Guía del Vendedor
El costo real de vender una casa en Quebec
La mayoría de los vendedores calcula su producto neto así: precio de venta, menos el saldo hipotecario, menos la …
Los impuestos municipales no son complicados, pero se entienden mal y se subestiman de forma sistemática en los presupuestos de los compradores. Año tras año son uno de los gastos más pesados de ser propietario, justo después de la hipoteca.
Así se calculan, esto es lo que los hace subir, y estos son los dos errores más frecuentes.
La evaluación municipal no es el valor de mercado
Cada propiedad en Quebec tiene una evaluación municipal, fijada por el municipio en un rol de evaluación trienal. Esa evaluación refleja el mercado tal como estaba unos dieciocho meses antes de que el rol entre en vigor.
Por lo tanto no es el valor de mercado de hoy. En un mercado al alza va con retraso, a veces mucho: una propiedad evaluada en 450 000 $ en el rol puede venderse en 600 000 $.
Sus impuestos se calculan sobre la evaluación municipal, no sobre el precio que usted pagó.
Primer error frecuente: creer que la compra cambia la evaluación
Es la confusión más extendida, y suele venir de comparar con otras provincias o con Estados Unidos.
En Quebec, comprar una propiedad no desencadena una reevaluación. La evaluación municipal no cambia porque usted acabe de pagar 600 000 $ por una propiedad evaluada en 450 000 $. Cambiará en el próximo rol trienal, junto con la de todo el barrio.
Así que la cuenta de impuestos que pagaba el vendedor es, con poca diferencia, la que usted pagará al año siguiente. Pida verla: todo vendedor tiene ese documento y es su mejor fuente.
Cómo funciona la tasa
El municipio publica una tasa expresada en dólares por cada 100 $ de evaluación. El cálculo:
(evaluación municipal / 100) x tasa = impuestos anuales
Ejemplo con una tasa de 1,00 $ por 100 $:
| Evaluación municipal | Cálculo | Impuestos anuales |
|---|---|---|
| 350 000 $ | 3 500 x 1,00 $ | 3 500 $ |
| 500 000 $ | 5 000 x 1,00 $ | 5 000 $ |
| 650 000 $ | 6 500 x 1,00 $ | 6 500 $ |
Las tasas varían según el municipio y el tipo de inmueble. Montreal aplica tasas distintas al residencial, al comercial y a los edificios de seis unidades o más. Laval, ciudad unificada, aplica su propia tabla. Una diferencia de tasa entre dos ciudades vecinas puede significar varios cientos de dólares al año en una propiedad idéntica.
El impuesto escolar, además
El centro de servicios escolares cobra un impuesto anual aparte, calculado también sobre la evaluación municipal. Desde 2020 la tasa es uniforme en todo Quebec, lo que puso fin a las diferencias entre juntas escolares.
La tasa es mucho más baja que la municipal. Para una propiedad residencial corriente la factura anual se cuenta en cientos de dólares, no en miles. Llega por separado, a menudo en otro momento del año, lo que sorprende a los nuevos propietarios.
El impuesto de bienvenida, una sola vez
Al comprar, el municipio cobra un derecho de mutación conocido como impuesto de bienvenida. No es anual, pero pesa lo suficiente como para preverlo desde el principio.
Se calcula por tramos, y los umbrales se indexan cada año:
- 0,5 % sobre el primer tramo hasta 61 500 $
- 1,0 % sobre el tramo de 61 500 $ a 307 800 $
- 1,5 % sobre la porción por encima de 307 800 $
Montreal añade sus propios tramos por encima de 552 300 $, lo que encarece bastante su impuesto en propiedades de valor alto. Comparación lado a lado:
| Precio pagado | Laval y la mayoría de ciudades | Montreal |
|---|---|---|
| 400 000 $ | 4 154 $ | 4 154 $ |
| 550 000 $ | 6 404 $ | 6 404 $ |
| 700 000 $ | 8 654 $ | 9 392 $ |
| 900 000 $ | 11 654 $ | 13 392 $ |
La diferencia aparece por encima de 552 300 $ y se agranda después. En una propiedad de 900 000 $, comprar en Montreal en lugar de Laval cuesta unos 1 738 $ más en derecho de mutación.
La calculadora del impuesto de bienvenida hace el cálculo exacto para su ciudad y su precio, con los umbrales vigentes.
¿Sobre qué monto se calcula el impuesto de bienvenida?
Un detalle técnico con consecuencias reales. La base imponible es el más alto de estos tres montos:
- El precio pagado
- La contraprestación estipulada en la escritura
- La evaluación municipal multiplicada por el factor comparativo del año
El factor comparativo ajusta la evaluación del rol para acercarla al mercado actual. En la práctica: en un mercado que subió mucho desde que se depositó el rol, a veces el tercer valor supera al precio pagado, y el impuesto se calcula entonces sobre ese monto mayor. Eso explica las facturas más altas de lo previsto para compradores que hicieron un buen negocio.
Segundo error frecuente: olvidar el prorrateo ante el notario
El vendedor normalmente ya pagó los impuestos municipales y escolares del año en curso. En la firma, el notario prorratea esos montos: usted le reembolsa la porción del año que le corresponde a usted.
Si compra a principios de marzo y el vendedor pagó todo el año, usted le reembolsa unos diez meses de impuestos el día de la firma. Sobre una factura anual de 5 000 $, eso son casi 4 170 $ de su bolsillo, además de todo lo demás.
Muchos compradores descubren ese monto en el estado de desembolsos pocos días antes de firmar. La calculadora de gastos de cierre le permite colocarlo con los demás gastos desde el inicio.
Cuando cambian las evaluaciones, las facturas siguen
Cada tres años el municipio deposita un rol nuevo. Tras un ciclo de fuerte apreciación, las evaluaciones a veces suben de forma espectacular.
Un municipio normalmente ajusta su tasa a la baja para no cobrar un aumento proporcional de ingresos. Pero el ajuste es un promedio: si su zona subió más que la media de la ciudad, su cuenta sube igual, incluso con una tasa reducida.
Puede impugnar su evaluación si la cree errónea. La solicitud de revisión se presenta ante el municipio dentro de los plazos fijados al depositarse el rol, y el expediente puede llegar después al Tribunal administratif du Québec. Las impugnaciones que prosperan se apoyan casi siempre en ventas comparables que demuestran que la evaluación supera el valor real.
Qué verificar antes de comprar
Pida la cuenta de impuestos. Municipal y escolar, del último año completo. Esa es la cifra real, no una estimación.
Verifique la fecha del próximo rol. Si un rol nuevo entra en vigor el año que viene y su zona subió mucho, prevea un aumento.
Presupueste mensual, no anual. Impuestos de 5 000 $ al año son 417 $ al mes que se suman a su cuota hipotecaria, al seguro y a los gastos de condominio si los hay. Ese total es lo que determina si está cómodo o ajustado.
Prevea el prorrateo y el impuesto de bienvenida. Dos montos en efectivo, con pocos meses de diferencia, que llegan justo cuando su cuenta bancaria está en su punto más bajo.
¿Quiere el cálculo preciso para una propiedad que está considerando? Póngase en contacto y saco las cifras exactas de esa ciudad.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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