Moho en una vivienda en Quebec: detectar, declarar, actuar

Una mancha negra al pie de un muro de sótano desencadena casi siempre la misma reacción: hacer analizar el aire, obtener una cifra, saber si es grave. Ese reflejo lleva a un callejón sin salida, porque en Quebec ninguna cifra da ese veredicto. Aquí está lo que decide de verdad, y tres situaciones donde los recursos y los relojes no son los mismos: el propietario en su casa, el comprador después de la venta, el inquilino frente a su arrendador.

Por qué no existe ningún umbral de moho en Quebec

El Institut national de santé publique du Québec (INSPQ, el instituto provincial de salud pública) es categórico: no existe actualmente ningún valor guía de exposición al moho en el interior de los edificios no industriales. No es un retraso reglamentario. Simplemente no es posible, con los conocimientos actuales, cuantificar la relación entre la exposición al moho en el aire y los efectos sobre la salud.

Santé Canada apunta directamente al informe de laboratorio: en ausencia de valores guía, los resultados de pruebas sobre la presencia de moho en el aire interior no pueden servir para evaluar los riesgos. El organismo incluso desautorizó sus propios valores de 1995, que no representan un nivel seguro.

Sin embargo existe una norma quebequense, y no contiene ninguna cifra. El Bureau de normalisation du Québec publicó la norma BNQ 3009-600 el 1 de mayo de 2020. El INSPQ la presenta como la primera norma quebequense sobre el moho en las viviendas: cubre la identificación de las causas, la evaluación de la contaminación, la ejecución de las obras y el control de calidad. Es un documento de aplicación voluntaria, no un reglamento, y no fija en él ningún umbral de concentración.

Desconfíe entonces de un informe que anuncie que se superó una norma. Lo que los organismos recomiendan es corregir cuando hay humedad excesiva y contaminación persistente, visible u oculta detrás de los materiales, sin importar la especie.

Lo que lo alimenta, y la ventana de 48 horas

El moho no crece sobre un material seco. El INSPQ nombra los detonantes: humedad relativa alta, daños por agua, inundaciones, infiltraciones, reflujos de alcantarilla, y materiales porosos empapados de agua expuestos a la humedad más de 24 a 48 horas. La SCHL (la agencia federal de vivienda) fija el mismo límite después de una fuga: usted dispone de menos de 48 horas antes de que el moho empiece a formarse. Un daño por agua secado en 24 horas no tiene entonces la misma continuación que uno secado en dos semanas. El origen primaveral de esos daños se trata en nuestro texto sobre el deshielo y la infiltración de agua en el sótano.

El nivel de humedad interior. La SCHL y el INSPQ apuntan al mismo intervalo, de 30 a 50 %. La SCHL agrega una precisión de invierno que pocos propietarios conocen: cuando hace -10 °C afuera, el nivel interior debería ser de 30 %, y puede bajar a 25 % en las regiones extremadamente frías. Un higrómetro cuesta de 10 $ a 60 $ según la SCHL. Si no lo tiene, bastan cuatro señales: condensación en las ventanas, manchas húmedas en muros y techos, moho en el baño, olor a humedad.

La escala que la SCHL usa en lugar de una cifra

Como la concentración no resuelve nada, es la superficie afectada la que resuelve. El manual de la SCHL clasifica las situaciones en tres niveles.

Tres precisiones de la misma fuente contradicen hábitos extendidos. No use cloro: la SCHL recomienda agua tibia y un jabón lavaplatos sin perfume, que deja percibir si el olor persiste después de la limpieza. No pinte encima: la pintura no destruye el moho ni impide que crezca. Y la limpieza sola sigue siendo temporal, porque el moho volverá a aparecer si no se resuelve la fuente de humedad. El equipo mínimo, incluso para una superficie pequeña: lentes de seguridad, mascarilla N95 o equivalente, guantes de caucho.

Moho en una casa en venta: la casilla D7.3

El formulario obligatorio Déclarations du vendeur sur l’immeuble, DV 00001 versión V24 de junio de 2022, dedica su sección D7 a la calidad del aire interior. Tres preguntas tocan directamente el tema.

• D7.1: ¿se ha formado ya condensación regular e importante en invierno, en las ventanas, los tragaluces, los muros o el techo?
• D7.2: ¿ha habido ya presencia de olor desagradable, incluido el de humedad?
• D7.3: ¿ha habido ya rastros de moho, de podredumbre u hongos, y en qué lugar?

Otras dos casillas atrapan la causa más que el efecto: D4.1 sobre las infiltraciones de agua, y D5.2 sobre los problemas que afectaron al sótano o al espacio sanitario, que enumera la podredumbre. Todas se refieren a lo que ya ocurrió, no a lo que subsiste. El formulario está desmenuzado en nuestro artículo sobre la declaración del vendedor en Quebec.

Ocultar un problema conocido no se borra con una cláusula. El artículo 1733 del Code civil du Québec es explícito: el vendedor no puede excluir ni limitar su responsabilidad si no reveló los vicios que conocía o no podía ignorar, salvo si el comprador compra a su riesgo y peligro a un vendedor no profesional. Si le vuelve a la memoria un episodio de humedad antes de poner en venta, la guía del vendedor enumera los documentos que hay que reunir.

El comprador que descubre el moho después de la venta

Aquí el reloj cuenta más que la mancha. El artículo 1739 del Code civil obliga al comprador a denunciar el vicio por escrito dentro de un plazo razonable desde su descubrimiento, y agrega una frase hecha a medida para el moho: cuando el vicio aparece gradualmente, el plazo comienza a correr desde el día en que el comprador pudo sospechar su gravedad y su extensión.

Éducaloi (el organismo quebequense de divulgación jurídica) ubica ese plazo entre seis meses y un año según las circunstancias, y más largo si el vicio se manifiesta por temporadas. Dos gestos condicionan la continuación: dejar que el vendedor constate el vicio antes de hacer reparar, salvo urgencia, y respetar la prescripción de tres años del artículo 2925, que corre desde el descubrimiento y no desde la fecha de compra. Las cuatro condiciones del vicio oculto están detalladas en nuestro artículo sobre el vicio oculto en Quebec.

El caso del olor sin mancha. Un inspector que escribe «olor a humedad en el sótano, origen no localizado» no le da un diagnóstico. Le da un indicio, y le pone fecha. Haga buscar la fuente de humedad mientras la promesse d’achat todavía lo protege, y luego conserve el informe: es él el que establecerá qué podía usted ver, y cuándo.

Inquilino y arrendador: el artículo 1910 y lo que el TAL decide de verdad

El artículo 1910 del Code civil obliga al arrendador a entregar una vivienda en buen estado de habitabilidad y a mantenerla así durante toda la duración del contrato. La estipulación por la cual el inquilino reconoce que la vivienda está en buen estado no tiene efecto. El artículo 1913 apunta a los casos graves: es impropia para la habitación la vivienda cuyo estado constituye una amenaza seria para la salud o la seguridad de los ocupantes.

El Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec) clasifica el moho entre las situaciones de insalubridad y plantea de inmediato el matiz: una vivienda en mal estado de habitabilidad no es automáticamente impropia para la habitación. El inquilino puede pedir la resolución del contrato, una orden que obligue al arrendador a ejecutar obras, una reducción de renta o daños. Los daños punitivos son posibles cuando la vivienda se volvió impropia por negligencia del arrendador, para las solicitudes presentadas desde el 21 de febrero de 2024. Con prueba documental evidente, informes de inspección, avisos de evacuación o fotografías, el Tribunal convoca a las partes dentro de los diez días hábiles.

Dos decisiones resumidas por el Tribunal muestran por qué nadie puede prometerle un resultado. En Lumande c. Raamco International Properties Canadian Ltd., del 25 de junio de 2019, los inquilinos obtuvieron 10 060 $ en reducción de renta y 8 000 $ en daños morales, con este motivo: la prueba de la contaminación debe basarse en criterios objetivos, hay que identificar el contaminante y la extensión de la contaminación. En Henrichon c. Hoang, del 3 de noviembre de 2023, una microbióloga estableció que el moho no volvía el lugar impropio, y el contrato se resolvió por culpa de los inquilinos. Misma familia de hechos, resultados opuestos.

Lo que el seguro cubre, y lo que excluye

Este es el capítulo más contraintuitivo. En su folleto sobre el seguro y los daños causados por el agua, el Bureau d’assurance du Canada clasifica como «no cubiertos» los daños causados por la humedad, la condensación, la podredumbre, el moho y el deterioro gradual. Su ejemplo es preciso: un techo que llegó al fin de su vida útil y que usted tarda en cambiar, de donde surge una infiltración que causa humedad y moho en el techo y los muros.

La palabra que decide está en la redacción de los anexos de cobertura. Agua del suelo y alcantarillas cubre la infiltración súbita y accidental de aguas subterráneas o de superficie. Agua por encima del suelo cubre la infiltración súbita y accidental de lluvia o de nieve. Súbita y accidental: una degradación lenta no entra en ninguna de las dos. El moho que sigue a un siniestro cubierto puede entonces ser indemnizado junto con él, mientras que el mismo moho nacido de una fuga tolerada durante dos inviernos no lo es.

El mismo organismo recomienda además hacer inspeccionar por un profesional un techo de más de 20 años. Haga confirmar su situación por su aseguradora, y pida la respuesta por escrito.

Preguntas frecuentes

¿Una prueba de aire probará que mi casa está contaminada? No. Santé Canada escribe que en ausencia de valores guía esos resultados no pueden servir para evaluar los riesgos. Una muestra documenta un expediente, no dicta un veredicto.

Limpié la mancha y volvió. ¿Por qué? Porque la limpieza no resuelve la fuente. La SCHL lo dice claramente: mientras el problema de humedad persista, el moho reaparece.

El vendedor marcó no en D7.3 y yo encontré moho. ¿Tengo recurso automáticamente? No, pero tiene una pieza fechada y firmada. Lo que siga depende de la prueba de que el problema existía antes de la venta y de que el vendedor lo conocía o no podía ignorarlo. Denuncie por escrito sin demora y consulte a un abogado antes de emprender obras.

Mi arrendador no hace nada. ¿Puedo dejar de pagar la renta? No por su propia cuenta. La vía prevista pasa por el Tribunal administratif du logement, que puede ordenar obras o conceder una reducción de renta. La dispensa de renta del artículo 1915 apunta a la vivienda que se volvió impropia y exige un aviso al arrendador antes de la salida o dentro de los 10 días siguientes.

Para completar, lea la inspección previa a la compra punto por punto y lo que vuelve una casa difícil de asegurar.

¿Un olor en el sótano lo hace dudar antes de una oferta o antes de poner en venta? Escríbame. Le diré qué verificaciones inscribir en la promesse d’achat, y qué documentos reunir antes de llenar la declaración del vendedor.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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