Renovar su condominio en Quebec: el límite

Usted quiere cambiar la alfombra por madera maciza, reemplazar la ventana de la sala, cerrar el balcón. En una casa, llama a un contratista y verifica el permiso municipal. En una copropiedad dividida, hay una pregunta que va antes del presupuesto: a quién pertenece eso que está a punto de tocar. La respuesta cambia de un edificio a otro, y está en su déclaration de copropriété (la declaración de copropiedad de su edificio).

Partie privative y partie commune: la frontera no está donde usted cree

El Code civil du Québec (el Código Civil de Quebec) plantea dos definiciones. El artículo 1042: son partie privative (parte privativa) aquellas partes de las que un copropietario determinado es dueño y tiene el uso exclusivo. El artículo 1043: son partie commune (parte común) las que pertenecen a todos y sirven al uso común.

Entre ambas existe una tercera categoría, la que los compradores descubren demasiado tarde. El segundo párrafo del artículo 1043 prevé que ciertas partes comunes pueden servir únicamente al uso de algunos copropietarios o de uno solo, y que las reglas relativas a las partes comunes se aplican a esas parties communes à usage restreint (partes comunes de uso restringido). Su balcón, su casillero, su plaza de estacionamiento pueden ser suyos en el uso y de todos en la propiedad. El artículo 1064 saca la consecuencia financiera: quienes tienen el uso de una partie commune à usage restreint contribuyen solos a su mantenimiento y a sus reparaciones corrientes.

El artículo 1044 establece luego una lista de presunciones. Se presumen partes comunes el suelo, los patios, los balcones, las escaleras, los locales de estacionamiento y de almacenamiento, la estructura principal de los edificios y las canalizaciones, incluidas las que atraviesan las partes privativas.

Una presunción se desvirtúa. Lo que decide en su caso es el estado descriptivo de las fracciones, que contiene la designación catastral de las partes privativas y comunes (artículo 1055). El principio es el que describe lo que usted compra realmente en una copropiedad: usted compra una fracción, no cuatro paredes.

El piso, la ventana y el balcón

El revestimiento del suelo. El piso terminado suele ser privativo, pero la losa que lo sostiene forma parte de la estructura, presumida común. Muchas declaraciones imponen un índice mínimo de aislamiento acústico o un porcentaje de superficie que debe quedar cubierta. Esas cláusulas se sostienen: el artículo 1056 autoriza las restricciones justificadas por el destino del inmueble, sus características o su ubicación. La insonorización es una de ellas.

La ventana. No aparece en ninguna parte de la lista del artículo 1044. Ninguna presunción la coloca de un lado ni del otro: decide su declaración, y las dos soluciones existen en Quebec. Mientras no haya leído el estado descriptivo, nadie puede decirle quién paga su ventana.

El balcón. Ese sí está nombrado en el artículo 1044 y se presume común, casi siempre de uso restringido. Cambiar una baranda, recubrir el piso, añadir una estructura de vidrio son actos que tocan una partie commune, aunque usted sea el único que pone un pie allí.

Lo que la déclaration de copropriété exige antes de las obras

Según el artículo 1052, la declaración comprende tres piezas: el acto constitutivo, que define el destino del inmueble y de sus partes (artículo 1053), el reglamento del inmueble, que fija las reglas de goce, uso y mantenimiento de las partes privativas y comunes (artículo 1054), y el estado descriptivo de las fracciones. Las cláusulas sobre los pisos, las ventanas, los horarios de obra y el acuerdo previo por escrito viven en el reglamento.

El artículo 1063 cierra el círculo: cada copropietario usa y goza libremente de su partie privative, a condición de respetar el reglamento del inmueble y de no vulnerar ni los derechos de los demás copropietarios ni el destino del inmueble. El artículo 1062 añade que la declaración obliga a los copropietarios y a sus causahabientes desde su inscripción. Usted no firmó la suya. Se le aplica igual.

Pedir la autorización del syndicat, por escrito

Ningún artículo del Código exige una autorización para toda renovación. Es el reglamento del inmueble el que crea esa obligación, y la mayoría lo hace en cuanto las obras tocan una parte común, la estructura, la acústica, la plomería o la fachada.

Una solicitud que se tramita rápido contiene seis elementos: la descripción exacta de los trabajos, los planos, el nombre y el número de licencia del contratista, las fechas de obra, la prueba de seguro y la lista de partes comunes afectadas. Envíela por escrito y conserve la respuesta escrita. De todos modos, el consejo debe transmitir el acta de sus decisiones a los copropietarios dentro de los 30 días (artículo 1086.1).

Si las obras constituyen una transformación, una ampliación o una mejora de las partes comunes, el consejo ya no decide solo: el artículo 1097 exige las tres cuartas partes de los votos de los copropietarios presentes o representados. Para reunir dos unidades contiguas, el artículo 1100 es explícito: es posible sin la asamblea, pero con el consentimiento de su acreedor hipotecario y del syndicat (la persona jurídica que forman todos los copropietarios), y luego con la modificación de la declaración y del plano catastral, a su costa.

Una negativa no siempre es definitiva. El artículo 1086.2 permite pedir al tribunal que anule una decisión del consejo parcial o tomada en desprecio de los derechos de los copropietarios, dentro de los 90 días. El mismo plazo vale para una decisión de la asamblea (artículo 1103), bajo pena de caducidad. Eso es asunto de abogado, no de corredor.

Los muros de carga, la estructura y el permiso municipal

La estructura principal se presume común. Los tabiques y muros que no forman parte de ella y que separan una parte privativa de una parte común o de otra parte privativa se presumen medianeros (artículo 1045). Incluso el muro interior que usted cree suyo rara vez es suyo solo.

La municipalidad aplica después su propia grilla, independiente de la copropiedad. En Montreal se exige permiso si las obras tocan los cimientos, modifican la estructura de la vivienda, modifican un muro, sea de carga o no, o aumentan la superficie de piso: 9,80 $ por cada tramo de 1 000 $ de obra, con un mínimo de 167,40 $ en residencial. En Laval, el permiso interior se exige en cuanto hay modificación de las dimensiones de las piezas, del número de piezas o de la estructura: 92 $ por el primer tramo de 20 000 $, más 2,50 $ por cada tramo de 1 000 $.

La Ley sobre la edificación es clara. Su artículo 46 prohíbe ejercer las funciones de contratista de construcción sin poseer la licencia requerida, y la Régie du bâtiment du Québec (el organismo quebequense de la construcción) publica el registro de titulares de licencia. Éducaloi lo resume así: sin licencia, el contratista ejerce sus actividades ilegalmente. Verifique el número antes del anticipo, no después.

El fonds de prévoyance y el carnet d’entretien

El Reglamento que establece diversas reglas en materia de copropiedad dividida (CCQ, r. 8.01) está en vigor desde el 14 de agosto de 2025. Todos los syndicats deben hacer establecer un carnet d’entretien (libro de mantenimiento) y obtener un estudio del fonds de prévoyance (fondo de previsión), con un plazo de tres años y un día la primera vez.

El libro describe las partes comunes, los materiales y los equipos, estima su vida útil restante y luego enumera las reparaciones mayores y los reemplazos a prever sobre al menos 25 años. Se revisa cada 5 años, o cada 10 años en un edificio de 8 partes privativas o menos, de 3 pisos o menos sobre el suelo, o cuyas partes comunes no estén en ningún edificio. El estudio del fonds de prévoyance se apoya en ese libro, recomienda el monto que debe haber al inicio de cada año, y se obtiene también cada 5 años.

Por qué esto concierne a su cocina: es ese documento el que anuncia el techo, el ascensor o la fachada, y por lo tanto la posible cuota especial. Las cifras que hay que reclamar están detalladas en cuotas de condominio y fondo de previsión. Si las obras apuntan a una venta, parta del valor actual de la unidad: el estimador de valor le da un punto de partida, no un precio.

Renovar sin autorización: la factura llega a la reventa

Tres mecanismos alcanzan a las obras no declaradas.

El seguro. El artículo 1073 obliga al syndicat a asegurar la totalidad del inmueble, partes privativas incluidas, con exclusión de las mejoras aportadas por un copropietario a su parte cuando pueden identificarse. Y el artículo 1070 exige que el registro del syndicat contenga una descripción de las partes privativas lo bastante precisa como para que esas mejoras lo sean. Su renovación pasa a ser su riesgo de seguro desde el momento en que se distingue de la descripción de base.

Los documentos de venta. El artículo 1068.1 obliga al vendedor a entregar al promitente comprador una certificación del syndicat sobre el estado de la copropiedad, emitida dentro de los 15 días de la solicitud. El reglamento fija su contenido mínimo: fonds de prévoyance, contribuciones y estados financieros de los 3 últimos años, seguros, siniestros de los 5 últimos años que afecten la unidad vendida, trabajos previstos a 10 años, litigios en curso y modificaciones de la declaración desde hace 3 años.

El formulario. La Promesa de compra de copropiedad dividida de la OACIQ (el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec) prevé en su cláusula 9.1 una condición de examen de la declaración, del reglamento, de las actas, de la póliza de seguro, de los estados financieros y del descriptivo de la parte privativa. Es ahí donde aparecen las obras no autorizadas: el descriptivo ya no corresponde a lo que el comprador visita.

El artículo 1080 permite, por último, al syndicat o a un copropietario solicitar una orden judicial y, si hay negativa a obedecerla, el tribunal puede ordenar la venta de la fracción. El acto constitutivo también puede prever una cláusula penal (artículo 1053).

Preguntas frecuentes

¿Puedo quitar la alfombra y poner madera maciza? Depende del reglamento del inmueble, no del Code civil. Muchas declaraciones exigen una subcapa acústica de un índice mínimo o un porcentaje de superficie cubierta. Lea el reglamento antes de comprar el material: el artículo 1063 lo obliga a respetarlo.

¿Puede el syndicat obligarme a deshacer todo? Puede pedir al tribunal que le ordene conformarse a la declaración cuando la negativa causa un perjuicio serio e irreparable (artículo 1080). La reposición al estado anterior es una conclusión posible. Haga evaluar su expediente por un abogado: el resultado depende de los hechos y del texto exacto de su declaración.

¿Quién paga el reemplazo de mi ventana? No hay una respuesta general. La ventana no está en la lista del artículo 1044, y el reparto depende del estado descriptivo y del reglamento de su edificio. Pida la declaración completa y haga leer la cláusula por su notario.

Cerré mi balcón sin pedir nada. ¿Es un problema al vender? Probablemente, ya que el balcón se presume partie commune por el artículo 1044. La certificación del syndicat, las actas y el descriptivo de la partie privative que el comprador examina corren el riesgo de revelarlo. Más vale regularizar antes de poner la unidad a la venta que negociar bajo presión durante el examen de los documentos.

Para completar, lea lo que sus renovaciones añaden realmente al valor y las siete señales que se verifican en papel antes de comprar.

¿Duda entre renovar su condominio y venderlo tal cual? Escríbame: leemos juntos la déclaration de copropriété, la última acta y la certificación del syndicat antes de decidir.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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