Retirarse de una propiedad: siete señales

Una verdadera señal de alarma no se siente, se verifica. Y casi nunca está en la cocina: está en un formulario, un plano de agrimensor, un acta de asamblea o un mapa del gobierno. Para el estado del edificio, vea lo que se revisa punto por punto. Aquí van siete señales, cada una apoyada en una regla escrita, y dónde comprobarlas.

1. Una Declaración del vendedor vacía, o ausente

El formulario Declaraciones del vendedor sobre el inmueble, la DS, y su versión DSD para la copropiedad dividida, es obligatorio cuando un corredor participa en la venta de un inmueble de menos de cinco viviendas perteneciente a una persona física. Se anexa a la promesa de compra y se entrega al inspector.

La regla de fondo cabe en una línea: el vendedor declara lo que sabe, no garantiza lo que ignora. La OACIQ añade que debe divulgar los factores que los propietarios anteriores pusieron en su conocimiento, no solo los que constató él mismo. Una sucesión llena el formulario según su mejor conocimiento y explica en la cláusula D15 por qué no puede responder.

Dos situaciones lo cambian todo. Si el vendedor se niega a llenar y firmar la DS, el corredor sencillamente no puede celebrar un contrato de corretaje con él. Y si el vendedor es una persona jurídica, un banco que recupera un inmueble o un promotor, la DS no es obligatoria: su ausencia es, en sí misma, una información. Pregunte también si un formulario de Modificaciones la enmendó, porque el corredor debe actualizarla cuando una inspección revela un vicio.

2. La venta sin garantía legal, a riesgo del comprador

El artículo 1726 del Código Civil obliga al vendedor a garantizar que el inmueble está libre de vicios ocultos. No garantiza el vicio que el comprador conoce, ni el vicio aparente, que el texto define: aquel que un comprador prudente y diligente puede constatar sin recurrir a un experto.

Las partes pueden reducir esa garantía o excluirla por completo, con la fórmula consagrada: sin garantía legal alguna, a riesgo del comprador. La OACIQ publicó una advertencia tras la sentencia Tremblay c. Immeubles Perron ltée, que confirma Blais c. Laforce, 2022 QCCA 858. El silencio del vendedor sobre un vicio que conoce ya no constituye dolo en esa venta: hay que probar una mentira, una media verdad o una maniobra destinada a engañarlo. Eso no autoriza a mentir: el vendedor debe responder con exactitud a las Declaraciones del vendedor, y una respuesta falsa es una mentira, no un silencio. El corredor del vendedor, por su parte, sigue obligado a informar a las partes de todo factor desfavorable que conozca. La cláusula también le imputa el conocimiento presunto de los vicios y le cierra todo recurso contra los propietarios anteriores.

La OACIQ reserva la exclusión total para casos excepcionales: sucesión, recuperación bancaria, edificio por demoler, cambio de uso. En una casa común vendida por quien la habita, exija la explicación.

3. Un certificado de localización que ya no dice la verdad

El vendedor debe entregar el certificado de localización que posee, y todavía hace falta que valga algo. Éducaloi fija la regla: deja de estar al día en el primero de dos hechos, un cambio en la propiedad, en los reglamentos municipales o en el número de lote del Cadastre du Québec, o diez años de antigüedad.

Responde preguntas que ninguna visita resuelve: si la propiedad respeta los reglamentos municipales, por dónde pasa la línea de lote, quién tiene un derecho de paso, si el terreno está en zona inundable o de deslizamiento. El Código Civil añade que el vendedor responde por toda invasión que él mismo haya cometido, y por la que un tercero hubiera, a su conocimiento, comenzado antes de la venta.

El seguro de títulos no es un sustituto: Éducaloi recuerda que los problemas de cercas, muretes y setos, como el incumplimiento de los reglamentos ambientales, quedan excluidos.

4. El rechazo de la inspección, y lo que está permitido

Nadie obliga a un vendedor a abrir su puerta a un inspector. Una sentencia del Tribunal Superior del 18 de diciembre de 2025, comentada por la OACIQ el 25 de febrero de 2026, va más lejos: el vendedor puede proponer, en una contrapropuesta, una cláusula que le permita rechazar al inspector elegido por el comprador. El Tribunal ve en ello la libertad contractual.

El límite es nítido. Esa cláusula debe prever que el plazo de inspección vuelva a correr tras un rechazo, sin lo cual coloca al comprador en una situación precaria y contraviene las obligaciones de buena fe. Un vendedor que rechaza toda inspección y todo plazo adicional no pide un compromiso: le pide que compre a ciegas.

5. En copropiedad, los papeles van antes que las paredes

El vendedor de una fracción debe entregar a tiempo una certificación del sindicato sobre el estado de la copropiedad, que el sindicato provee dentro de los 15 días de la solicitud. El reglamento que fija su forma y contenido está en vigor desde el 14 de agosto de 2025.

Verifique después tres cosas en el registro de la copropiedad, que contiene las actas, los estados financieros, el cuaderno de mantenimiento y el estudio del fondo de previsión. Primero, las cuotas especiales: el consejo debe consultar a la asamblea antes de decidir una, así que la que se prepara aparece en un acta antes de aparecer en su cuenta. Luego, la brecha entre lo que el estudio recomienda aportar y lo que la copropiedad aporta, porque la ley exige fijar las sumas sobre esas recomendaciones. Por último, las cargas impagas: el adquirente debe todos los gastos comunes vencidos al momento de la adquisición, con intereses, salvo que haya pedido el estado de cargas y lo haya recibido dentro de los 15 días.

El cuaderno y el estudio son obligatorios, con conformidad exigida tres años y un día después del 14 de agosto de 2025. Una copropiedad que no emprendió nada ya le dijo algo.

6. Una vivienda que no cumple con la zonificación

El vendedor garantiza al comprador contra toda violación de las limitaciones de derecho público, salvo que las haya denunciado, que un comprador prudente y diligente pudiera descubrirlas por la naturaleza, la situación y el uso del lugar, o que estén inscritas en el Bureau de la publicité foncière. La garantía cae pronto.

La guía gubernamental de toma de decisiones en urbanismo es categórica: un permiso otorgado ilegalmente no crea ningún derecho adquirido, y aun con tolerancia municipal, ningún derecho adquirido nace de una construcción o de un uso del suelo realizados ilegalmente. El derecho adquirido, cuando existe, se limita a la superficie realmente utilizada, y una municipalidad puede exigir que cese un uso derogatorio interrumpido durante un período que ella define, nunca inferior a seis meses.

Un sótano alquilado sin permiso no es un ingreso, es una deuda eventual. El certificado de zonificación y el historial de permisos lo resuelven.

7. Los indicios ambientales, y dónde se verifica cada uno

Pirita y pirrotita. La OACIQ enumera 91 ciudades del Gran Montreal afectadas e impone al corredor informar al comprador aunque el inmueble no parezca alcanzado. Solo una pericia decide, y el comprador no puede encargarla sin autorización del propietario. La OACIQ prohíbe la cláusula que fije un porcentaje de retiro: la condición pasa por el formulario Anexo Pericia.

Ocre ferroso. Ningún registro lo señala: se busca en la DS, en las facturas de mantenimiento del drenaje y en una inspección con cámara.

Tanque de combustible enterrado. El Repertorio de terrenos contaminados del Ministerio de Medio Ambiente y su herramienta cartográfica Repère GTC son gratuitos.

Zona inundable. El mapa interactivo de zonas inundables y de movilidad de los cursos de agua se publica en zonesinondables.mrnf.gouv.qc.ca. El marco reglamentario modernizado reemplaza al régimen transitorio desde el 1 de marzo de 2026, y lo que usted podrá reconstruir tras un siniestro depende de la clase de intensidad del terreno.

Lo que estas siete señales tienen en común

Ninguna pide intuición. Cada una se resuelve con un documento que se obtiene, una pregunta hecha por escrito o una casilla marcada en la promesa de compra. Cuando el vendedor rechaza las tres, el expediente respondió. Y si es un mito tenaz el que lo empuja a firmar rápido, relea los que más cuestan.

¿Duda sobre una propiedad concreta o un documento que no logra obtener? Envíeme el expediente y le diré con franqueza qué se negocia.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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