¿Cómo prepararse para comprar su primera casa en Quebec?

Una primera compra se prepara con tiempo, porque varias reglas oficiales cuentan los días por usted. El margen del CELIAPP (la cuenta de ahorro libre de impuestos para la primera vivienda, FHSA en inglés) solo nace al abrir la cuenta, una cotización al REER (el plan de ahorro para la jubilación) hecha en los 89 días anteriores a un retiro del RAP (el plan de acceso a la propiedad, HBP en inglés) puede perder su deducción, y una tasa preaprobada solo se mantiene de 60 a 130 días. Este es el calendario en cuenta regresiva, con la regla que fija cada plazo.

Prepararse para comprar una primera vivienda: el calendario

Ninguna fuente oficial fija la duración de una búsqueda. La APCIQ, la asociación profesional de corredores inmobiliarios de Quebec, publica el tiempo de venta: en el tercer trimestre de 2026, un condominio vendido en Laval había permanecido en promedio 58 días en el mercado, una casa unifamiliar 37.

12 meses antes: el CELIAPP y el expediente de crédito

El margen del CELIAPP empieza con la apertura. Según la Agencia de Ingresos de Canadá (ARC), el año en que usted abre su primer CELIAPP, su margen de cotización es de 8 000 $ y su margen trasladado, de 0 $. Cada año siguiente agrega 8 000 $, más un máximo de 8 000 $ de margen no utilizado, hasta el límite de por vida de 40 000 $.

Para una compra prevista en el otoño de 2027, una cuenta abierta a más tardar el 31 de diciembre de 2026 crea 8 000 $ de margen para 2026; si no se usa, el titular puede cotizar hasta 16 000 $ en 2027. Abierta en enero de 2027, la cuenta solo permite 8 000 $ ese año. La ARC exige el anexo 15 con la declaración del año de apertura, aunque no haya cotización. El monto a cotizar y el año de la deducción le corresponden al contador.

La apertura supone ser residente de Canadá, tener al menos 18 años y no haber habitado, en el año en curso ni en los cuatro años civiles anteriores, una vivienda de la que usted o su cónyuge fueran propietarios.

El expediente de crédito es gratuito. La Agencia de Consumo en Materia Financiera de Canadá (ACFC) recuerda que su expediente se obtiene sin costo en Equifax y en TransUnion, y que consultarlo no tiene ningún efecto sobre su puntaje. Un error se puede impugnar, y la agencia de crédito lo corrige gratuitamente si el prestamista lo reconoce; si no, la información se queda. No se publica ningún plazo de corrección: de ahí los 12 meses. Un congelamiento de seguridad debe retirarse antes de solicitar crédito, agrega la ACFC.

9 meses antes: el dinero en efectivo, y la fecha en que sale

En el orden de los pagos:

1. El depósito, si lo hay: con la promesse d’achat o dentro de las 72 horas siguientes al cumplimiento de las condiciones (cláusula 4.3 del formulario Promesse d’achat de la OACIQ, el organismo que regula el corretaje en Quebec).
2. Ante el notario: los gastos del acta de venta (cláusula 7.3), los ajustes de impuestos prediales (cláusula 11.3) y, con menos de 20 % de pago inicial, el impuesto provincial sobre la prima del seguro hipotecario, que el prestamista no puede agregar a la hipoteca, según la ACFC.
3. El impuesto de bienvenida (cláusula 7.4), exigible a partir del día 31 siguiente al envío de la cuenta por la municipalidad, según el artículo 11 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la ley de los derechos de mutación).

Ninguna fuente oficial consultada fija el precio de una inspección o de un acta notarial: pida una cotización por escrito. El presupuesto partida por partida está en el costo real de comprar su primera casa.

La escala aplicable será la de 2027. Quien empiece este calendario en octubre de 2026 firmará en 2027, año en que los umbrales del impuesto de bienvenida pasan a 64 400 $ y 322 600 $, según el ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (el ministerio de asuntos municipales y vivienda de Quebec). Sobre los condominios medianos del tercer trimestre de 2026:

Precios: barómetro de la APCIQ. Cálculo: 0,5 %, 1 % y 1,5 % por tramo (artículo 2 de la ley), sobre el mayor entre el precio y el valor de mercado. Por encima de 500 000 $, una municipalidad puede aplicar una tasa más alta, de hasta 3 %, tope que no se aplica a Montreal. Para su propio precio, la calculadora del impuesto de bienvenida da una estimación, que el notario confirma.

6 meses antes: el pago inicial y la regla de los 89 días

El mínimo. Según la ACFC, el pago inicial mínimo es de 5 % hasta 500 000 $, luego de 10 % sobre la porción siguiente hasta 1,5 millones, y de 20 % del precio a partir de 1,5 millones. El prestamista pedirá la prueba de los fondos, a veces sus estados de cuenta bancarios recientes. Desde el 15 de diciembre de 2024, según el Departamento de Finanzas de Canadá, la amortización a 30 años está autorizada para un comprador primerizo. Esa elección se hace con el prestamista o el corredor hipotecario; la guía hipotecaria del comprador primerizo explica la prueba de resistencia.

El RAP y sus 89 días. El RAP permite retirar hasta 60 000 $ de sus REER, pero la ARC limita la deducción de las cotizaciones hechas en los 89 días anteriores al retiro. Una suma destinada al RAP se cotiza, por lo tanto, ahora. El efecto fiscal se valida con el contador.

Todavía no sale nada. Tanto el RAP como el retiro admisible del CELIAPP exigen un acuerdo escrito de compra, y la ARC precisa que un préstamo hipotecario preaprobado no lo es. Los dos pueden usarse para la misma casa: vea las ventajas fiscales del comprador primerizo.

3 meses antes: la preaprobación y el contrat de courtage achat

Por qué no antes. La preaprobación da el monto que usted podría pedir prestado y garantiza una tasa de 60 a 130 días según el prestamista, indica la ACFC; no garantiza la aprobación. Obtenida con un año de anticipación, esa garantía vence mucho antes de la compra.

El contrat de courtage achat. El formulario obligatorio de la OACIQ (CCA, o CCADI en copropiedad) termina a las 23:59 de la fecha indicada, o 30 días después de su conclusión si no tiene fecha. Salvo estipulación contraria, el comprador puede rescindirlo sin motivo, aunque deba pagar los gastos incurridos; si se estipula que no es rescindible, sigue siendo rescindible durante los tres días siguientes a la recepción del duplicado firmado (artículo 28 de la Loi sur le courtage immobilier, la ley del corretaje). Sin contrato, el aviso de la OACIQ es claro: el corredor « no representa ni defiende los intereses del COMPRADOR ». El detalle está en el contrato de corretaje de compra en Quebec.

La promesse d’achat: tres plazos que vigilar

La oferta lo compromete primero a usted. Por la cláusula 14.1, el comprador se obliga de manera irrevocable hasta la hora indicada; durante ese plazo, escribe la OACIQ, usted no puede retirar su promesa. Una contrapropuesta equivale a un rechazo.

La inspección (cláusula 8.1) se hace dentro del número de días indicado después de la aceptación. Un problema que disminuya sensiblemente el valor o aumente los gastos se denuncia por escrito, con el informe adjunto, a más tardar el 4.º día siguiente a ese plazo, antes de las 20:00; si no, se considera que el comprador renunció.

El financiamiento (cláusulas 6.2 y 6.3). El comprador entrega el compromiso de un prestamista dentro del plazo indicado. Una preaprobación no equivale a ese compromiso, precisa la OACIQ, que recomienda en general al menos 14 días, contados en días civiles consecutivos a partir del día siguiente a la aceptación. Sin compromiso, el vendedor tiene cinco días para designar un prestamista o para declarar nula la promesa.

De la aceptación a las llaves, y luego el año siguiente

Los retiros se solicitan ahora. Para la ARC, un acuerdo escrito indica su fecha de firma, la dirección de la vivienda y la fecha de cierre, datos que figuran en la promesse d’achat aceptada. El CELIAPP se retira con el formulario RC725, si la casa se adquiere antes del 1 de octubre del año siguiente y como máximo 30 días antes del retiro. El RAP exige un formulario T1036 por retiro, dentro del año civil del primer retiro o en enero siguiente, y una adquisición antes del 1 de octubre del año siguiente al primer retiro.

Ante el notario. El comprador se vuelve propietario a la firma del acta de venta (cláusula 11.1). La hipoteca debe constituirse por acta notarial en minuta, so pena de nulidad absoluta (artículo 2693 del Code civil du Québec, el código civil de Quebec).

Después de las llaves. Revenu Québec ofrece, desde el año fiscal 2026, un crédito de impuesto reembolsable para el acceso a la propiedad: 100 % de los primeros 5 000 $ de impuesto de bienvenida pagado y 25 % de los 3 500 $ siguientes, hasta 5 875 $. El año que cuenta es aquel en que su derecho se publica en el Registre foncier (el registro inmobiliario de Quebec) y en que la vivienda es habitable. El pago anticipado se solicita en Mon dossier (el espacio en línea de Revenu Québec) a más tardar el 1 de diciembre de ese año, si el crédito supera 1 000 $; si no, se reclama en la declaración de impuestos. Para el condominio de Laval de la tabla, los 4 665 $ quedan por debajo del tramo de 5 000 $: si se cumplen las condiciones, el crédito los cubre, después del pago. El contador confirma la admisibilidad.

El CELIAPP debe cerrarse a más tardar el 31 de diciembre del año siguiente al primer retiro admisible; en general, el saldo puede pasar a un REER. Para un primer retiro del RAP hecho de 2026 a 2028, el reembolso en 15 años comienza el quinto año siguiente, según la ARC.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo abrir un CELIAPP si compro dentro de tres años? En cuanto sea admisible. Abrirlo sin cotizar ya crea 8 000 $ de margen para el año, y la cuenta puede durar hasta 15 años.

¿Cuánto tiempo se necesita para preparar la compra de una casa? Ninguna regla impone una duración. Los 12 meses se derivan de los plazos oficiales: el año civil del CELIAPP, los 89 días del RAP, los 60 a 130 días de una tasa preaprobada.

¿Se puede retirar del CELIAPP o del RAP desde la preaprobación? No. Los dos exigen un acuerdo escrito de compra, y la ARC precisa que un préstamo preaprobado no lo es.

Para completar, lea el inventario de las medidas para acceder a la propiedad y las ventajas fiscales del comprador primerizo.

¿Apunta a una primera compra dentro de 12 meses? Puedo revisar este calendario con usted, del contrato de corretaje a la promesse d’achat. Escríbame. Servicio en francés, en inglés y en árabe.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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