Financiamiento
Todo lo que los Compradores Primerizos Necesitan Saber Sobre las Hipotecas en Quebec
El proceso hipotecario intimida a la mayoría de los compradores primerizos. No debería. Una vez que entiende lo que …
La mayoría de los vendedores calcula su producto neto así: precio de venta, menos el saldo hipotecario, menos la retribución del corredor. La cifra obtenida es casi siempre demasiado optimista.
Aquí está la lista completa, en el orden en que llegan los gastos.
Antes de salir al mercado
El certificado de ubicación. Es el rubro más olvidado y uno de los más costosos. El vendedor debe entregar un certificado de ubicación actualizado que refleje el estado actual del terreno y las construcciones. Si el suyo tiene más de una decena de años, o si se hicieron obras desde entonces, el comprador o su notario exigirá uno nuevo.
Calcule generalmente entre 800 y 1 500 dólares, más para un terreno complejo o un inmueble de varias unidades. El plazo de un agrimensor puede superar varias semanas en temporada ocupada. Verifique el suyo desde el inicio, no la víspera de la firma.
Las reparaciones y la preparación. Pintura, reparaciones menores, limpieza profunda, almacenamiento temporal. No es obligatorio, pero es el presupuesto con mejor rendimiento de la lista.
La puesta en valor. Si recurre a un servicio de home staging, las fórmulas van desde una consulta de unos cientos de dólares hasta una puesta en valor completa con alquiler de mobiliario que se cuenta en miles.
En la venta
La retribución del corredor. Generalmente del 4 % al 5 % del precio de venta, más GST y QST. No es una tasa regulada en Quebec, se negocia. Sobre 500 000 dólares, hablamos de unos 20 000 a 25 000 dólares antes de impuestos.
Es el rubro más visible y a menudo el único que los vendedores anticipan.
Ante el notario
En Quebec el comprador elige y paga al notario por la escritura de venta. Pero el vendedor tiene sus propios gastos notariales.
La cancelación hipotecaria. Si tiene una hipoteca, hay que cancelarla en el registro de la propiedad. Esa cancelación corre por cuenta del vendedor, generalmente unos cientos de dólares.
Los ajustes. Probablemente pagó por adelantado sus impuestos municipales y escolares del año en curso, quizá también el combustible de calefacción o las cuotas de condominio. El notario calcula la porción que corresponde al comprador a partir de la fecha de entrega y ese monto le es devuelto. Es un ajuste a su favor, no un costo, pero modifica su cuenta final.
Su prestamista
La penalidad por pago anticipado. Es la línea que más duele cuando llega sin aviso.
Si vende antes del final de su plazo hipotecario y no traslada su préstamo a una nueva propiedad, su prestamista aplica una penalidad. En tasa variable se trata generalmente de tres meses de intereses. En tasa fija es el mayor entre tres meses de intereses y el diferencial de tasa de interés, un cálculo que puede arrojar montos de varios miles.
Llame a su prestamista antes de salir al mercado y pida el monto exacto de la penalidad a la fecha prevista. Pregunte también si su préstamo es trasladable a una nueva propiedad, lo que puede eliminarla por completo.
Los impuestos
La ganancia de capital. Si la propiedad vendida fue su residencia principal durante todos los años en que la poseyó, la ganancia está generalmente exenta. Aun así debe declarar la disposición en su declaración de renta.
Si no era su residencia principal, por ejemplo una cabaña, un inmueble de renta o una propiedad en alquiler, una porción de la ganancia pasa a ser imponible. El cálculo depende de su situación y de las reglas aplicables el año de la venta. Hable con un contador antes de la venta, no después, porque algunas decisiones solo se toman antes.
El caso del multifamiliar. Si vende un dúplex o tríplex del que ocupaba una unidad, la porción arrendada puede generar una ganancia imponible y a veces una recuperación de amortización si la reclamó. Es exactamente la situación en que una hora con un contador cuesta menos que la sorpresa.
La mudanza
A menudo olvidada en el cálculo: mudanza, almacenamiento temporal si hay desfase entre fechas, conexiones de servicios, limpieza final y a veces un alquiler de transición entre las dos propiedades.
Un ejemplo a 500 000 dólares
A título indicativo, para una unifamiliar vendida en 500 000 dólares con una hipoteca vigente:
- Retribución del corredor: unos 22 500 dólares antes de impuestos
- Certificado de ubicación: unos 1 200 dólares
- Preparación y puesta en valor: 1 000 a 3 000 dólares
- Cancelación hipotecaria: unos cientos de dólares
- Penalidad hipotecaria: de cero a varios miles, según su plazo
- Mudanza: 1 500 a 3 000 dólares
Los gastos distintos de la retribución alcanzan fácilmente entre 5 000 y 10 000 dólares. Esa es la porción que falta en el cálculo mental de la mayoría de los vendedores.
Qué hacer antes de salir al mercado
Tres llamadas, en este orden:
- Su prestamista, por la penalidad y la portabilidad del préstamo.
- Su agrimensor o su notario, para validar el certificado de ubicación.
- Su contador, si la propiedad no siempre fue su residencia principal.
Estas tres llamadas toman una hora en total y evitan casi todas las malas sorpresas.
Para seguir, lea vender con o sin corredor y el mejor momento para vender su casa en Montreal.
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Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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