Parejas de hecho y vivienda en Quebec

Llevan doce años viviendo juntos, la casa está a nombre de él y usted ha pagado la mitad de cada cuota hipotecaria. En Quebec, esa situación no le da, por sí sola, ningún derecho sobre el inmueble. El Código Civil no trata la vida en común como un régimen de bienes, y el régimen de union parentale (unión parental), en vigor desde el 30 de junio de 2025, solo cubre a una parte de las parejas. Esto es quién está protegido, quién no, y qué se firma antes de comprar.

Soy corredor inmobiliario, no notario: esto es información general.

El patrimoine familial no se aplica a las parejas de hecho

El patrimoine familial (patrimonio familiar) nace del matrimonio, no de la vida en común. El artículo 414 del Código Civil es claro: el matrimonio conlleva la constitución de un patrimonio familiar formado por ciertos bienes de los esposos, sin importar cuál de los dos tenga el derecho de propiedad sobre ellos. La unión civil produce el mismo efecto. El artículo 415 da la lista: las residencias de la familia, los muebles que las guarnecen, los vehículos utilizados para los desplazamientos de la familia, los derechos acumulados durante el matrimonio en un plan de jubilación y las ganancias inscritas en el Régime de rentes du Québec (el plan de pensiones de Quebec).

Ninguna duración de vida en común activa el equivalente. Cinco años, quince años, treinta años: la casa no entra en ningún patrimonio compartido por el solo hecho de vivir juntos. Es el malentendido más costoso que veo en la práctica.

La fiscalidad alimenta la confusión. Para la Agencia de Ingresos de Canadá, ustedes son conjoints de fait (pareja de hecho) tras doce meses de vida en común sin interrupción, o desde el momento en que su pareja es el padre o la madre de su hijo. Esa definición sirve para calcular sus impuestos. No crea ningún derecho de propiedad.

La union parentale desde el 30 de junio de 2025: a quién cubre y a quién no

El régimen existe, pero no cubre a todas las parejas de hecho. El artículo 521.20 prevé que la union parentale se forma en cuanto dos conjoints de fait se convierten en padre y madre, o en progenitores, de un mismo hijo. La ley solo la aplica de forma automática a las parejas cuyo hijo en común nace o es adoptado a partir del 30 de junio de 2025.

Una pareja cuyos hijos nacieron todos antes de esa fecha no entra por sí misma. Entrará con el nacimiento o la adopción de un próximo hijo en común, o puede adherirse voluntariamente por acta notarial o por un contrato firmado ante dos testigos, como explica JuridiQC. Una pareja sin hijo en común nunca está en union parentale, por muchos años que lleve junta.

El mismo artículo precisa que son conjoints de fait dos personas que hacen vida común y se presentan públicamente como pareja, sin importar la duración de esa vida en común: no existe un umbral de tres años, al contrario de lo que muchos creen.

Para las parejas cubiertas, el artículo 521.29 crea un patrimoine d’union parentale (patrimonio de unión parental) compuesto por las residencias de la familia, los muebles del hogar y los vehículos familiares. Al terminar la unión, su valor, deducidas las deudas contraídas para la adquisición, la mejora, el mantenimiento o la conservación de esos bienes, se reparte a partes iguales (art. 521.34). Dos límites: los planes de jubilación y el Régime de rentes du Québec quedan fuera, y el artículo 521.30 excluye los bienes recibidos por sucesión o donación. La casa heredada queda fuera del reparto. La pareja también puede retirarse del régimen de común acuerdo, por acta notarial en minute (art. 521.33).

Por qué el consentimiento se rige por dos artículos, y por qué importa en un plex. El Código distingue según el tamaño del inmueble. El artículo 404 cubre el inmueble de menos de cinco viviendas que sirve en todo o en parte de residencia familiar: el cónyuge propietario no puede enajenarlo, ni gravarlo con un derecho real, ni arrendar la parte reservada al uso de la familia sin el consentimiento escrito del otro. El artículo 405 cubre el inmueble de cinco viviendas o más, y solo alcanza la enajenación y el arrendamiento de esa parte, no el hecho de gravarlo con un derecho real.

La sanción también difiere, y esa es la verdadera diferencia práctica. Bajo el artículo 404, si se inscribió una declaración de residencia familiar contra el inmueble, el cónyuge que no consintió puede pedir la nulidad del acto. Bajo el artículo 405, en la misma situación, no deshace la venta: puede exigir al adquirente un arrendamiento, en las condiciones del arrendamiento de vivienda, sobre los locales que ya ocupa. Un cinco-plex que sirve de residencia familiar no se trata entonces como un dúplex, y corresponde al notario verificar la inscripción antes del acto.

Parejas de hecho y vivienda en Quebec: el título lo decide casi todo

Fuera de la union parentale, solo cuenta lo inscrito en el Registre foncier (el registro de la propiedad de Quebec). Si el inmueble está a nombre de uno solo, el otro no es propietario, aunque haya pagado la mitad de las cuotas durante diez años. El propietario puede vender o hipotecar sin el acuerdo de nadie: las medidas de protección de la residencia familiar de los artículos 401 a 407 se aplican a los esposos y, por efecto del artículo 521.24, a las parejas en union parentale. A nadie más.

Queda un recurso, y no es un derecho de propiedad. El artículo 1493 obliga a quien se enriquece a costa de otro a indemnizar al empobrecido, hasta el límite de su enriquecimiento, si no existe justificación alguna. El artículo 1495 añade que la indemnización solo se debe si el enriquecimiento subsiste el día de la demanda, y la prescripción es de tres años (art. 2925). Ese recurso se gana con pruebas: extractos bancarios, facturas, transferencias fechadas.

Cuando los dos nombres figuran en el título, ustedes son copropietarios en indivisión. La trampa es el artículo 1015: las partes de los coindivisarios se presumen iguales. Un aporte inicial de 80 % y 20 % que no está escrito en ninguna parte se convierte en un reparto 50/50.

La convention d’indivision: las cláusulas que cuentan

La convention d’indivision (convenio de indivisión) es el documento que sustituye las presunciones de la ley por sus decisiones. Las cláusulas que realmente cambian el desenlace:

• la cuota real de cada uno, la que sigue al dinero invertido; si no, el artículo 1015 decide por ustedes;
• la contribución a los gastos, ya que el artículo 1019 solo prevé una contribución a las cargas comunes en proporción a las partes;
• la indemnización de ocupación: el artículo 1016 hace deudor de una indemnización a quien tiene el uso exclusivo del bien, así que fíjenla de antemano;
• las decisiones. El artículo 1026 impone la mayoría en número y en partes para la administración, y la unanimidad para vender o gravar el inmueble;
• el derecho de tanteo, que obliga a quien quiere vender su parte a ofrecerla primero al otro;
• la salida: quién recompra, a qué precio y con qué método de valoración.

Un punto técnico que cuesta caro cuando se descuida: el artículo 1014 exige que la indivisión convencional sobre un inmueble se publique para ser oponible a terceros. Sin publicar, vale entre ustedes, no frente al comprador de la parte del otro ni frente a sus acreedores.

La separación: nadie está obligado a permanecer en indivisión

El artículo 1030 es la regla menos conocida y la más decisiva. Nadie está obligado a permanecer en indivisión, y la partición siempre puede provocarse, salvo que haya sido aplazada por un convenio, una disposición testamentaria, una sentencia o por efecto de la ley. Uno solo de los dos puede, por tanto, forzar la salida. Pueden aplazar ese derecho por escrito, por un máximo de 30 años renovable (art. 1013), y el tribunal puede suspender la partición por un máximo de dos años para evitar una pérdida (art. 1032).

Si uno de ustedes se queda con la casa, tendrá que calificar solo ante el prestamista, con sus ingresos y su crédito. La calculadora de capacidad de compra da un orden de magnitud antes de llamar a su corredor hipotecario.

Para las parejas en union parentale, vigilen el calendario. Las medidas de protección de la residencia familiar solo subsisten 120 días tras el cese de la vida en común (art. 521.24), y las demandas relativas al uso de la residencia deben presentarse ante el tribunal en ese mismo plazo de 120 días (art. 521.27). La renuncia al reparto, por su parte, debe inscribirse en el registro de derechos personales y reales mobiliarios dentro del año siguiente al fin de la unión; de lo contrario, se considera que quien renuncia ha aceptado (art. 521.41). Las demás etapas están cubiertas en la guía de la separación y la vivienda.

El fallecimiento: sin testamento, la casa no le corresponde

Aquí es donde las parejas descubren el vacío. El artículo 653 prevé que la sucesión se defiere al cónyuge supérstite que estaba unido al difunto por matrimonio, por unión civil o por union parentale. Una pareja de hecho que no está en union parentale no es, por tanto, heredera legal: sin testamento no hereda nada, ni después de veinte años, ni aunque haya pagado la hipoteca.

Un matiz importante, y también sorprende. La pareja en union parentale hereda sin testamento, pero no todo: si hay descendientes, recoge un tercio de la sucesión y los descendientes los otros dos tercios (art. 666). A falta de descendientes, recibe dos tercios, y los ascendientes privilegiados, es decir los padres del difunto, el otro tercio (art. 672).

La consecuencia práctica es la misma en ambos casos: sin testamento, quien sobrevive puede acabar siendo copropietario de su propia casa junto a hijos menores o a sus suegros. Un testamento, un seguro de vida suficiente para recomprar la parte de los herederos y una designación de beneficiario al día resuelven lo esencial. El recorrido de los herederos se describe en heredar una propiedad en Quebec.

Lo que una pareja de hecho debería firmar antes de comprar

Todo esto se prepara con el notario, antes o al mismo tiempo que la escritura de venta, nunca después de la firma.

Preguntas frecuentes

¿Tras cuántos años de vida en común tengo derecho a la mitad de la casa? Ninguno. El Código Civil no prevé ningún umbral de duración para los conjoints de fait. Solo el título, un convenio escrito o la union parentale crean derechos.

Tuvimos un hijo en 2023 y otro en 2026. ¿Estamos cubiertos? Sí. La union parentale se forma con el nacimiento del hijo en común ocurrido a partir del 30 de junio de 2025. Su notario confirmará la fecha exacta.

Pago la mitad de la hipoteca de una casa que está a su nombre. ¿Qué me pasa en la ruptura? Fuera de la union parentale, usted no tiene derecho de propiedad. Su recurso posible es el enriquecimiento injusto, prescrito a los tres años, que exige una prueba documentada de sus pagos.

¿Basta un seguro de vida hipotecario para protegerme si mi pareja fallece? No. Reembolsa al prestamista, no lo convierte a usted en propietario. Sin testamento, la casa a nombre del otro pasa a sus herederos, libre de hipoteca.

Para completar, lea comprar entre varios y la indivisión y separación, divorcio y vivienda en Quebec.

¿Compran en pareja sin estar casados? Escríbame: ponemos en claro las cifras y la estructura antes de empezar las visitas.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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