Proceso de venta de una casa en Quebec: las etapas

Entre la primera cita con un corredor y la firma ante el notaire, una venta residencial atraviesa una decena de etapas. Cada una está ligada a un documento preciso, y es ese documento, no la costumbre de las partes, el que decide qué debe hacer usted y en qué plazo. Esta es la secuencia real, formulario por formulario.

El proceso de venta de una casa en Quebec empieza con dos formularios

La primera cita no lo compromete a nada. El día en que firma, usted llena dos documentos.

El primero es el contrat de courtage vente (el contrato de corretaje de venta), un formulario obligatorio de la OACIQ. Su duración no le viene impuesta: es usted quien escribe la fecha de término y, si la casilla queda en blanco, el contrato termina 30 días después de su celebración. Lea el contrato de corretaje de venta cláusula por cláusula antes de firmar.

El segundo es el formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), el DV. La directriz de la OACIQ es explícita: el corredor lo llena con usted en el momento de tomar el contrat de courtage, y luego lo anexa a la fiche descriptive (la ficha del anuncio) y a toda promesse d’achat (promesa de compra) recibida. Debe interrogarlo cuando una respuesta sea vaga, obtener las facturas y permisos que respalden sus declaraciones, y actualizarlo apenas aparezca un elemento nuevo. Lo que usted escriba ahí seguirá el expediente hasta el notaire: el formulario DV en detalle.

El certificat de localisation, la pieza que más expedientes retrasa

Desde la firma del contrat de courtage, el corredor debe verificar si usted posee un certificat de localisation (el certificado de ubicación levantado por un agrimensor), qué antigüedad tiene, qué añadidos se hicieron desde su emisión, y examinar su contenido. Si no hay ninguno, si ya no es válido o si no refleja el estado actual del lugar, debe recomendarle que mande producir uno nuevo.

Por qué tan pronto. Porque la cláusula 10.3 del formulario Promesse d’achat lo obliga a entregar al comprador una copia auténtica de su título de adquisición y de su certificat de localisation, y ese certificado debe reflejar toda operación o renovación catastral, el estado físico actual del lugar, las limitaciones de derecho privado como una servidumbre, y las de derecho público. El formulario da los ejemplos: bomba de calor, terraza, cerca, cobertizo, piscina. El comprador que desee otro certificado asume el costo.

Un certificado de más de diez años plantea un problema aparte: el plazo de prescripción adquisitiva del artículo 2917 del Code civil es de 10 años, y la OACIQ ubica el certificado vencido entre las situaciones que hay que plantear desde la toma del contrato. Producir un certificado nuevo con un arpenteur-géomètre (agrimensor) toma tiempo, y ese tiempo varía. Por eso se resuelve al firmar el contrat de courtage, no el día en que llega una promesse d’achat.

Fiche descriptive, difusión y visitas: la salida real al mercado

La fiche descriptive es la primera fuente de información que consulta el público. La OACIQ es clara: los datos difundidos deben ser exactos, verificados y actualizados, y el corredor debe poder demostrar esa exactitud. Los verifica antes de la difusión, no después.

La ficha no queda congelada. Apenas un elemento pertinente llega a conocimiento del corredor, un informe de inspección, un peritaje, una cuota especial, debe corregir la ficha y las Déclarations du vendeur mediante un formulario Modifications.

Vienen después la difusión a los servicios entre corredores, las visitas y la retroalimentación. El número de visitas y el tiempo antes de una primera promesse d’achat varían de un sector a otro y de un mes a otro; ninguna media se aplica a su propiedad. Antes de fijar el precio pedido, sitúe su punto de partida con una estimación del valor de su propiedad. Sobre el plazo, lea qué hace variar el tiempo de venta.

La promesse d’achat: aceptar, rechazar o contraproponer

El comprador se obliga irrevocablemente hasta una hora y una fecha que él mismo escribe en la cláusula 14.1. Si usted no acepta dentro de ese plazo, la promesa se vuelve nula. El formulario añade dos frases que muchos vendedores descubren demasiado tarde: todo rechazo de su parte vuelve la promesa nula y sin efecto, y toda contrapropuesta tiene el mismo efecto que un rechazo.

En concreto, usted no puede contraproponer y luego volver a la oferta inicial. Cada contrapropuesta anula las anteriores, y la última debe enumerar todos los elementos incluidos y excluidos que no estaban en la promesa inicial. El acuerdo que lo obliga será la promesa tal como quedó modificada por esa última contrapropuesta.

La OACIQ recomienda dar respuesta a todas las promesas recibidas, incluso para rechazarlas. El corredor, por su parte, debe presentárselas todas.

Las condiciones del comprador, y el plazo escrito detrás de cada una

Una promesa aceptada no es una venta. Abre un período en el que el comprador realiza sus condiciones, cada una con su propio reloj. Los plazos dejados en blanco se negocian y varían de una transacción a otra; los que vienen impresos en el formulario no se negocian.

La inspección. La cláusula 8.1 somete la promesa a que el comprador haga inspeccionar el inmueble dentro de un número de días convenido. Si la inspección revela un factor capaz de disminuir de forma significativa el valor o los ingresos del inmueble, o de aumentar sus gastos, el comprador debe avisarle por escrito y entregarle una copia del informe a más tardar el cuarto día siguiente al vencimiento de ese plazo, antes de las 20 h. La promesa se vuelve nula desde que usted recibe ese aviso acompañado del informe. Si no avisa dentro del plazo previsto, se considera que renunció a la condición. Un informe negativo abre entonces una puerta de salida, no una rebaja de precio automática: un ajuste pasa por un documento nuevo y firmado.

El financiamiento. El comprador se compromete a emprender de buena fe las gestiones para obtener su préstamo, y debe entregarle dentro del plazo convenido una copia del compromiso de un prestamista. Ese compromiso depende a menudo de la tasación que el prestamista manda hacer de la propiedad, que es la suya y no la del mercado. A falta de compromiso, usted tiene cinco días después del vencimiento del plazo para reaccionar por escrito: exigir una nueva solicitud ante un prestamista que usted designe, o volver nula la promesa. Si no hace nada en esos cinco días, se vuelve nula de todos modos.

Los documentos. En la cláusula 9.1, usted entrega los documentos enumerados dentro del plazo convenido. El comprador insatisfecho, o que no los recibió, debe avisarle por escrito dentro de los siete días siguientes al vencimiento de ese plazo. Estos avisos se consignan en el formulario Avis et suivi de réalisation de conditions (aviso y seguimiento del cumplimiento de las condiciones), para que ninguna de las partes pueda pretender después que no recibió nada.

La última etapa del proceso de venta: ante el notaire

Cumplidas las condiciones, el acto de venta se firma ante el notaire (el notario de Quebec) identificado en la cláusula 11.1, en la fecha inscrita o antes. El notaire examina primero los títulos. Verifica que el título sea incontestable, que usted sea el verdadero propietario, que tenga el derecho y la capacidad de vender, si su cónyuge debe consentir, y qué cargas hipotecarias gravan el inmueble. Con el certificat de localisation, verifica las dimensiones del terreno, que el edificio esté efectivamente construido en el lote vendido, la conformidad con la zonificación, las invasiones y los derechos de paso.

Dos artículos del Code civil rigen esta etapa. El artículo 1719 lo obliga a entregar los títulos que posee, una copia de su título de adquisición, de los títulos anteriores y del certificat de localisation. El artículo 1723 lo obliga a garantizar que el inmueble esté libre de todo derecho salvo los que haya declarado, y a purgarlo de las hipotecas que lo gravan. De ahí viene la carta de pago: su prestamista debe consentir en la cancelación de su hipoteca.

Calcula luego los prorrateos previstos en la cláusula 11.3: impuestos territoriales generales y especiales, reservas de combustible, ingresos y gastos, a la fecha de la firma o a la de la ocupación. La cláusula 11.4 le da la instrucción irrevocable de pagar la retribución del corredor con las sumas que a usted le corresponden, después de los créditos prioritarios e hipotecarios. Y retiene los fondos mientras el acto no esté inscrito en el Bureau de la publicité des droits (el registro de la propiedad).

Lo que lleva el vendedor. Documentos de identidad, título de adquisición, certificat de localisation, última cuenta de impuestos municipales y escolares, estado del saldo hipotecario, contratos de alquiler retomados por el comprador según la cláusula 11.7, facturas de las inclusiones, datos bancarios y el consentimiento del cónyuge si el inmueble es la residencia familiar. Hasta la ocupación, usted sigue siendo responsable de mantener el lugar en el estado en que se encontraba durante las visitas: cómo transcurre la firma ante el notaire.

Preguntas frecuentes

¿Puedo rechazar una promesse d’achat sin consecuencias? El rechazo vuelve la promesa nula y sin efecto, y usted no tiene que motivarlo. Pero si era conforme a las condiciones inscritas en su contrat de courtage, el rechazo vuelve exigible la retribución del corredor. Haga verificar esa conformidad antes de responder.

La inspección reveló un problema. ¿Puede el comprador exigir una rebaja de precio? No, no sobre la base de la cláusula 8.1, que solo le permite volver nula la promesa avisándole por escrito con una copia del informe dentro del plazo previsto. Un ajuste de precio es un acuerdo aparte, que usted es libre de rechazar.

¿Un vicio descubierto tras el levantamiento de las condiciones anula la venta? No automáticamente. La cláusula 10.5 le concede 21 días desde la denuncia escrita para remediar a su costa o avisar que no lo remediará. El comprador tiene después cinco días para comprar de todos modos, con las declaraciones disminuidas en consecuencia, o para volver nula la promesa. Haga leer la denuncia por un notaire antes de responder.

Para completar, lea cómo preparar su casa para la venta y el contrato de corretaje de venta cláusula por cláusula.

¿Tiene dudas sobre el orden de las etapas o sobre un plazo que ya corre? Escríbame. Le digo en qué punto de la secuencia se encuentra, incluso si su propiedad está inscrita con otro corredor.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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