Precio pedido y precio vendido en Montreal: leer la brecha

Un letrero VENDIDO nunca dice a cuánto. En Quebec, el precio de venta no se exhibe: se publica más tarde, en otro lugar, y la brecha con el precio pedido no aparece en ninguna ficha. Esto es quién ve esa cifra, cuándo se vuelve consultable y qué mide realmente la brecha.

Por qué el precio vendido no se exhibe en Quebec

La regla está en la directriz de la OACIQ, el organismo que regula a los corredores inmobiliarios de Quebec, sobre la protección de la información personal, sección 7.2.4. Mientras el acta de venta no haya sido publicada en el Registre foncier, el registro de la propiedad, el precio inscrito en ella constituye información confidencial que concierne al comprador y al vendedor. El regulador precisa de qué cifra habla: el precio de venta obtenido, « corresponda o no al precio inicial de inscripción ». La brecha se da por sentada; lo que está regulado es su difusión.

La directriz sobre publicidad va más lejos. En su sección sobre la publicidad de las transacciones cerradas, actualizada el 17 de junio de 2026, la OACIQ califica de práctica prohibida el hecho de publicitar el precio de venta de un inmueble o cualquier porcentaje que permita deducir el monto. Un corredor tampoco puede exhibir el precio inicialmente pedido que consta en el contrato de corretaje. Los artículos 111 y 112 del Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité encuadran esas menciones. El motivo es concreto: si la transacción no se concreta, un vendedor cuyo precio aceptado ya es público negocia en posición de debilidad.

No es un secreto perpetuo, es un secreto con fecha. El razonamiento de la OACIQ se detiene en la publicación del acta. Después, el documento se consulta como cualquier otro: según la tarifa del registro de la propiedad y del catastro vigente desde el 1 de abril de 2026, la consulta de un documento, índice de inmuebles o acta, cuesta 1,50 $. El precio de venta no es entonces invisible. Es diferido, y nunca llega acompañado del precio que se pedía al inicio.

Entre corredores, el camino es otro. Con la autorización dada por el vendedor en la cláusula 6.1 del contrato de corretaje de venta, el precio obtenido se transmite al servicio de difusión de información, lo que permite establecer comparables confiables. Pero ese banco de datos no puede difundirse al público general, y las fichas entregadas a un cliente deben ocultar todo elemento que identifique al vendedor: fotos, dirección, nombre del propietario. Se le pueden presentar ventas comparables y defenderlas una por una. No se le puede recitar el precio del vecino antes de su publicación.

En Montreal existe además una puerta gratuita y oficial: el propietario de un inmueble residencial de cinco viviendas o menos puede consultar las ventas de su sector, siendo 2024 el año de referencia de los roles 2026-2027-2028. La Ciudad agrega su advertencia: esas ventas « pueden ser, o no, comparables a su propiedad ».

Lo que el precio pedido es, y lo que no es

El precio pedido es una decisión, no una medición. Se inscribe en el contrato de corretaje, y el artículo 112 del reglamento impone que el precio publicitado sea el previsto en ese contrato. Nadie lo ha validado todavía pagándolo.

La opinión de valor, en cambio, está regulada. Cuando un corredor asesora a un vendedor sobre el valor de su inmueble, debe emitir una opinión fundada y motivada conforme a los usos y a las reglas del oficio, en virtud del artículo 76 del mismo reglamento. En residencial, eso pasa por un análisis comparativo con propiedades similares vendidas recientemente en el mismo sector.

De ahí una consecuencia que pocos vendedores anticipan: la brecha entre las dos cifras mide primero la calidad de la decisión inicial, y solo después el estado del mercado. El método para auditar esas ventas está detallado en el artículo sobre los comparables.

El precio gancho por debajo del valor de mercado está prohibido

Es la frase más útil de la página de la OACIQ sobre el establecimiento del precio de venta, actualizada el 17 de diciembre de 2025: un precio claramente inferior al valor de mercado y a los comparables utilizados, con el fin de crear una sobrepuja, no está permitido. Publicar bajo para provocar una competencia no es entonces una estrategia discutible, es una falta.

Las reglas que encuadran las promesas múltiples empujan en el mismo sentido. El corredor del vendedor debe informar sin demora a los demás corredores o compradores potenciales de la existencia de toda promesa de compra, sin revelar su contenido, y presentar todas las propuestas a la brevedad tras recibirlas, sin tener en cuenta el orden cronológico ni la identidad de los compradores. Al vendedor tentado de fijar una hora límite para recibirlo todo junto, la OACIQ responde que esa estrategia es contraria a esa obligación.

Un precio vendido muy por encima del precio pedido no prueba entonces nada sobre el talento de nadie. Dice sobre todo que la cifra de partida era baja. El mecanismo completo está en el artículo sobre la guerra de ofertas en Quebec.

El precio demasiado alto se paga primero en días

El otro extremo del error no produce una brecha espectacular, produce tiempo. Según el comunicado de la APCIQ del 6 de agosto de 2026, la región metropolitana de censo de Montreal contaba 19 790 inscripciones vigentes en julio de 2026, un alza del 17 % en un año, para 3 338 ventas cerradas en el mes. Los plazos de venta promedio se estiraban: 38 días para la unifamiliar, 3 más que un año antes, y 55 días para el condominio, 9 más. El plex era la excepción, con 46 días.

En un mercado así, un precio demasiado alto no se corrige solo. La OACIQ impone además al corredor, durante la vigencia del contrato de corretaje, asesorar al vendedor para que pueda ajustar el precio según la evolución del mercado. Cada baja sucesiva queda visible en el historial al que los corredores tienen acceso, y se convierte en un argumento de negociación.

Antes de tocar la cifra, ubíquela: el estimador de valor de propiedad da un orden de magnitud para confrontar con los comparables. El diagnóstico completo cuando nada se mueve está en el artículo sobre una propiedad que no se vende.

La evaluación municipal no predice el precio vendido

El rôle d’évaluation, el rol de evaluación municipal, responde a otra pregunta y en otra fecha. El ministerio de Asuntos Municipales lo describe como un inventario de los inmuebles de un municipio, evaluados sobre una misma base y a una misma fecha, vigente por tres años.

En ambos casos, esa fecha precede en 18 meses a la entrada en vigor del rol. Laval lo escribe sin rodeos: la evaluación de su propiedad « no refleja entonces forzosamente su valor de mercado actual ». La Ciudad resume el ejercicio en una frase: para el rol trienal 2025-2026-2027, el evaluador determinó el valor en función de su última visita y del precio probable que usted habría podido obtener si hubiera vendido el 1 de julio de 2023.

El rol es entonces un mal punto de partida para un precio pedido y un mal punto de llegada para un precio vendido. Sigue siendo el documento correcto para otro trámite, explicado en el artículo sobre cómo impugnar su evaluación municipal.

Lo que un comprador puede deducir de una ficha, y lo que inventa

Dos menciones se leen a menudo al revés.

« Vendido en 6 días ». El cálculo va desde la firma del contrato de corretaje hasta la realización de todas las condiciones, y no desde la fecha de aceptación de la promesa de compra. No es entonces el plazo entre la publicación en línea y la primera oferta.

La mención « vendido ». Solo aparece una vez realizadas todas las condiciones de la promesa. Una propiedad que todavía muestra su precio puede perfectamente ser objeto de una promesa aceptada pero condicional.

También hay que decir lo que falta. Los comunicados mensuales de la APCIQ para la RMR de Montreal publican volúmenes de ventas, inscripciones vigentes, variaciones de precios medianos y plazos de venta. No publican ni el ratio del precio vendido sobre el precio pedido, ni la proporción de ventas cerradas por encima del precio exhibido. Ninguna fuente primaria me permite entonces cifrar la brecha promedio entre los dos precios, y yo desconfiaría de quien le dé ese porcentaje. Lo que los datos públicos permiten leer de verdad está detallado en el artículo sobre las cifras del mercado.

Fijar su precio máximo antes de presentar una promesa

El precio máximo es una cifra que se escribe antes de saber cuántos competidores hay, porque después deja de ser un techo y pasa a ser un recuerdo. Tres elementos lo fijan, y ninguno viene de una ficha en línea: las ventas comparables recientes y ajustadas, su capacidad de endeudamiento confirmada por su prestamista, y el monto en efectivo que usted agregará si la tasación del prestamista queda por debajo del precio pagado.

Recuerde también que el vendedor tiene derecho a rechazar una promesa de compra aunque el precio y las condiciones correspondan a sus expectativas, tal como lo prevé su contrato de corretaje: la oferta más alta no es forzosamente la aceptada. La capacidad de endeudamiento se confirma con un corredor hipotecario; los efectos de una promesa firmada, con el notario.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi corredor decirme en cuánto se vendió la casa de al lado? No antes de la publicación del acta en el Registre foncier: hasta entonces, el precio es información confidencial que concierne al comprador y al vendedor. En cambio, sí puede usar esa venta como comparable, a condición de ocultar los elementos que identifican al vendedor, incluidas la dirección y las fotos.

¿Cuánto tiempo después de la venta el precio se vuelve consultable? No hay un plazo fijo. El disparador es la publicación del acta en el Registre foncier, que sigue a la firma ante el notario. El documento se consulta después por 1,50 $ según la tarifa vigente desde el 1 de abril de 2026.

¿Publicar por debajo del valor de mercado para crear una sobrepuja es una estrategia válida? No. La OACIQ escribe que un precio claramente inferior al valor de mercado y a los comparables utilizados, con el fin de crear una sobrepuja, no está permitido.

Mi evaluación municipal subió mucho. ¿Puedo pedir ese monto? Sería fundar un precio de 2026 en las condiciones de mercado del 1 de julio de 2024 en Montreal o del 1 de julio de 2023 en Laval, y la diferencia puede jugar en los dos sentidos.

Para completar, lea el método para auditar comparables y lo que los datos del mercado de Montreal permiten decir.

¿Quiere saber dónde se ubica su propiedad antes de anunciar un precio? Escríbame: miramos juntos las ventas comparables de su sector, y lo que autorizan como precio pedido.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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