Inmobiliaria 101
Vicio oculto en Quebec: los recursos
El agua llega en primavera, en un sótano terminado comprado el otoño anterior. El primer reflejo es llamar a un …
Un testamento escrito a mano congela una sucesión durante semanas. Un seguro vendido por el prestamista le paga al banco y no le entrega nada al sobreviviente. Y ningún inmueble se vende antes de que un acto notarial se publique en el Registre foncier, el registro de la propiedad de Quebec. Estos son los instrumentos que se firman mientras todo va bien, y el estado civil de la pareja que decide su efecto.
Lo que sigue es información general: para su caso, el notario sigue siendo la referencia.
Las tres formas de testamento, y la que evita la verificación
El artículo 712 del Code civil du Québec solo deja tres puertas. Únicamente se puede testar por testamento notarial, ológrafo o ante testigos.
- Notarial. Recibido en minuta por un notario asistido por un testigo o, en ciertos casos, por dos testigos (art. 716).
- Ológrafo. Escrito íntegramente por el testador y firmado por él, sin recurrir a un medio técnico (art. 726): un documento escrito en computadora no lo es.
- Ante testigos. Escrito por el testador o por un tercero, y firmado después ante dos testigos mayores de edad que firman en el acto (art. 727).
La diferencia se paga después del fallecimiento. El artículo 772 prevé que el testamento ológrafo o ante testigos se verifique, a pedido de cualquier interesado. El notarial, no: Justice Québec confirma que no necesita verificación y que el original queda en poder del notario. Éducaloi sitúa los gastos de verificación en más de 1 000 $ ante el tribunal y en más de 1 500 $ ante un notario, y señala que la sucesión queda necesariamente bloqueada durante todo el proceso.
Otra ventaja: el testamento notarial se inscribe en el Registre des dispositions testamentaires de la Chambre des notaires du Québec (el colegio de notarios de Quebec), así que se encuentra. El liquidateur, por lo demás, debe averiguar si el difunto hizo testamento y, en su caso, hacerlo verificar (art. 803).
Qué se transmite realmente al fallecer, según el título
Nada pasa al sobreviviente por el solo hecho de figurar en el título. Los herederos quedan investidos del patrimonio del difunto desde el fallecimiento (art. 625). Solo se transmite, entonces, lo que el difunto tenía, y eso lo dice el registro de la propiedad.
| Título al momento del fallecimiento | Lo que cae en la sucesión |
|---|---|
| Casa a nombre del difunto solamente | El inmueble entero |
| Indivisión entre dos | Únicamente la cuota del difunto |
| Casa a nombre del sobreviviente solamente | Nada, pero la hipoteca queda entera |
En indivisión (indivision, la copropiedad indivisa quebequense), cada copropietario tiene, respecto de su cuota, los derechos de un propietario exclusivo: puede enajenarla o hipotecarla, y sus acreedores pueden embargarla (art. 1015). El sobreviviente pasa así a estar en indivisión con los herederos.
La verdadera palanca es el artículo 1030: nadie está obligado a permanecer en indivisión, y la partición siempre puede provocarse, salvo que haya sido diferida por un convenio, por una disposición testamentaria, por una sentencia o por efecto de la ley. Dos escritos aplazan ese derecho: una convention d’indivision, por 30 años como máximo y renovable (art. 1013), publicada para que sea oponible a terceros (art. 1014), o una cláusula del testamento. Sus otras cláusulas útiles se detallan en comprar entre varios y la indivisión.
Seguro del prestamista o póliza personal: quién cobra el dinero
La pregunta no es el monto, es el beneficiario. El artículo 2455 es claro: la suma asegurada pagadera a un beneficiario no forma parte de la sucesión del asegurado. Al contrario, el seguro pagadero a la sucesión, a los causahabientes o a los herederos forma parte de esa sucesión (art. 2456), y por lo tanto sirve primero para pagar las deudas.
El seguro vendido por el prestamista sigue a la deuda: reembolsa el saldo del préstamo. El sobreviviente no recibe nada, y el inmueble entra en la sucesión libre de su hipoteca, lo que aumenta la parte de los herederos. Si el sobreviviente no es heredero, pagó primas para enriquecer la sucesión del otro.
Una póliza personal paga la suma a la persona designada. Puede incluso garantizar el préstamo sin entregarlo todo al prestamista: la hipoteca de un derecho resultante de un contrato de seguro solo confiere derechos al acreedor hipotecario hasta el saldo de la deuda, los intereses y los accesorios (art. 2462). El resto va al beneficiario designado.
La inembargabilidad depende del estado civil. Cuando el beneficiario designado es el cónyuge casado, el cónyuge unido civilmente, un descendiente o un ascendiente del titular, los derechos conferidos por el contrato son inembargables mientras la suma no se haya cobrado (art. 2457). Un conjoint de fait, la pareja de hecho, incluso en union parentale, no está en esa lista.
La caducidad también. El divorcio, la nulidad del matrimonio, la disolución y la nulidad de la unión civil hacen caducar toda designación del cónyuge como beneficiario (art. 2459). Nada parecido ocurre tras la separación de una pareja de hecho: el ex sigue siendo beneficiario hasta que la designación se cambie por escrito.
Los regímenes públicos no cubren la diferencia. La prestación por fallecimiento de Retraite Québec tiene un monto máximo de 2 500 $, pagadera primero a quien haya cubierto los gastos funerarios si la solicita dentro de los 60 días. La renta de cónyuge sobreviviente exige haber estado casado o unido civilmente, o haber hecho vida en común durante los 3 años anteriores al fallecimiento, un solo año si hay un hijo.
Para calibrar un monto de seguro hace falta el valor del inmueble hoy, no su evaluación municipal: el estimador de valor da un punto de partida antes de llamar a la aseguradora.
Fallecimiento de la pareja de hecho: vivir en una casa que no es suya
Es la situación más dura, y solo se resuelve de antemano. Fuera del matrimonio, de la unión civil y de la union parentale, el conjoint de fait no es heredero legal y no tiene ningún derecho sobre el inmueble del otro. Lo que se prepara aquí es el derecho de habitar.
- El legado de un derecho de uso. El derecho de servirse temporalmente del bien de otro y de percibir sus frutos y rentas, hasta el límite de las necesidades del usuario y de las personas que viven con él (art. 1172). Es intransferible e inembargable, salvo estipulación contraria (art. 1173).
- El legado de un usufructo. El derecho de usar y disfrutar de un bien cuya propiedad es de otro, con la obligación de conservar su sustancia (art. 1120). Concedido sin plazo, es vitalicio (art. 1123). El sobreviviente habita, los hijos quedan como nudos propietarios.
- El legado del inmueble en plena propiedad, con una suma de seguro para indemnizar a los demás herederos.
En los tres casos, el testamento debe decir quién paga qué. El usuario que utiliza el bien en su totalidad está obligado a las reparaciones de mantenimiento y a las cargas (art. 1175), pero la ley no resuelve ni las cuotas hipotecarias ni las grandes reparaciones.
El liquidateur y los plazos reales antes de vender
El liquidateur no es propietario y no puede vender solo. Actúa como administrador del bien de otro encargado de la simple administración (art. 802). Para enajenar un inmueble necesita el consentimiento de los herederos o la autorización del tribunal (art. 804). Su designación se publica en el registro de derechos personales y reales mobiliarios y, si hay un inmueble, en el registro de la propiedad (art. 777).
| Etapa | Lo que prevé el Code civil |
|---|---|
| Verificación | Exigida para el ológrafo y el testamento ante testigos (art. 772) |
| Inventario | Obligatorio, la cláusula que dispensa de él se tiene por no escrita (art. 778) |
| Aviso de cierre | Publicado en el RDPRM y en un diario local (art. 795) |
| Pago de las deudas | Nada antes de 60 días, si la solvencia no es evidente (art. 810) |
| Opción de los herederos | 6 meses, prorrogados para dejar 60 días desde el cierre (art. 632) |
| Más de un año | Cuenta anual de gestión a herederos y acreedores impagos (art. 806) |
La razón más banal por la que una sucesión pierde a un comprador la veo en ese calendario, no en el precio.
La declaración de transmisión y el Registre foncier
Sin ella, el título se detiene en el difunto. Los derechos del heredero y del legatario particular sobre un inmueble de la sucesión se publican mediante la inscripción de una declaración hecha por acto notarial en minuta (art. 2998). El artículo 2999 dicta su contenido, y la lista es reveladora: además del nombre del difunto, la fecha del fallecimiento y la naturaleza de la sucesión, exige la calidad de heredero, de cónyuge casado o de cónyuge en unión civil o en union parentale, el grado de parentesco y el derecho de cada uno sobre los bienes.
El estado civil del sobreviviente quedará entonces escrito con todas las letras en el Registre foncier. Una pareja de hecho fuera de la union parentale no tiene allí ninguna casilla, salvo como legataria. La continuación del recorrido de los herederos se describe en heredar una propiedad en Quebec, y el notario trabaja más rápido con un expediente completo.
Los documentos que hay que tener listos
- Un testamento notarial para cada uno de los dos miembros de la pareja, al día.
- La designación de un liquidateur, con un sustituto.
- Una póliza de seguro de vida personal, con beneficiario designado y releído.
- Una convention d’indivision publicada, si están los dos en el título.
- Un mandat de protection (mandato de protección), para la incapacidad más que para el fallecimiento.
- El expediente del inmueble: acta de adquisición, certificat de localisation, estado de la hipoteca, cuentas de impuestos, seguro de vivienda.
- La lista de las cuentas y de las instituciones, para el futuro liquidateur.
Éducaloi recomienda revisar esta planificación cada 3 a 5 años, o después de una separación, una nueva unión o una compra.
Preguntas frecuentes
Mi pareja de hecho es beneficiaria de mi seguro de vida. ¿Alcanza para que se quede con la casa? No. La suma se le pagará fuera de la sucesión (art. 2455), pero no le da ningún derecho sobre el inmueble: tendrá que comprar la parte de los herederos y calificar por su cuenta ante un prestamista.
Estamos separados desde hace dos años y no cambié nada. ¿Quién recibe el dinero? Si eran pareja de hecho, su ex sigue siendo beneficiario. La caducidad del artículo 2459 solo alcanza al divorcio, a la nulidad del matrimonio y a la disolución o nulidad de la unión civil.
¿Cuánto tiempo pasa antes de poder poner la casa en venta? La ley fija el orden de las etapas, no su duración. Ninguna fuente oficial permite dar un plazo promedio: la forma del testamento y el acuerdo entre los herederos deciden casi todo.
Para completar, lea heredar una propiedad en Quebec y el proceso notarial quebequense.
¿Quiere saber cuánto vale la casa antes de hablar con el notario? Escríbame: preparo un análisis comparativo para Laval, Montreal, la Rive-Nord y la Rive-Sud.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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