Inmobiliaria 101
Corredor, agente, REALTOR en Quebec
«Corredor», «agente», «REALTOR». Las tres palabras circulan como sinónimos en la conversación corriente. En Quebec, …
Una transacción inmobiliaria en Quebec se juega sobre documentos: contrato de corretaje, declaraciones del vendedor, promesa de compra, anexos, acta de venta, acta de hipoteca. El idioma en que se redacta cada uno no es una cuestión de preferencia. Lo fija la ley, y las reglas cambiaron en 2022. Esto es lo que exigen, documento por documento, y lo que cambia cuando su corredor trabaja en su idioma.
Los formularios de la OACIQ existen en francés y en inglés
La OACIQ ha creado una cincuentena de formularios obligatorios o recomendados, ineludibles en una transacción residencial: el contrato de corretaje de venta o de compra, las Declaraciones del vendedor sobre el inmueble, la Promesa de compra, la Contrapropuesta, las Modificaciones y los anexos F, R y RC.
En oaciq.com, esos formularios se publican en francés y en inglés, no en español ni en árabe. Es lo primero que conviene saber: el documento que usted firmará estará en francés o en inglés. Lo que sí puede hacerse en otro idioma es la explicación, la pregunta y la respuesta.
El reglamento lo prevé. El artículo 46.7 del Reglamento sobre las condiciones de ejercicio de una operación de corretaje, sobre la deontología de los corredores y sobre la publicidad (C-73.2, r. 1) obliga al corredor, antes de hacer firmar un formulario obligatorio que él ha completado, a permitir que las partes conozcan sus términos y condiciones y a dar todas las explicaciones y respuestas a las preguntas planteadas. El artículo 86 añade que debe informar razonablemente a todas las partes de los derechos y obligaciones que se derivan de los documentos que les hace firmar.
Ese derecho a leer y preguntar vale lo que usted pueda hacer con él: ahí entra exactamente el idioma.
Lo que exige la Carta de la lengua francesa desde 2022
La Ley sobre la lengua oficial y común de Quebec, el francés (2022, c. 14, a menudo llamada ley 96) añadió a la Carta un artículo 55.1 que apunta directamente a la vivienda residencial. Deben redactarse en francés:
- el contrato de venta o de permuta de una parte o de la totalidad de un inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas, o de una fracción de un inmueble principalmente residencial sujeto a una declaración de copropiedad;
- la promesa de celebrar ese contrato, es decir la promesa de compra;
- el contrato preliminar del artículo 1785 del Código Civil, el de la obra nueva;
- la nota de información del artículo 1787.
Esos documentos pueden redactarse exclusivamente en otro idioma si tal es la voluntad expresa de las partes. El francés es la opción por defecto y el inglés sigue siendo posible, pero ambas partes deben quererlo y decirlo.
El artículo 55 apunta a los contratos de adhesión, aquellos cuyas estipulaciones esenciales fueron impuestas por una parte y no pudieron negociarse libremente (artículo 1379 del Código Civil). Se redactan en francés, y las partes solo pueden quedar obligadas por una versión en otro idioma si, después de entregar la versión francesa a la parte adherente, tal es su voluntad expresa. Ninguna parte puede exigir a la otra suma alguna por la redacción de la versión francesa.
En copropiedad dividida, el artículo 1070.1.1 del Código Civil añade que el registro del sindicato y los documentos puestos a disposición de los copropietarios están en francés: es el idioma de las piezas que conviene reclamar antes de ofertar por un condominio.
El acta notarial, y lo que acepta el registro de la propiedad
El acta de venta es un acta notarial y cae bajo el artículo 55.1: francés por defecto, otro idioma si las partes lo quieren expresamente.
Esa elección tiene una consecuencia. El artículo 3006 del Código Civil, modificado en 2022, prevé que los documentos que acompañan una solicitud de inscripción, si están redactados en un idioma distinto del francés, deben ir acompañados de una traducción autenticada en Quebec. Éducaloi lo formula con sencillez: para inscribir en el registro de la propiedad de Quebec una venta pactada en un contrato en inglés, hay que aportar la traducción francesa oficial. El inglés está permitido, pero añade una traducción, un costo y un plazo.
El notario no es el notario de nadie en particular. La Ley del notariado lo dice en su artículo 10: el notario es un asesor jurídico y un oficial público. El artículo 11 precisa su misión: verificar la identidad, la calidad y la capacidad de las partes, asegurarse de que expresan un consentimiento libre e informado, aconsejarlas y actuar hacia ellas con imparcialidad. La Cámara de notarios describe ese deber de consejo como la obligación de esclarecer a las partes sobre la naturaleza y las consecuencias de sus actos.
Eso se dice al elegir notario, no la mañana de la firma: pregunte en qué idiomas el despacho puede explicar el acta, y pida el borrador unos días antes. El resto del recorrido ante el notario está detallado en otro artículo del sitio.
Los documentos del prestamista
El acta de hipoteca se firma ante el notario, al mismo tiempo que el acta de venta, y sigue las mismas reglas. Los documentos del prestamista son otro expediente: oferta de financiamiento, divulgación del costo del préstamo, seguros ligados al crédito. Las prácticas varían de una institución a otra, y nada garantiza que un prestamista dado produzca sus documentos en un idioma u otro. La pregunta se plantea en la preaprobación, no al final.
Un documento de préstamo cuyas cláusulas no se negocian corresponde a la definición de contrato de adhesión del artículo 1379, y el artículo 55 apunta a esos contratos: si la cuestión se plantea en su caso, hágasela a su notario. Para el préstamo en sí, el interlocutor es el prestamista o un corredor hipotecario certificado por la AMF, porque un corredor inmobiliario no es un corredor hipotecario. La guía hipotecaria del primer comprador cubre el resto.
Traductor, intérprete, y el primo bilingüe
El derecho quebequense recurre a la traducción autenticada en lugares precisos. Más allá del artículo 3006, el artículo 140 del Código Civil la exige para las actas del estado civil y los actos jurídicos otorgados fuera de Quebec y redactados en un idioma distinto del francés: certificado de matrimonio, capitulaciones matrimoniales, poder firmado en el extranjero.
Un familiar que traduce sobre la marcha no es lo mismo, por tres razones.
No es neutral. A veces es él mismo parte en la compra, o está a punto de serlo. El artículo 2819 del Código Civil dice algo al respecto: las personas que tienen un interés en el acto no pueden servir de testigos de un acta notarial.
El reflejo natural es resumir, no traducir. Un resumen deja caer los plazos, las condiciones y las palabras exactas, y son ellas las que crean las obligaciones.
No tiene ni obligación profesional, ni seguro de responsabilidad, ni colegio profesional detrás. El corredor y el notario sí.
Lo que funciona mejor: obtener los documentos con antelación, y pedir a los profesionales que trabajen en un idioma que usted lea.
Qué cambia un corredor que habla su idioma
El Gran Montreal es multilingüe, y aquí el servicio se da en francés, inglés y árabe. Eso no cambia ni la ley ni el idioma de los formularios. Cambia tres cosas.
Las preguntas se hacen. El artículo 46.7 le da derecho a leer el formulario y a preguntar antes de firmar. Una pregunta formulada en su idioma es una pregunta completa, no una aproximación.
Las condiciones se explican antes de la firma, no después. Condición de financiamiento, condición de inspección, plazo de respuesta, cláusula de anexo: son mecanismos con fechas, y entenderlos después ya no sirve de mucho.
Usted describe lo que realmente quiere. Un criterio de búsqueda, un límite de presupuesto, una exigencia de barrio o de calendario se dicen mejor en el idioma en que uno piensa. Es lo que acaba en el contrato de corretaje de compra y en las cláusulas de la promesa.
Nada de esto es una garantía de resultado: es tiempo de comprensión recuperado en la etapa en que todavía sirve. Vea también las cinco preguntas antes de contratar a un corredor y la diferencia entre corredor, agente y REALTOR.
Si usted es recién llegado
La guía para recién llegados cubre el recorrido completo. Se le añaden dos puntos.
Los documentos venidos del extranjero pasan por el artículo 140: acta de nacimiento, certificado de matrimonio, sentencia de divorcio, poder. Reúnalos temprano, antes de que se fije la fecha de firma.
Y una regla que a menudo se confunde con una cuestión de idioma: los residentes permanentes tienen los mismos derechos que los ciudadanos para adquirir un inmueble. Una ley federal prohíbe actualmente a ciertos no canadienses comprar ciertos inmuebles residenciales de 1 a 3 viviendas situados en una región metropolitana o en una aglomeración censal, con excepciones, hasta el 1 de enero de 2027. Haga verificar su situación por un abogado o un notario.
¿Prefiere trabajar en francés, inglés o árabe? Escríbame en el idioma que elija: leemos juntos el contrato de corretaje y la promesa de compra antes de que usted firme.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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