Prueba de radón en una vivienda, Quebec

Su inspector previo a la compra no medirá el radón. No es un olvido: la única medición que Santé Canada (el ministerio federal de salud) considera válida exige un aparato dejado en su sitio al menos tres meses, mientras que una inspección dura unas horas. Esto es cómo se mide de verdad el radón en Quebec, y el mecanismo que prevén los formularios para una prueba que termina mucho después de la firma ante el notario.

Qué es el radón y por qué se concentra en el sótano

Un gas que sale del suelo. Santé Canada lo describe como «un gas radiactivo que proviene de la degradación natural del uranio presente en el suelo y en la roca». Es invisible, inodoro e insípido. Al aire libre se diluye y no representa un riesgo. El problema nace del encierro: entra por las fisuras de los muros de cimentación y de las losas, por las juntas de construcción y por los espacios alrededor de las tuberías. Por eso la medición se toma en el nivel habitado más bajo, nunca en el segundo piso.

Sobre el riesgo, citemos a las autoridades sanitarias palabra por palabra. Santé Canada escribe que «una exposición prolongada a niveles elevados de radón es la primera causa de cáncer de pulmón entre los no fumadores». La Régie du bâtiment du Québec (el organismo quebequense de la construcción, la RBQ) informa de que en Quebec, entre el 10 y el 16% de las muertes por cáncer de pulmón están asociadas al radón, es decir más de 600 muertes al año.

La directriz de 200 becquerelios por metro cúbico

La concentración de radón se mide en becquerelios por metro cúbico de aire, que se escribe Bq/m³. La directriz canadiense recomienda medidas correctivas cuando la concentración media anual supera los 200 Bq/m³ en las zonas normalmente ocupadas de un edificio. Tres palabras de esa frase merecen su atención.

Media anual. No es un pico, ni el valor de una tarde, sino un promedio sobre el año, estimado a partir de una prueba larga.

Directriz. Para una vivienda existente, ninguna ley le obliga a corregir. El gobierno de Quebec recomienda hacerlo dentro de un año.

Zonas normalmente ocupadas. Un vacío sanitario no cuenta. Un sótano acondicionado donde duerme un adolescente, sí.

El gobierno de Quebec indica que la concentración media en los sótanos quebequenses ronda los 37 Bq/m³, pero que puede superar los 1 000 Bq/m³. El promedio tranquiliza. No dice nada de su dirección.

El radón en Quebec, región por región: lo que muestran las pruebas públicas

La encuesta pancanadiense de Santé Canada publica sus resultados por región sociosanitaria. Estas son las del Gran Montreal, más un punto de comparación.

Son porcentajes brutos, sobre muestras pequeñas de viviendas voluntarias. Para el conjunto de Quebec, la encuesta da un 10,1% de las viviendas analizadas por encima de la directriz, y Santé Canada añade una frase que vale por todo el cuadro: «No existe ninguna región sin radón en Canadá.»

Quebec, de hecho, renunció a dividir su territorio. La RBQ informa de que la cartografía del ministère de la Santé et des Services sociaux (el ministerio de salud de Quebec) muestra que todas las regiones de Quebec presentan, en grados diversos, sectores con alto potencial de emisión de radón, sin poder delimitar su extensión a escala municipal. En las Laurentides, un cribado del INSPQ (el instituto de salud pública de Quebec) en escuelas primarias encontró 4 escuelas de 22 por encima de la directriz federal; en la Outaouais, solo 2 escuelas.

El OACIQ (el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec) es tajante: nadie debe extrapolar la concentración de un inmueble a partir de resultados obtenidos en otro, por las diferencias de terreno y de construcción. Ya busque en Laval o en otra parte, el radón no se deduce de un código postal. Se mide, casa por casa.

Medir el radón en una vivienda en Quebec: tres meses, en temporada de calefacción

La guía de medición de Santé Canada exige que la prueba se haga de manera que un mínimo de 91 días transcurran durante la temporada de calefacción. El gobierno de Quebec lo traduce a la práctica: un dosímetro pasivo durante al menos tres meses, idealmente de octubre a abril. Un dosímetro electrónico puede funcionar sobre un mes mínimo, pero si el resultado supera los 100 Bq/m³ después de ese mes, hay que prolongar la medición al menos tres meses o validarla con un dosímetro pasivo. El aparato se coloca en la zona normalmente ocupada más baja, a por lo menos 30 centímetros de las paredes y de los techos.

¿Y la prueba de 48 horas que venden en la ferretería? Santé Canada zanja el asunto: «las mediciones a corto plazo no son apropiadas para fundamentar decisiones en materia de medidas correctivas». Dos días de julio, con las ventanas abiertas, no le enseñan nada utilizable. Un dosímetro se compra en la Association pulmonaire du Québec (la asociación pulmonar de Quebec), en CAA-Québec o en la ferretería; si no, un profesional certificado por el Programme national de compétence sur le radon au Canada, el PNCR-C, mide por usted.

Una prueba de radón de tres meses frente al plazo de una promesse d’achat

El OACIQ nombra el problema directamente: «El principal desafío con el radón en el marco de una transacción inmobiliaria es la época del año y el plazo necesario para efectuar la prueba.» Su condición de inspección se cuenta en días, la prueba se cuenta en meses. Las dos nunca se encuentran.

Existe, sin embargo, un mecanismo previsto en los formularios. La cláusula tipo 3.21, Prueba de medición del radón, encarga al notario instrumentador retener una suma del producto de la venta. Se entrega al comprador si un informe producido por un profesional certificado en medición del radón establece que la concentración media anual en el espacio habitado es igual o superior a 200 Bq/m³, y si una copia del informe se entrega al vendedor dentro del número de días inscrito tras la firma de la escritura de venta. Pasado ese plazo, la suma va al vendedor.

Dos detalles lo cambian todo, y se hablan con su notario antes de firmar. El monto retenido y el plazo son espacios en blanco por llenar: 90 días firmados en mayo no cubren ninguna temporada de calefacción. Y la cláusula precisa que, al recibir esa suma, el comprador renuncia a toda reclamación y a cualquier otro recurso al respecto. Usted cambia un recurso por un monto fijado antes de conocer el resultado.

El resultado supera los 200 Bq/m³: lo que implican los correctivos

Los gestos menos costosos vienen primero, y el OACIQ los enumera: sellar las fisuras de la cimentación, tapar las aberturas en contacto con el suelo, cubrir los sumideros y ventilarlos hacia el exterior, mejorar la ventilación del sótano. Si la concentración es muy elevada, no bastarán.

La verdadera solución tiene nombre: la despresurización activa bajo la losa. Un tubo atraviesa la cimentación, un ventilador aspira el gas por debajo de la casa y lo expulsa afuera antes de que entre. Santé Canada escribe que un sistema así reducirá las concentraciones en más del 80%, que se instala en un solo día, y por el mismo precio que otras reparaciones residenciales corrientes. El trabajo se confía a un profesional en mitigación certificado por el PNCR-C.

Lo que no puedo darle es una factura: ninguna fuente gubernamental consultada publica una horquilla de precios quebequense. Trate este rubro como una reserva que hay que prever, igual que los otros montos de la lista de costos de cierre, y exija dos presupuestos escritos.

Construcción nueva, declaraciones del vendedor y lo que nadie puede cifrar

El código de construcción. Desde un reglamento que entró en vigor el 2 de junio de 2022, con un periodo transitorio terminado el 8 de julio de 2023, la protección contra los gases subterráneos se aplica a todo el territorio quebequense: la noción de «zonas reconocidas de riesgo» fue retirada. Una canalización de base, un tubo de 100 milímetros que atraviesa verticalmente la losa sobre suelo, es obligatoria en todas partes, y la RBQ la cifra en 300 dólares para una vivienda de 90 metros cuadrados. Es un inicio, no un sistema: el propietario la completa con una extracción pasiva o activa si se observan concentraciones superiores a 200 Bq/m³. Una vivienda nueva debe, por lo tanto, ser analizada también, y la RBQ lo recuerda: la concentración de radón en un edificio no puede conocerse antes de que su construcción esté terminada.

Lo que el vendedor debe decir. Los resultados de peritajes anteriores, entre ellos los análisis de dosímetro, deben ponerse a disposición del comprador mediante las respuestas a las cláusulas D12.1, D12.2 y D13.9 del formulario Déclarations du vendeur (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble). El corredor inscriptor debe interrogar al vendedor para saber si ya se hicieron pruebas o trabajos correctivos, y divulgar la información a toda persona que se proponga adquirir el inmueble. Un resultado elevado callado es el terreno de las declaraciones del vendedor y del vicio oculto.

¿Y el precio? Ninguna fuente pública permite cifrar el efecto de un resultado de radón sobre el valor de una propiedad en Quebec. La única cifra oficial que toca el tema es una frase de la RBQ sobre su propia exigencia de canalización de base: «Esta medida no influye en el precio de reventa de las propiedades.» Quien le anuncie un porcentaje se lo está inventando.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi inspector previo a la compra medir el radón durante su visita? No. La inspección es un examen visual hecho en unas horas; la medición válida pide 91 días en temporada de calefacción. El inspector puede recomendar la prueba, y eso es todo.

El vendedor rechaza un plazo de tres meses. ¿Qué hago? Es el caso normal, no mala fe. La vía prevista es la retención de una suma ante el notario según la cláusula tipo 3.21, con un monto y un plazo que usted negocia. Haga revisar la redacción antes de firmar.

¿Pueden las renovaciones aumentar el radón? Según el OACIQ, investigaciones hechas en el extranjero muestran que las renovaciones energéticas, ventanas, puertas, aislamiento, pueden reducir la renovación del aire y aumentar las concentraciones interiores. Un resultado no es, pues, un permiso permanente: después de obras mayores, se vuelve a medir.

Para completar, lea lo que verifica una inspección previa a la compra y las señales que justifican retirarse.

¿Un dosímetro muestra una cifra por encima de 200 Bq/m³, o busca cómo redactar la cláusula en su promesse d’achat? Escríbame. Le diré qué se negocia y qué se arregla ante el notario.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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