Ocho mitos inmobiliarios, y las reglas

Un mito inmobiliario sobrevive porque nadie va a leer el texto. Aquí van ocho creencias tenaces del mercado de Montreal, y la regla escrita que corrige cada una, todas verificables en su fuente.

Mito 1: hace falta una entrada del 20 por ciento

La regla federal es escalonada, y el 20 por ciento no es el punto de partida. La entrada mínima es del 5 por ciento hasta 500 000 dólares. Por encima, es 5 por ciento sobre el primer tramo de 500 000 dólares y 10 por ciento sobre la porción restante. A partir de 1,5 millones, el 20 por ciento se vuelve obligatorio, porque la CMHC limita a 1 500 000 dólares el valor de préstamo que asegura.

Lo cierto es que una entrada inferior al 20 por ciento obliga a contratar un seguro hipotecario, cuya prima va, según la Agencia de Consumo Financiero de Canadá, del 0,6 al 4,5 por ciento del monto del préstamo. La CMHC exige además que los gastos de vivienda no superen el 39 por ciento del ingreso bruto del hogar, y el conjunto de deudas el 44 por ciento. El cálculo, con cifras, está en el mito de la entrada.

Mito 2: el comprador paga la retribución del corredor

La retribución no la fija ni la Ley del corretaje inmobiliario ni la OACIQ: se negocia. Cuando el vendedor está representado, su corredor ofrece una parte de su retribución al corredor del comprador. La suma prevista en el contrato de corretaje de compra se deduce entonces de ese reparto, y la OACIQ lo dice con claridad: el comprador puede no tener nada que pagar directamente a su propio corredor.

Tres precisiones útiles. El corredor del comprador debe informarle del reparto ofrecido antes incluso de redactar la promesa de compra. El pago ocurre en la firma de la escritura de venta, una vez obtenido el financiamiento, y el notario distribuye las sumas. Y cuando el contrato de corretaje de compra sí deja algo por pagar, la cláusula R2.5 del formulario obligatorio Anexo R permite incluirlo en el precio de compra y financiarlo. Las formas posibles, porcentaje, suma fija u hora, están en la comisión explicada.

Mito 3: la construcción nueva siempre es más segura

El plan de garantía obligatorio que administra Garantie de construction résidentielle cubre las casas unifamiliares aisladas, pareadas o en hilera, los edificios de dos a cinco viviendas no sujetos a copropiedad dividida, y las copropiedades con cuatro partes privativas superpuestas o menos. Los edificios de copropiedad con más de cuatro unidades superpuestas, es decir las torres de condominios, quedan excluidos. También la transformación de edificios, las renovaciones como una ampliación o una construcción sobre cimientos existentes, y la autoconstrucción.

Donde sí se aplica, la garantía es real: un año para los defectos existentes y no aparentes, tres años para los vicios ocultos, cinco años para los vicios de concepción, de construcción o de suelo, y se transfiere al siguiente comprador por el plazo restante. Protege además el anticipo entregado al contratista hasta 50 000 dólares, y cubre hasta 6 000 dólares de realojo, mudanza y almacenamiento si la entrega se retrasa. Verifique primero que el contratista esté acreditado y el proyecto registrado, en la guía de la construcción nueva.

Mito 4: una preaprobación garantiza el préstamo

No. La Agencia de Consumo Financiero de Canadá es explícita: una preaprobación no garantiza que usted obtendrá una hipoteca por ese monto, y un prestamista puede rechazar a alguien ya preaprobado. Antes de aprobar, verifica que la propiedad cumpla ciertas normas, y el monto final depende del valor del inmueble tanto como de su entrada.

Dicho de otro modo, la preaprobación califica al prestatario, no a la casa. Los errores que hunden un expediente entre la preaprobación y el notario están reunidos en las trampas de la preaprobación.

Mito 5: el precio pedido refleja el valor

El precio pedido es una decisión de mercadeo. Dos referencias lo recuerdan. Primero la evaluación municipal, que se confunde con el valor: la Ley sobre la fiscalidad municipal fija su fecha de referencia al 1 de julio del segundo ejercicio financiero anterior a la entrada en vigor del rol, es decir dieciocho meses antes. La misma ley define el valor real como el valor de intercambio en un mercado libre y competitivo, el precio más probable en una venta privada en la que ni el vendedor ni el comprador están obligados a actuar. Un rol describe, pues, un mercado pasado, bien medido.

Luego el prestamista. Como el monto concedido depende del valor del inmueble, un precio pagado por encima de ese valor no se financia: la diferencia se cubre en efectivo. Eso es justamente lo que ocurre en la verdad sobre las ofertas múltiples.

Mito 6: se puede anular una promesa aceptada cambiando de opinión

En principio, no. Éducaloi lo formula sin rodeos: la oferta de compra presentada al vendedor es en sí un contrato. Durante el plazo de aceptación es irrevocable, y usted solo puede retirarla si su aviso llega al vendedor antes que la oferta. El Código Civil añade que, una vez aceptada la promesa, ambas partes quedan obligadas a concluir la venta.

Quedan las salidas previstas en el contrato, como la condición de inspección, que supone un problema importante y no un simple cambio de parecer, o un acuerdo con el vendedor, sabiendo que los corredores que hicieron su trabajo pueden reclamar su retribución.

Existe una sola facultad de desistimiento verdadera, y es propia de la obra nueva. Cuando un constructor o un promotor vende un inmueble de vivienda, construido o por construir, a una persona física que lo adquiere para ocuparlo, la venta debe ir precedida de un contrato preliminar, y ese contrato debe prever que el prometiente comprador pueda desistir dentro de los 10 días. La indemnización, si el contrato la prevé, no puede exceder el 0,5 por ciento del precio de venta convenido.

Mito 7: el vendedor debe aceptar la oferta más alta

Ninguna regla lo obliga. La OACIQ escribe que el vendedor tiene derecho a rechazar una promesa de compra aunque el precio y las condiciones ofrecidos correspondan a sus expectativas, y que en última instancia le toca a él aceptar una oferta en lugar de otra. Una fecha de ocupación, un financiamiento ya resuelto o la ausencia de condiciones a veces pesan más que la cifra.

Lo que sí está regulado es el procedimiento. El corredor debe presentar todas las promesas apenas las recibe, sin tener en cuenta el orden de llegada, la identidad de los compradores ni las circunstancias. No puede reducir su parte de retribución para favorecer a un comprador. Y la OACIQ advierte contra la estrategia de recibir todas las ofertas en una fecha y hora fijadas, contraria a la obligación de presentar cada propuesta sin demora.

Mito 8: una inspección garantiza que no haya problemas

No garantiza nada, y hace algo más. Éducaloi recuerda que la garantía legal no se aplica a lo que habrían podido revelar una inspección previa a la compra, un certificado de localización al día o una búsqueda en el registro de la propiedad hecha por un notario. El Código Civil va en el mismo sentido: el vendedor no garantiza el vicio aparente, el que un comprador prudente y diligente puede constatar sin experto.

La inspección sigue siendo indispensable, pero como herramienta de decisión, no como póliza de seguro. Lo que cubre de verdad está detallado en la lista punto por punto.

Lo que queda cuando caen los mitos

Cada una de estas ocho correcciones viene de un texto que usted mismo puede leer, y ninguna depende de una opinión. El reflejo útil es siempre el mismo: pedir la fuente antes de ajustar una oferta, y desconfiar del consejo que empieza con hay que siempre. El mismo reflejo sirve para detectar las señales que justifican retirarse.

¿Alguna de estas creencias está orientando su decisión? Escríbame y verificaremos juntos qué dice la regla en su caso concreto.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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