Preaprobación hipotecaria: lo que garantiza y lo que no

Muchos compradores tratan la preaprobación como una línea de llegada. Uno obtiene una cifra, empieza a visitar y da por hecho que el financiamiento está resuelto. Funciona al revés: la preaprobación es la apertura del expediente, no su conclusión.

Esto es lo que realmente es, lo que no cubre y lo que la hace caer. Soy corredor inmobiliario, no prestamista: esto es información general, tomada de las fuentes públicas citadas en el texto.

Lo que dice exactamente la ACFC

Según la Agencia de Consumo Financiero de Canadá (ACFC), la preaprobación sirve para dos cosas: conocer el monto máximo de hipoteca al que usted podría calificar y estimar sus pagos. También permite bloquear una tasa de interés.

Y la agencia añade una frase que debería ir en negrita en cada carta de preaprobación: este proceso no garantiza la aprobación de una hipoteca.

Dicho de otro modo, es un compromiso condicional basado en la información que usted entregó, en un momento preciso, antes incluso de que exista una propiedad identificada.

La vigencia, y por qué importa

La ACFC indica que la preaprobación permite bloquear una tasa de interés durante 60 a 130 días, según el prestamista. Es una ventana, no una eternidad.

Un punto de referencia sobre el ritmo del mercado: en la región metropolitana de Montreal, en agosto de 2026, el plazo promedio de venta de una casa unifamiliar fue de 42 días, según la APCIQ. Una búsqueda seria, algunas ofertas rechazadas y un plazo de entrega pueden superar fácilmente su ventana de tasa.

Dos gestos: anote la fecha de vencimiento en su calendario y pregunte a su prestamista si obtendrá automáticamente la tasa más baja si las tasas bajan mientras usted está preaprobado. La ACFC recomienda expresamente hacer esa pregunta.

Si la búsqueda se alarga, renueve la preaprobación antes de que venza, no después. Un expediente vencido se rehace con documentos actualizados, y se rehace según las tasas y las reglas del día, no las de su punto de partida.

Preaprobación y aprobación final son dos etapas

La preaprobación trata sobre usted. La aprobación final trata sobre usted y sobre una propiedad concreta.

Esa es la distinción más cara de pasar por alto. La ACFC lo dice sin rodeos: el prestamista verificará que la propiedad que usted quiere cumpla ciertas normas, y puede negar el préstamo incluso después de haberlo preaprobado. También puede proponer otra cosa: un monto menor, una tasa más alta, una cuota inicial mayor o un codeudor.

Un condominio con un fondo de previsión escaso, un edificio con obras mayores anunciadas, una zonificación inusual: el expediente puede detenerse ahí, con un comprador impecable al otro lado.

La tasación que lo detiene todo

El prestamista no presta sobre el precio que usted aceptó pagar. Presta sobre el valor que reconoce a la propiedad.

Si la tasación queda por debajo del precio de compra, la diferencia no desaparece: se convierte en dinero que usted debe aportar en efectivo, además de la cuota inicial prevista. En un mercado de ofertas competidas, es el riesgo más subestimado de la transacción. Resuelva la pregunta antes de redactar una oferta, no después.

Por eso también la condición de financiamiento en la promesa de compra se redacta con cuidado. Le da un plazo para obtener una respuesta firme del prestamista sobre esa propiedad concreta. Retirar esa condición para hacer la oferta más atractiva, cuando el financiamiento no está confirmado, equivale a asumir solo el riesgo de un rechazo. Háblelo con su corredor antes de firmar, no durante el plazo.

Las cifras detrás de su monto

Tres reglas públicas enmarcan el cálculo, y conocerlas evita malas sorpresas.

• Los ratios de endeudamiento. La SCHL limita un préstamo asegurado al 39 % de amortización bruta de la deuda, es decir capital, intereses, impuestos y calefacción sobre el ingreso bruto, y al 44 % de amortización total, que suma sus otras deudas. La ACFC usa los mismos umbrales.
• La prueba de resistencia. El BSIF fija una tasa mínima de calificación para las hipotecas no aseguradas: la más alta entre la tasa del contrato más 2 % y 5,25 %. Usted no toma prestado a esa tasa, solo debe demostrar que podría pagarla.
• Crédito y cuota inicial. Para un préstamo asegurado por la SCHL, al menos un prestatario o garante necesita un puntaje de crédito de 600 como mínimo. En la cuota inicial, según las reglas federales, explicadas por la ACFC, el mínimo es de 5 % hasta 500 000 $, luego 10 % sobre la porción por encima, y 20 % a partir de 1,5 millones de dólares.

Pruebe sus propias cifras con la calculadora de capacidad de compra antes de reunirse con nadie.

Lo que hace caer una preaprobación

El prestamista vuelve a verificar su situación antes de desembolsar. Todo lo que haya cambiado desde la solicitud puede reabrir el expediente.

• Cambiar de empleo. Incluso por un mejor sueldo. Un período de prueba o un paso al trabajo independiente cambia la lectura de su ingreso.
• Comprar un auto. Un nuevo pago mensual entra directo en su ratio de amortización total.
• Sumar deuda. Tarjeta de crédito, línea de crédito, muebles financiados, préstamo personal: la misma lógica.
• Un pago atrasado. El historial de pagos está en el centro de su expediente de crédito.
• Mover sumas grandes. El prestamista debe poder rastrear el origen de su cuota inicial.

La regla es simple: entre la preaprobación y las llaves, ningún movimiento financiero mayor.

La verificación de crédito, sin mitos

La ACFC lo dice claro: cuando usted pide una preaprobación, es probable que el prestamista haga una verificación de crédito. Las consultas rigurosas aparecen en su expediente de crédito y afectan su puntaje, a diferencia de las consultas que usted mismo hace, que no tienen efecto.

La agencia recomienda pedir crédito solo cuando se necesita y evitar enviar varias solicitudes a la vez o demasiado seguidas, porque demasiadas consultas juntas pueden dar la impresión de que usted busca crédito con urgencia. Comparar hipotecas no es una falta, pero hágalo en un período corto y deliberado, no repartido durante meses. Para lo demás, vea lo que su puntaje de crédito cambia de verdad.

El monto preaprobado no es su presupuesto

Es un techo construido con ratios, no un objetivo de vida. Ignora sus planes, su colchón de emergencia y buena parte de los costos reales: impuestos municipales y escolares, cuotas de condominio, seguro, mantenimiento y las sumas a pagar ante el notario.

Estímelos con la calculadora de gastos de cierre y con el costo real de una primera compra. Quien usa el 100 % de su techo compra también un estrés permanente.

Prepare el expediente antes de solicitar

La ACFC enumera lo que el prestamista pedirá: identificación, prueba de empleo, prueba del origen de su cuota inicial y de los fondos para los gastos de cierre, información sobre sus otros activos y sobre sus deudas y obligaciones financieras.

Reúna todo antes de la primera reunión. Un expediente limpio no le consigue una mejor tasa por sí solo, pero evita las idas y vueltas y las sorpresas de último minuto. Sobre la tasa misma, vea lo que se decide antes de la tasa y, para la visión de conjunto, la guía hipotecaria del comprador primerizo.

Cinco preguntas para su prestamista

1. ¿Hasta qué fecha exacta se mantienen mi preaprobación y mi tasa?
2. Si las tasas bajan antes de eso, ¿obtengo la tasa más baja?
3. ¿Qué condiciones quedan por levantar para una aprobación final?
4. ¿Qué tipo de propiedad podría ser un problema en mi caso?
5. ¿Qué pasa si la tasación queda por debajo del precio de compra?

Las respuestas por escrito valen más que una cifra impresionante en una carta.

¿Prepara una compra en el Gran Montreal y quiere validar su expediente antes de hacer una oferta? Póngase en contacto y revisamos su situación juntos.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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