El notario en Quebec, paso a paso

Muchos compradores llegados de otra provincia o de otro país esperan cerrar su compra con un abogado. En Quebec, se cierra con un notario, el notaire. Y su trabajo empieza cuando se acepta su promesa de compra, no el día de la firma. Esto es lo que hace, en qué orden, y lo que puede retrasarlo todo.

Por qué el notario es imprescindible

Para la hipoteca, lo exige la ley. El artículo 2693 del Código Civil de Quebec exige, so pena de nulidad absoluta, que la hipoteca inmobiliaria se constituya por acta notarial “en minute”, cuyo original conserva el notario. Si financia su compra, el notario es obligatorio.

Para la venta, lo prevén el contrato y la práctica. La promesa de compra obligatoria del OACIQ, que usa su corredor, prevé firmar la escritura de venta ante notario. Es un acto auténtico, difícil de impugnar.

Un oficial público, no su abogado

La Loi sur le notariat hace del notario un oficial público: debe verificar la identidad y la capacidad de las partes, asegurarse de que consientan de forma libre e informada, aconsejarlas y actuar con imparcialidad.

Aconseja al comprador, al prestamista y al vendedor sin tomar partido, y no negocia por usted: ese es el papel de su corredor. Desde el 10 de junio de 2022, un mismo corredor ya no puede representar a ambas partes en una transacción residencial.

Quién elige al notario y quién paga qué

No es una regla de ley, sino el acuerdo entre las partes y la costumbre. La promesa de compra del OACIQ prevé que el comprador elige al notario y paga la escritura de venta, su publicación y la escritura de hipoteca. Hay excepciones, como una construcción nueva cuyo promotor impone a su notario.

El vendedor paga lo suyo: la cancelación de su hipoteca, las verificaciones para entregar títulos limpios y el certificat de localisation, que debe proporcionar.

Los honorarios no tienen tarifa fija y varían según el expediente: condominio, plex, varios compradores, actas en inglés. Pida un presupuesto por escrito y súmelo en la calculadora de gastos de cierre.

Mi consejo: elija a su notario antes de firmar la promesa de compra, para inscribir su nombre en ella desde el inicio.

De la promesa aceptada a la firma

1. Las condiciones. La inspección y el financiamiento se resuelven en los plazos de la promesa. Si no prueba su financiamiento a tiempo, el vendedor puede exigir una nueva solicitud de préstamo o declarar nula la promesa. Para la inspección, vea cuánto cuesta y cuándo hacerla.

2. Las instrucciones del prestamista. Aprobado el préstamo, su prestamista envía sus instrucciones al notario: monto, condiciones y documentos, entre ellos la prueba de seguro de vivienda.

3. El examen de títulos. En el Registre foncier du Québec, el registro de la propiedad, el notario recorre la cadena de ventas para confirmar que el vendedor es el propietario y puede vender. También busca lo que podría limitar su derecho: hipoteca, embargo, sentencia, servidumbre, impuestos impagos.

4. El certificat de localisation. Preparado por un agrimensor (arpenteur-géomètre), este certificado de ubicación describe el estado actual, físico y legal, de la propiedad. El notario verifica las dimensiones del terreno, la ubicación de los edificios, la zonificación, las invasiones del terreno vecino, las servidumbres y las zonas inundables. La Chambre des notaires considera esencial que tenga menos de 10 años, pero uno reciente también puede quedar desactualizado: una piscina o una ampliación posterior puede justificar uno nuevo.

5. Los prorrateos (répartitions). El notario reparte al día lo que el vendedor pagó por adelantado: impuestos municipales (del 1 de enero al 31 de diciembre), impuesto escolar (del 1 de julio al 30 de junio), cuotas de condominio, combustible de calefacción, alquileres de un plex. Ejemplo del OACIQ: si firma el 1 de junio con el año pagado, reembolsa al vendedor los impuestos municipales de junio a diciembre y el escolar de junio.

6. La cuenta en fideicomiso (compte en fidéicommis). Su pago inicial, los gastos y los prorrateos deben estar en esa cuenta del notario antes de la firma. El notario verifica el origen del dinero y que el depósito sea irrevocable. Según Éducaloi, este plazo de compensación puede llegar a 10 días hábiles. Transfiera con tiempo y, si el dinero viene del extranjero, conserve los estados de cuenta que prueban su origen.

Firmar: dos citas, no una

La compra suele firmarse en dos tiempos: primero la escritura de hipoteca y, unos días después, la de venta, con el vendedor. El notario lee y explica cada acta: haga sus preguntas.

Usted es propietario desde la firma de la escritura de venta. Las llaves suelen entregarse ese mismo día, salvo que la promesa prevea una ocupación posterior.

Qué llevar: las identificaciones que le pidió su notario y la prueba de seguro de vivienda que exige su prestamista. El dinero ya debe estar en fideicomiso.

Para los recién llegados: puede firmar en inglés, pero el registro exige el francés, y la traducción oficial añade tiempo. La firma a distancia es excepcional y queda a criterio del notario.

Publicación y entrega de los fondos

Tras cada firma, el notario publica el acta en el Registre foncier, lo que toma unos dos o tres días según Éducaloi. La publicación hace su derecho oponible a terceros.

Publicada la venta, el notario verifica que no se haya inscrito ningún otro derecho entretanto. Solo entonces paga la hipoteca del vendedor, la comisión del corredor y las cuentas ligadas al inmueble, y entrega el saldo al vendedor. Para eso sirve el fideicomiso: el vendedor no cobra hasta que las deudas de la propiedad estén pagadas.

Fecha de firma y fecha de ocupación

La promesa fija ambas, y pueden diferir en días o en meses. Si el vendedor se queda después de la firma, le paga la indemnización mensual prevista en la promesa, que no es un alquiler, y sigue pagando la energía y el mantenimiento.

La fecha de la escritura se indica como “el o antes del”: no es un plazo estricto, pero un retraso puede crear un conflicto serio. Si deja una vivienda alquilada, guarde un margen antes de reservar la mudanza.

Lo que retrasa una firma

• Un financiamiento lento. Sin instrucciones del prestamista, no hay escritura de hipoteca.
• Un certificat de localisation desactualizado o que revela un problema. Invasión del terreno vecino, incumplimiento: hay que corregir, negociar o rehacer el certificado, y el agrimensor necesita tiempo.
• Una carga en los títulos. Hipoteca legal de un contratista, sentencia, impuestos impagos: debe pagarse o cancelarse.
• Un sindicato de copropietarios lento. Quien compra un condominio hereda las cuotas comunes impagas del vendedor (artículo 1069 del Código Civil). Por eso el notario pide al sindicato un estado de cuotas, y todo espera su respuesta.
• Fondos aún no liberados o documentos enviados a último momento. Pida la lista completa a su notario desde el primer contacto.

Después de la firma

El notario le entrega copias certificadas de las actas y envía un informe final a su prestamista.

Unos meses después, el municipio le envía la cuenta del impuesto de bienvenida, que suele pagarse en 30 días. El notario no lo cobra en la firma. Calcúlelo ya con la calculadora del impuesto de bienvenida y lea el costo real de comprar su primera vivienda para el presupuesto completo.

El seguro de título es opcional. Según la Autorité des marchés financiers, el seguro de título del propietario no es obligatorio. Se paga con una prima única y puede cubrir un vicio de título, un fraude o ciertas invasiones desconocidas, pero no los vicios ocultos. Pregunte a su notario si su expediente lo justifica.

¿Su promesa de compra acaba de ser aceptada y quiere saber qué preparar para el notario? Póngase en contacto y revisamos su expediente, paso a paso.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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