Guía del Comprador
Guía Completa para Recién Llegados que Compran Propiedad en Quebec
El sistema inmobiliario de Quebec me era completamente desconocido cuando llegué: la estructura hipotecaria, el …
Creo en los datos y el análisis sobre el instinto en la mayoría de las áreas de bienes raíces. Pero también creo que hay situaciones específicas donde la conclusión analítica es clara: retírese de esta propiedad, independientemente de cuán atractivo sea el precio o cuánto le encante la cocina.
Aquí están las cinco que tomo en serio.
1. Un Vendedor que se Niega a Cualquier Forma de Inspección
En una transacción estándar de bienes raíces en Quebec, usted tiene derecho a incluir una condición de inspección en su oferta. Un vendedor que se niega a cualquier forma de inspección, que no permite una inspección tradicional, no permite una inspección previa a la oferta y no negocia una reducción por renunciar a ella, está comunicando algo importante.
Puede que sepa lo que un inspector encontrará.
Existen razones legítimas para que los vendedores prefieran condiciones de oferta sin inspección: ventas de herencia donde el albacea genuinamente no conoce la condición de la propiedad, o mercados altamente competitivos donde el vendedor tiene múltiples ofertas sin condición. Estas situaciones existen. Pero en esos casos, un vendedor razonable generalmente permitirá una inspección previa a la oferta realizada por el comprador a su propio costo.
Una negativa categórica a permitir cualquier evaluación profesional de la propiedad es, en mi opinión, una señal de alerta significativa que supera la mayoría de los precios atractivos.
2. Evidencia de Infiltración de Agua que ha Sido Ocultada
El daño por agua es la categoría más costosa de reparación de edificios residenciales. Impermeabilización de cimientos, remediación de moho, reemplazo de madera estructural: estos costos pueden ascender a decenas de miles, a veces más.
Más preocupante que el daño actual por agua es el daño oculto: pintura fresca sobre una pared de cimientos que oculta manchas de agua, paneles de yeso recién instalados en un sótano que fue inundado recientemente, productos de enmascaramiento de olores fuertes en un espacio que tiene un problema de moho.
Si un inspector identifica evidencia de trabajo de remediación que no fue divulgado, o nota intentos de ocultar en lugar de abordar los problemas de agua, la pregunta no es solo “¿cuánto costará esto arreglar?” Es “¿qué más no fue divulgado?”
3. Un Edificio con Procedimientos Legales Activos
Para compras de condominios, revise cuidadosamente las actas de las reuniones de la junta de los últimos tres años. Si el edificio tiene litigios activos, ya sea contra el desarrollador, contra un contratista por defectos de construcción, entre propietarios de unidades y la corporación, u otros procedimientos legales, esa incertidumbre es su problema en el momento en que toma el título.
Los procedimientos legales crean incertidumbre financiera, posible responsabilidad de evaluación y complicaciones para la reventa futura. Un edificio involucrado en una demanda importante es un edificio donde sus opciones de salida son limitadas hasta que el asunto se resuelva.
4. Un Precio Significativamente por Debajo de Propiedades Comparables Sin Explicación
Las propiedades a veces tienen precios por debajo del mercado por razones legítimas: ventas de herencia que se mueven rápidamente, vendedores que necesitan cerrar en una fecha específica, o circunstancias motivadas. Estas pueden ser oportunidades.
Pero una propiedad con precio del 15-20% o más por debajo de ventas comparables recientes sin una explicación divulgada debería desencadenar una investigación profunda antes de cualquier oferta. En mi experiencia, las gangas inexplicadas en el mercado residencial son situaciones donde el vendedor sabe algo que el comprador no, o condiciones que han sido divulgadas pero minimizadas.
Realice el análisis completo de comparables. Contrate a un inspector de edificios. Solicite todos los documentos de divulgación disponibles. Luego decida si el descuento refleja una oportunidad genuina o un riesgo genuino.
5. Discrepancia Significativa Entre el Área Listada y el Área Real
En Quebec, las propiedades residenciales se comercializan con un área habitable listada. Esta área no siempre es exacta. He revisado listados donde los metros cuadrados declarados estaban sobreestimados en un 15-20% en relación con lo que la propiedad realmente contenía.
Esto importa porque a menudo está pagando un precio por metro cuadrado, y el financiamiento está vinculado al valor tasado, que depende en parte del área. Si una propiedad se valora por debajo del precio de compra porque el área real es menor de lo anunciado, su financiamiento puede caerse o requerir una renegociación de precio.
Antes de cualquier oferta, calculo el precio implícito por metro cuadrado y lo comparo con ventas comparables recientes. Una divergencia significativa es una señal para verificar el área de manera independiente.
La Verdad Difícil Sobre las Señales de Alerta
La parte más difícil de estas situaciones es que a menudo surgen cuando un comprador ya se ha apegado emocionalmente a una propiedad. Le encanta el diseño, el vecindario es perfecto y el vendedor presiona para un cierre rápido.
Ese es exactamente el momento en que la disciplina analítica más importa. Las propiedades vuelven al mercado. Existen mejores oportunidades. La propiedad específica de la que se ha enamorado no es irremplazable, incluso cuando se siente así.
Mi trabajo es ayudarle a ver con claridad cuando las emociones están tomando la decisión. Estas cinco situaciones son aquellas en las que le diré directamente: dé un paso atrás y piense cuidadosamente antes de proceder.
¿Preocupado por una propiedad específica que está considerando? Revisémosla juntos antes de que se comprometa.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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