Propiedades fuera del mercado en Quebec

Fuera del mercado es la expresión peor usada del sector inmobiliario quebequense. Sugiere una puerta trasera y un precio de iniciado. La realidad es más común y, para un comprador, más exigente. Esto es lo que realmente son, lo que la ley exige al corredor y lo que usted pierde al comprar una propiedad que nadie más ha visto.

Qué es realmente una propiedad fuera del mercado

Una propiedad fuera del mercado es sencillamente una propiedad disponible que no se difunde en Centris ni en otra plataforma pública. Es una decisión de comercialización, nada más.

El Reglamento sobre las condiciones de ejercicio de una operación de corretaje, la deontología de los corredores y la publicidad lo dice en negativo. Según su artículo 44, el corredor debe inscribir el inmueble en el servicio de difusión de información cuando la parte que representa desea recurrir a él, y hacerlo al comenzar la comercialización. El artículo 111 añade que no puede difundir ninguna información sobre un inmueble sin autorización escrita expresa. Lo fuera de mercado existe porque un vendedor eligió no difundir, no porque exista una red paralela.

En la práctica estas propiedades circulan por tres canales solamente: un contrato de corretaje sin difusión pública, una venta de un propietario sin corredor, y el boca a boca entre corredores, solo cuando el vendedor eligió por escrito no difundir, o retrasar la inscripción por una razón excepcional escrita en el contrato. No hay ninguna base de datos secreta.

Por qué no es un descuento garantizado

Un vendedor que no difunde no es un vendedor apurado. A menudo la razón es la contraria: nada de visitas, ni fotos de su interior en línea, ni preguntas del vecindario. La motivación es la discreción, y la discreción no baja un precio.

El verdadero problema está en otra parte y es serio: el precio nunca se ha puesto a prueba. En una comercialización pública, el mercado responde. Aquí no responde nadie, y la única opinión disponible es la del vendedor. El reglamento prohíbe al corredor emitir una opinión sobre el valor de un inmueble a menos que esté fundada y motivada conforme a los usos y a las reglas del arte (artículo 76). Un corredor serio nunca le dirá que una propiedad es una ganga porque está fuera de Centris.

Qué pierde exactamente el comprador

Comparables. La Asociación Profesional de Corredores Inmobiliarios de Quebec reúne a más de 14 000 corredores y agencias, y difunde las estadísticas del mercado residencial quebequense a partir de la base de datos provincial Centris de los corredores. Una propiedad que nunca entra en Centris no alimenta ni esas estadísticas ni los comparables de nadie, incluidos los suyos.

La competencia. Juega en los dos sentidos, seamos honestos: nadie puja contra usted, pero nadie revela tampoco el techo real. Usted negocia solo contra una expectativa.

Un precio validado. La venta terminará siendo pública: el artículo 2938 del Código Civil de Quebec somete a publicidad la adquisición de un derecho real inmobiliario, y la inscripción en el registro sigue después. Pero llega después de su firma, no antes de su decisión.

A menudo, las declaraciones del vendedor. Cuando no se aplica ningún formulario obligatorio, en particular si el vendedor no tiene corredor, el artículo 82 del reglamento obliga al corredor a recomendar al propietario que entregue sus declaraciones sobre el inmueble a toda persona que se proponga adquirirlo. Recomendar, no imponer. Pídalas explícitamente.

Las obligaciones del corredor no desaparecen fuera de Centris

El deber de verificación y de consejo no depende de ninguna plataforma. El reglamento es preciso y se aplica íntegramente:

• Artículo 83. El corredor debe aconsejar e informar con objetividad a la parte que representa y a todas las demás partes, sobre el conjunto de hechos pertinentes y sobre el objeto mismo de la transacción, sin exageración, disimulo ni declaración falsa.
• Artículo 84. Debe emprender gestiones para descubrir, conforme a los usos y a las reglas del arte, los factores que puedan afectar desfavorablemente a las partes o al objeto de la transacción.
• Artículo 85. Debe informar de todo factor que conozca y que pueda afectar desfavorablemente a las partes o al objeto de la transacción.
• Artículo 5. Debe verificar la información que proporciona y estar siempre en condiciones de demostrar su exactitud.
• Artículo 87. Antes de hacer visitar un inmueble sin contrato de corretaje exclusivo, debe obtener el consentimiento del propietario.
• Artículos 15 y 16. Protege los intereses de la parte que representa otorgando a la vez un trato equitativo a todas las partes, y debe informar cuanto antes de esa posición a toda parte no representada.

Un corredor que le abre una puerta fuera de mercado le debe exactamente las mismas verificaciones que en una ficha pública. Antes de elegirlo, vea las preguntas que debe hacer.

La declaración de interés, la regla que lo fuera de mercado vuelve crítica

Aquí se concentra el riesgo. Cuando una propiedad circula en una red restringida, quien se la trae puede tener un interés en ella.

El artículo 2 del reglamento obliga al titular de licencia a evitar las situaciones de conflicto de intereses y, si no puede evitarlas, a denunciarlas sin demora y por escrito. La Ley sobre el corretaje inmobiliario va más lejos: su artículo 21 impone divulgar todo conflicto de intereses, y su artículo 98 prevé que no hacerlo acarrea como mínimo una multa, cuya horquilla va de 2 500 $ a 62 500 $ por cargo, llevada al doble en caso de reincidencia.

El aviso de divulgación está regulado por el artículo 18 del reglamento. El corredor que posee o se propone adquirir un interés en el inmueble debe, antes de la redacción o la aceptación de la propuesta de transacción, transmitir un aviso escrito que precise entre otras cosas la naturaleza de ese interés, por un medio que pruebe la fecha y la hora de recepción. En su defecto, aquel a quien se debía la información puede desdecirse sin penalidad de toda oferta o promesa mientras el contrato no se haya firmado. El aviso queda consignado en el registro de avisos de divulgación.

El resto se sigue: el corredor que posee un interés en un inmueble no puede representar al comprador (artículo 20), el que quiere adquirir un inmueble que está encargado de vender debe poner fin al contrato de corretaje antes de presentar su propuesta (artículo 22) y no puede reclamar retribución alguna (artículo 23). El Código Civil cierra el principio en su artículo 1709: quien está encargado de vender el bien de otro no puede, ni siquiera por persona interpuesta, convertirse en su adquirente.

La doble representación, prohibida desde 2022

Si el corredor que le hace visitar tiene también el mandato de venta, el asunto está resuelto. El artículo 29.1 de la Ley sobre el corretaje inmobiliario lo obliga a rescindir su contrato de corretaje de compra en cuanto sabe que usted piensa ofertar por un inmueble que tiene en venta, a recomendarle otro titular de licencia, y no puede exigir retribución alguna.

Solo existen dos excepciones, en el artículo 16.1 del reglamento: ningún otro titular de licencia tiene establecimiento en un radio de 50 km, o la agencia actúa por medio de dos corredores distintos. En esos casos, el artículo 17 exige que le informe por escrito y obtenga su consentimiento escrito antes de que usted formule su oferta. Sobre los papeles de cada uno, corredor, agente, REALTOR aclara el resto.

Posicionarse sin comprar el mito

Firme un contrato de corretaje de compra escrito: desde el 10 de junio de 2022 todo contrato verbal es nulo, y usted dispone de tres días para rescindirlo a su discreción tras recibir una copia firmada. Dé criterios precisos, porque el artículo 46 del reglamento obliga al corredor a presentarle únicamente inmuebles que correspondan a ellos y a explicarle los motivos de su selección. Exija las declaraciones del vendedor, haga inspeccionar y prepare la visita con la lista de verificación completa. Para un plex, añada los contratos de arrendamiento y los estados financieros: la guía para principiantes detalla cuáles.

Lo fuera de mercado es un canal más, nunca una estrategia completa.

¿Busca con discreción o le proponen una propiedad fuera de Centris? Escríbame con sus criterios y verificamos antes de entusiasmarnos.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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