a por lo menos 10 °C durante las 72 horas siguientes a la colocación. No debe contener hielo ni material congelado.

Lo que eso supone en la obra. La ficha técnica sobre el hormigonado en tiempo frío, cuya parte reglamentaria fue aprobada por la Régie du bâtiment du Québec (el organismo quebequense de la construcción), detalla el resto: ninguna nieve y ningún hielo en los encofrados ni en el suelo donde se colará el hormigón, ninguna sal de deshielo ni cloruro de calcio en ese lugar, y el uso de anticongelante está estrictamente prohibido. Los medios de protección admitidos son los refugios calentados, las mantas, las lonas aislantes, el aislamiento, los encofrados aislados y los aceleradores de fraguado sin cloruro. Con mucho frío, la ficha advierte que una sola lona aislante puede no bastar y que a veces hay que duplicarla o triplicarla.

Lo que pasa si la regla no se respeta. Resistencia a la compresión reducida, impermeabilidad reducida, durabilidad reducida. El correctivo, por su parte, no es cosmético: planos firmados y sellados por un ingeniero, o demolición y reconstrucción de los cimientos. La conclusión de la ficha vale la pena citarse tal cual: si las obligaciones del hormigonado en tiempo frío le parecen demasiado exigentes o demasiado costosas, es sensato evitar el período invernal.

Techo y envolvente: la adherencia perdida no se recupera

La cuestión de las tejas asfálticas no es una cuestión de comodidad del obrero. La APCHQ (la asociación quebequense de constructores de vivienda) describe la deficiencia exacta: colocadas a finales del otoño o al principio del invierno, las tejas tienen una banda adhesiva poco o nada expuesta al calor, la cola está menos activa y la adherencia queda reducida. El resultado llega más tarde: las tejas se levantan fácilmente con el viento y pueden ser arrancadas del techo.

Es la trampa de todo lo que toca la envolvente. El defecto no se ve el día de la factura. Se ve con la primera racha de viento de marzo, y se ve sobre todo en la inspección previa a la compra del comprador, dos años más tarde.

Lo que se hace por dentro sin penalización de temporada

Montreal no pide ningún permiso para obras estéticas menores: cambiar el revestimiento del piso, repintar los muros, reemplazar armarios, mesones, un lavabo o una bañera. El permiso se vuelve obligatorio en cuanto las obras tocan los cimientos, modifican la estructura de la vivienda, modifican un muro, portante o no, o aumentan la superficie de piso, y para toda obra destinada a modificar las dimensiones, la división o el uso de las habitaciones.

Laval publica la misma lógica en forma de cuadro. Ningún permiso para la pintura, la renovación de un baño existente, la renovación de una cocina. Permiso obligatorio para añadir un baño, una habitación o una vivienda, para modificar una escalera interior, para añadir un hogar y una chimenea. Para una renovación interior o de sótano, el disparador es preciso: modificación de las dimensiones de las habitaciones, del número de habitaciones o de la estructura.

El caso de la plomería y de la electricidad. Montreal ya no expide permisos para la plomería, la electricidad y la calefacción eléctrica o a gas. Laval tampoco los exige para reemplazar un panel eléctrico, modificar el cableado dentro de los muros o rehacer la plomería. Eso no quiere decir que esas obras sean libres: siguen reguladas a nivel provincial, y la licencia exigida al contratista sigue siendo la primera verificación que hay que hacer, como lo explica elegir un contratista de renovación.

Permiso de renovación en Montreal: el plazo se cuenta por distrito

No existe un plazo montrealés. Existen 19 mostradores, y solo una parte de los distritos publica un plazo. Rosemont, La Petite-Patrie anuncia el suyo sin rodeos: debido al volumen de solicitudes, hay que prever un plazo de espera de 8 a 12 semanas antes incluso del inicio de la tramitación del expediente, según la naturaleza de las obras. Al término del análisis pueden exigirse correcciones, lo que añade semanas. Si el proyecto exige una excepción o toca un sector patrimonial, hay que contar algunos meses más.

Ese mismo distrito cifra la diferencia entre un proyecto simple y un proyecto modificado: para un revestimiento exterior reemplazado con las mismas dimensiones, los mismos materiales y en el mismo lugar, el plazo promedio de análisis es de 2 a 4 semanas; si hay modificación, pasa de 8 a 10 semanas. La Ciudad precisa que esos plazos son indicativos y varían según la afluencia y la complejidad del proyecto. Nombra también la primera causa de retraso: los documentos faltantes.

El costo y el expediente. Los gastos de análisis son de 9,80 $ por tramo de 1 000 $ de obra, con un mínimo de 167,40 $ para un inmueble exclusivamente residencial, y no son reembolsables. La estimación debe incluir todos los gastos, impuestos comprendidos. El expediente exige el certificat de localisation (el certificado de localización preparado por un agrimensor colegiado), la ficha del edificio, el presupuesto o la grilla de estimación, los planos a escala, planos de estructura firmados y sellados por un ingeniero si se toca la estructura y, en copropiedad, la carta de autorización de cada uno de los copropietarios o una resolución del sindicato. Esta última línea sorprende a mucha gente: renovar su condominio en copropiedad explica hasta dónde llega el límite.

Permiso de renovación en Laval: 30 días, a partir de un expediente completo

Laval publica una grilla de plazos indicativos en días calendario. Renovación de una vivienda de 1 unidad: 30 días. Vivienda adicional: 30 días. Ampliación: 50 días. Piscina: 20 días. La Ciudad añade las tres condiciones que importan: esos plazos varían según el momento del año y la complejidad del expediente, una aprobación particular como un PIIA (un plan de integración e implantación arquitectónica) los alarga, y el cálculo del plazo empieza únicamente cuando se han recibido todos los documentos requeridos.

El resto del calendario también está escrito. Usted recibe un correo electrónico sobre el estado de su solicitud dentro de los 5 días hábiles. Si está incompleta, dispone de 30 días para entregar las piezas faltantes; pasado ese plazo, la solicitud se cierra y hay que presentar una nueva. Los gastos son de 92 $ por el primer tramo de 20 000 $, más 2,50 $ por tramo o parte de tramo de 1 000 $.

Para una renovación interior de una vivienda de 1 unidad, Laval pide un plano de arquitectura a escala firmado y sellado por un arquitecto en virtud del artículo 16 de la Loi sur les architectes en cuanto haya modificación del acondicionamiento, de la estructura o de los equipos de plomería, un plano de estructura firmado y sellado por un ingeniero, y un certificat de localisation reciente preparado por un arpenteur géomètre (agrimensor colegiado). Obtener esos documentos toma tiempo, y ese tiempo se gasta antes de la presentación, no durante.

Contratistas, calefacción y protección: lo que el invierno añade a la factura

Una obra de invierno tiene rubros que una obra de junio no tiene. La CNESST (la comisión quebequense de normas, equidad, salud y seguridad del trabajo) es explícita sobre las obligaciones del empleador en tiempo frío: calentar el puesto de trabajo si es posible, poner a disposición de los trabajadores refugios temporales calentados, alternar los períodos de trabajo y de recalentamiento, y reorganizar el trabajo para ejecutar las tareas exteriores durante los períodos más cálidos del día. A modo de orden de magnitud, la CNESST recuerda que a -23 °C con un viento de 40 km/h la temperatura percibida es de -38 °C, y que a esa temperatura toda parte del cuerpo expuesta puede congelarse en 10 a 30 minutos.

Añada el riesgo de intoxicación por monóxido de carbono ligado a los equipos de combustión, que impone una ventilación suficiente y la instalación de los aparatos lejos de las aberturas. Cada una de esas medidas es tiempo o equipo, o sea una línea en un presupuesto.

Lo que no puedo decirle. Ninguna fuente oficial me permite cifrar un descuento invernal sobre un precio de renovación, ni afirmar que un contratista sea sistemáticamente más barato en enero. Lo que sí se verifica es el otro extremo del cálculo: proteger el hormigón en tiempo frío cuesta mucho menos que corregir un hormigón congelado, y un expediente de permiso presentado en invierno no espera detrás de la fila de la primavera.

Vender en primavera: el permiso se pide ahora

Esta es la frase que más repito a los vendedores en septiembre. Rosemont, La Petite-Patrie la formula mejor que yo: para una obra de primavera, se recomienda presentar su solicitud de permiso varios meses antes, entre septiembre y diciembre del año anterior. Sume: 8 a 12 semanas de espera, el análisis, las correcciones posibles, y luego las semanas de obra. Una solicitud presentada en abril para poner en venta en mayo no existe.

El orden útil es entonces el inverso de la intuición. Usted fija primero el presupuesto en función de lo que su sector puede absorber, porque su renovación no añadirá lo que cree al valor. Presenta después la solicitud de permiso. Realiza las obras interiores durante el invierno. Guarda los permisos y las facturas para la pregunta D14.4 del formulario Déclarations du vendeur, que pregunta si se expidieron los permisos requeridos. Después pone en venta, en el mes que sirve a su tipo de propiedad según las cifras mensuales del mercado. Si está preparando una puesta en venta, la guía del vendedor retoma el orden completo de las etapas.

Preguntas frecuentes

Mi contratista quiere colar mis cimientos en enero. ¿Está permitido? Sí, si se respetan las exigencias del hormigonado en tiempo frío: hormigón colocado entre 10 y 25 °C, mantenido a por lo menos 10 °C durante 72 horas, ningún hielo en los encofrados, ningún anticongelante. Pregunte por escrito qué medios de protección se usarán y quién los paga.

¿Los mostradores de permisos cierran en invierno? No. La presentación se hace en línea tanto en Laval como en Montreal, y Rosemont, La Petite-Patrie recibe sin cita de lunes a viernes. Lo que cambia en invierno no es el acceso al mostrador, es el largo de la fila delante de usted.

Solo rehago mi cocina antes de poner en venta en abril. ¿Permiso o no? En Laval, la renovación de una cocina no exige ningún permiso, salvo si usted modifica las dimensiones de las habitaciones, su número o la estructura. En Montreal, reemplazar armarios, mesones, lavabo y revestimiento del piso tampoco lo exige, pero tocar un muro sí.

Mi distrito no publica ningún plazo. ¿Qué hago? Llame al mostrador de permisos al 311 y haga anotar la fecha de presentación. Los plazos publicados varían de un distrito a otro y varios no publican ninguno, lo que vuelve aún más útil obtener la confirmación verbal por escrito.

Para completar, lea elegir un contratista de renovación y su renovación no añadirá lo que cree.

¿Obras este invierno para poner en venta en primavera? Escríbame: fijamos la fecha de presentación del permiso antes de fijar la fecha de puesta en venta.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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