Guía del Comprador
La inspección previa a la compra: la lista punto por punto
El día de la inspección, la mayoría de los compradores sigue al inspector y asiente con la cabeza. Se van con un …
El folleto muestra los acabados, rara vez lo que lo protege si el constructor entrega tarde, mal o nunca. Esas protecciones existen, con límites y plazos. Esto es lo que verifico antes de que un comprador firme.
La garantía GCR: obligatoria, pero no en todas partes
El plan de garantía de edificios residenciales nuevos es obligatorio y lo administra Garantie de construction résidentielle (GCR), organismo autorizado por la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Cubre las casas unifamiliares, los dúplex a quíntuplex fuera de copropiedad y los condominios de hasta cuatro unidades superpuestas. Un condominio en un edificio más alto no está cubierto: pida por escrito qué protección existe.
| Qué cubre | Condición |
|---|---|
| Depósitos, hasta 50 000 $, o terminación de obras | Incumplimiento del constructor antes de la recepción |
| Obras por terminar, vicios y defectos aparentes | Anotados por escrito en la recepción, o en 3 días si aún no se mudó |
| Defectos de ejecución no aparentes | Descubiertos en el año siguiente a la recepción |
| Vicios ocultos | Descubiertos en los 3 años siguientes a la recepción |
| Vicios de diseño, de construcción o del suelo | Aparecidos en los 5 años siguientes al fin de las obras |
| Realojamiento, mudanza, almacenamiento, hasta 6 000 $ | Entrega tardía, o vivienda inhabitable durante reparaciones |
En una casa, las reparaciones se cubren hasta el precio del contrato, sin superar 300 000 $.
Los límites. Se excluyen, entre otros: el comportamiento normal de los materiales (fisuras, contracción), el desgaste normal, la falta de mantenimiento, sus propias modificaciones, la fuerza mayor, los suelos contaminados y lo exterior al edificio, como el paisajismo y la piscina.
Cada problema se denuncia por escrito al constructor, con copia a GCR, en un plazo razonable tras descubrirlo. GCR considera razonables seis meses si no es urgente. Fuera de plazo, el reclamo puede rechazarse.
Verificar al constructor
Consulte su licencia en el registro de la RBQ: necesita la subcategoría 1.1.1 para casas y plex, o 1.1.2 para condominios. Luego verifique su acreditación en el directorio de GCR, que muestra su historial de inspecciones, reclamos y arbitrajes.
Exija el contrato de garantía firmado: según el reglamento, sus obligaciones del contrato no son exigibles hasta tenerlo en sus manos.
El contrato preliminar y sus 10 días
Cuando un constructor o promotor vende una vivienda a quien la compra para habitarla, el Código Civil exige un contrato preliminar (contrat préliminaire) con derecho a retractarse en 10 días (artículo 1785). La indemnización por retractarse, si existe, no puede superar el 0,5 % del precio acordado (artículo 1786). En un condominio, si no recibe la nota informativa (note d’information) al firmar, puede retractarse hasta 10 días después de recibirla. Si compra para alquilar, este derecho no aplica.
Use esos 10 días: haga revisar el contrato, compare inclusiones y opciones, verifique la fecha de entrega y, en condominio, si la superficie es bruta o neta.
La inspección préréception
Es la inspección previa a la recepción (la entrega formal), hecha con el constructor y la lista de GCR. Vaya acompañado: GCR recomienda un profesional de la construcción. Anote todo lo que falte terminar o corregir, marque “avec réserve” (con reservas), tome fotos y revise los extras pedidos. Verifique en particular:
- Exterior: pendiente del terreno, cimientos, cubierta, revestimiento, sellado.
- Interior: pisos, paredes y techos, puertas, enchufes, grifería, ventiladores, gabinetes.
- Sótano y garaje: desagüe del piso, panel eléctrico, calentador de agua, intercambiador de aire, puerta del garaje.
Se fija una fecha para esas obras, como máximo seis meses después. Un defecto aparente no anotado en la recepción, o en tres días si aún no se mudó, no está cubierto. En condominio, un profesional elegido por el sindicato inspecciona las áreas comunes. Para elegir inspector, vea cuánto cuesta una inspección y cuándo hacerla.
Los retrasos de entrega
Si no puede tomar posesión en la fecha acordada, GCR puede reembolsar, con comprobantes, sus gastos de realojamiento, mudanza y almacenamiento, con topes diarios. Reclame por escrito al constructor, con copia a GCR, en los seis meses siguientes a la recepción. La fuerza mayor está excluida.
En condominio, desde el 14 de agosto de 2025, los depósitos deben estar totalmente protegidos, por ejemplo en fideicomiso con un notario, y reembolsarse si la unidad no se entrega en la fecha acordada.
¿Alquila con un contrato de 12 meses? El aviso de no renovación se da de tres a seis meses antes del vencimiento (artículos 1942 y 1946 del Código Civil), a menudo sin fecha firme de entrega. Tenga un plan B.
GST y QST: lo nuevo paga impuestos
La reventa está exenta; lo nuevo, no. Pregunte si el precio incluye la GST federal y la QST de Quebec (TPS y TVQ en francés) y si los reembolsos se ceden al constructor. En Quebec, Revenu Québec los tramita, incluida la GST.
| Reembolso | Monto | Según el precio |
|---|---|---|
| GST, vivienda nueva | 36 % de la GST, hasta 6 300 $ | Se reduce desde 350 000 $, nulo a 450 000 $ |
| QST, vivienda nueva | 50 % de la QST, hasta 9 975 $ | Se reduce desde 200 000 $, nulo a 300 000 $ |
| GST, compradores de primera vivienda | Hasta el 100 % de la GST, máximo 50 000 $ | Se reduce desde 1 000 000 $, nulo a 1 500 000 $ |
La vivienda debe ser su residencia habitual y usted, su primer ocupante (un familiar basta para los reembolsos habituales).
El reembolso para compradores de primera vivienda es ley desde el 12 de marzo de 2026 (ley federal C-4). Cubre contratos firmados con el constructor desde el 20 de marzo de 2025 y antes de 2031, para obras iniciadas antes de 2031, terminadas en lo esencial y transferidas antes de 2036. Debe tener 18 años o más, ser ciudadano canadiense o residente permanente, y ni usted ni su cónyuge o pareja deben haberlo recibido ni haber vivido en una vivienda propia de alguno de los dos, en Canadá o en el extranjero, en el año en curso o los cuatro anteriores. Quebec no armonizó la QST.
El impuesto de bienvenida también se aplica: calcúlelo con la calculadora del impuesto de bienvenida.
Condominio nuevo: cuotas fijadas por el promotor
La nota informativa contiene el presupuesto previsional y una copia o resumen de la declaración de copropiedad. El aporte al fondo de previsión (fonds de prévoyance) debe igualar el 0,5 % del valor de reconstrucción o seguir un estudio de ese fondo (artículo 1791).
La trampa de las cuotas provisionales. Mientras el promotor controla el sindicato, su presupuesto fija sus cuotas. Si subestima en más del 10 % el gasto real del primer ejercicio completo tras perder el control, el promotor reembolsa la diferencia, pero al sindicato, y nada por debajo del 10 %. Compare con edificios similares y pregunte qué incluye la cuota.
El notario del promotor
El promotor suele confiar todas las ventas de un proyecto a un mismo notario, nombrado en el contrato preliminar. Ese notario debe ser imparcial y aconsejarle también, pero no negocia por usted. Nada le impide hacer revisar el contrato por su propio notario o abogado durante sus 10 días.
Para los honorarios, pida un presupuesto escrito y súmelo en la calculadora de gastos de cierre. Vea también el notario en Quebec, paso a paso.
Por qué tener su propio corredor
La oficina de ventas trabaja para el constructor, sea con empleados o con un corredor contratado. Desde el 10 de junio de 2022, un mismo corredor ya no puede representar al comprador y al vendedor en una transacción residencial: el corredor del proyecto no puede ser el suyo.
Mi papel: verificar al constructor, leer el contrato durante sus 10 días, comparar con la reventa de la zona, preparar la inspección préréception y seguir las fechas. Mencione a su corredor desde la primera visita y acuerde su retribución por escrito antes de firmar.
¿Le interesa un proyecto nuevo? Póngase en contacto antes de firmar el contrato preliminar y lo leemos juntos, cláusula por cláusula.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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