Visita libre: el corredor y el vendedor

Una visita libre, la visite libre de Quebec, parece un terreno neutral. La puerta está abierta, las fichas están sobre el mostrador, alguien lo recibe y lo deja circular. No es neutral. La persona que lo recibe está ahí porque un vendedor la contrató, y todo lo que usted diga ese día es información que entrega a la otra parte. No es una trampa: así funciona el corretaje inmobiliario en Quebec, y se entiende en diez minutos.

Quién es la persona de la puerta

La OACIQ recuerda que un corredor o una agencia puede anunciar una visita libre solo si el corredor del vendedor está presente durante esa visita, o si puede hacerse reemplazar por otro corredor. La razón es sencilla: su deber es proteger y promover los intereses de su cliente vendedor, y estar ahí para dar información pertinente y exacta sobre la propiedad.

El organismo añade que, por razones de seguridad y de protección de la propiedad, el corredor debería verificar la identidad de los visitantes e inscribir su nombre en un registro de visitas. Identificarse al entrar es, por lo tanto, la práctica esperada.

Y desde la primera ocasión, ese corredor tiene dos deberes con usted: preguntarle si ya está representado por un corredor, e informarle en ese mismo momento de que él representa los intereses del vendedor y no los suyos.

Representado, o tratado equitativamente

La OACIQ resume las opciones del comprador en tres líneas, y la distinción merece una lectura lenta.

• Corredor del comprador: representa al comprador, hay un contrato de corretaje de compra firmado, defiende sus intereses y lo aconseja.
• Corredor del vendedor: representa al vendedor, y ofrece un trato equitativo al comprador.
• Corredor colaborador sin contrato de corretaje de compra: no representa al comprador, y le ofrece un trato equitativo.

Dicho de otro modo, en palabras del propio organismo: trato equitativo equivale a ningún contrato de corretaje escrito, por lo tanto ninguna representación, por lo tanto ningún consejo según sus necesidades y criterios. Para que un corredor lo represente hace falta un contrato de corretaje escrito. Un corredor que le muestra la casa, responde a sus preguntas y le resulta simpático sigue sin representarlo.

El folleto de la OACIQ lo resume en dos fórmulas. Trato equitativo: información objetiva y pertinente para realizar una transacción, respetando los derechos y obligaciones de todas las partes. Representación: información estratégica, papel de asesor y capacidad de negociar en su interés.

Lo que el trato equitativo sí le da

No es poca cosa, y no conviene caricaturizarlo. El corredor del vendedor que le da un trato equitativo debe, entre otras cosas, informarlo y aconsejarlo con objetividad, demostrar la exactitud de la información que le entrega, advertirle de todo elemento desfavorable que afecte a la propiedad, y llenar los formularios según su voluntad y presentarlos al vendedor sin demora.

Y no puede exigirle ninguna retribución ni gasto: su remuneración la establece el contrato de corretaje que firmó el vendedor.

Lo que no hará, y no es un defecto

El mismo organismo es igual de claro con los límites. Sin contrato de corretaje de compra, el corredor no puede aconsejarle sobre el precio, sobre las casas comparables vendidas, sobre las condiciones ni sobre la redacción de las cláusulas de la promesa de compra, salvo las cláusulas usuales de inspección y de financiamiento. No puede negociar en su nombre para obtener un precio más bajo ni mejores condiciones según sus criterios. Sí puede, en cambio, mostrarle el inmueble.

Si aun así decide hacer una oferta por su intermedio, la OACIQ describe su papel con precisión: llenar con usted la promesa de compra sin transmitirle su opinión ni aconsejarlo sobre los distintos elementos, informándolo de manera objetiva sobre las cláusulas usuales, y luego presentarla al vendedor manteniéndose neutral y objetivo.

Además sigue vinculado a su cliente por una obligación de lealtad. Salvo instrucción contraria del vendedor, mantendrá confidencial cierta información: el precio deseado, el margen de negociación, las razones de la venta. Y en ningún caso puede revelarle el contenido de otras promesas de compra ni favorecer la suya.

Lo que conviene guardarse

Aquí está el fondo del asunto. La confidencialidad que protege el precio deseado y el margen de negociación es la del vendedor, porque el vendedor es el cliente. El trato equitativo sí compromete al corredor a respetar la confidencialidad de la información que se le confía y a usar sus datos personales solo para los fines por los que se los transmitió. Es una protección real, pero estrecha: no lo convierte en su asesor.

Así que, en el piso de una visita libre, evite decir en voz alta hasta dónde puede subir, en qué fecha tiene que mudarse sin falta, o que esta es exactamente la casa de sus sueños. Eso es información estratégica, y viaja en la dirección equivocada.

Lo que sí puede hacer es formular preguntas factuales y escuchar las respuestas: año del techo, fuente de calefacción, obras hechas con permiso, elementos desfavorables conocidos, documentos disponibles. Él debe poder demostrar la exactitud de lo que afirma. La lista de verificación de la primera visita le indica qué mirar, habitación por habitación.

El formulario que pone todo esto por escrito

Existe un formulario recomendado de la OACIQ para esta situación exacta: el Avis du courtier du vendeur à l’acheteur non représenté, el aviso del corredor del vendedor al comprador no representado. No inventa nada: escribe negro sobre blanco que la agencia o el corredor vinculado por contrato de corretaje con el vendedor no representa ni defiende los intereses de usted, que le dará un trato equitativo, y que le ha avisado de que podía hacerse representar por el titular de licencia de su elección. Usted acusa recibo con su firma.

Su equivalente del lado de un corredor colaborador es el Avis du courtier sans contrat de courtage exclusif, Achat. La OACIQ le añade una frase que vale la pena memorizar: un corredor colaborador sin contrato de corretaje de compra trabaja de facto para el vendedor.

Doble representación: prohibida desde 2022

Las modificaciones a la Loi sur le courtage immobilier, la ley de corretaje inmobiliario, están en vigor desde el 10 de junio de 2022. Prohíben la doble representación y los contratos de corretaje verbales en el inmobiliario residencial de Quebec. Un mismo corredor no puede estar vinculado por contrato de corretaje a la vez con el vendedor y con usted, salvo situaciones excepcionales.

Si el caso se presenta, la OACIQ describe el camino del corredor: informar a las partes, recomendar al comprador que trabaje con otro corredor, y rescindir uno de los dos contratos según los parámetros de la reglamentación, sin poder reclamar retribución después de esa rescisión.

La trampa de la retribución

Hay una última razón, muy concreta, para anunciar en la puerta que usted tiene corredor. Determinar qué corredor despertó primero su interés por una propiedad es un criterio central del derecho a la retribución: se llama causa eficiente de la venta. Las reglas las elabora la APCIQ, y la OACIQ no interviene en los litigios de retribución entre corredores o agencias.

Visitar solo con el corredor del vendedor y volver después con el suyo puede crear un litigio que no es suyo pero que aterriza sobre su transacción. Si ya está representado, la OACIQ aconseja avisar a su corredor antes de la visita libre. Si él no puede acompañarlo, puede avisar al corredor del vendedor de su llegada. Y si no logró comunicarse con él, dígalo al llegar y entregue su tarjeta profesional.

En resumen

Una visita libre sigue siendo una excelente manera de ver muchas propiedades en poco tiempo. Vaya, mire todo, haga preguntas precisas. Pero entre sabiendo quién trabaja para quién, diga de inmediato si está representado, y guarde sus cifras y sus plazos para la persona que firmó para defender sus intereses. Si algo le inquieta durante la visita, relea las señales de alarma que justifican retirarse.

¿Planea una ronda de visitas libres este fin de semana? Escríbame antes de ir: decidimos juntos cuáles valen el viaje, y lo acompaño.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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