Mercado inmobiliario de alta gama en Montreal: los datos

Su propiedad vale 900 000 $ y usted se pregunta si pertenece a otro mercado que la del vecino de 600 000 $. La respuesta es sí, pero no por las razones que se oyen de costumbre. Este segmento se distingue por una restricción medible: menos compradores, más meses de inventario, y menos ventas semejantes para establecer un precio. Estas son las cifras y su fecha.

En las estadísticas, la alta gama no tiene umbral fijo

El barómetro residencial de la APCIQ (la asociación profesional de los corredores inmobiliarios de Quebec), publicado cada trimestre, contiene un cuadro 3 titulado «Condiciones del mercado por gamas de precios». Divide cada territorio en cinco tramos y da, para cada uno, el inventario, las ventas y el número de meses de inventario.

En el segundo trimestre de 2026, para la unifamiliar, el tramo superior no empieza al mismo precio en todas partes: 950 000 $ en la región metropolitana de Montreal, 1 220 000 $ en la isla de Montreal, 930 000 $ en Laval, 2 930 000 $ en el sector 9, el centro de Montreal.

No hay, entonces, un umbral del millón. El límite es relativo al mercado local y se recalcula cada trimestre: tres meses antes, el de Laval estaba en 920 000 $ y el de la isla de Montreal en 1 200 000 $. La APCIQ no publica en ese documento el método que los fija.

Consecuencia práctica. Su propiedad pertenece a este segmento según la ciudad, no según una cifra absoluta. Una casa de 1 000 000 $ está en el tramo superior en Laval. En el sector 9, está apenas en el segundo de los cinco tramos.

Cuántas ventas por encima del umbral, en Montreal y en Laval

Aquí está el cuadro 3 para la unifamiliar, tramo superior, sobre los doce meses que terminan en el segundo trimestre de 2026. Las ventas y el inventario son promedios mensuales de los doce meses, y los meses de inventario su cociente.

En Sainte-Dorothée, cuatro ventas por mes por encima de 1 120 000 $, es decir una cincuentena en doce meses, para todo el sector y con todas las configuraciones de casa juntas. De ese conjunto deben salir sus comparables.

Los meses de inventario, la firma del segmento

El mismo cuadro muestra la diferencia dentro de un solo territorio. Laval, unifamiliar, los mismos doce meses:

El número de meses de inventario pasa de 2,2 a 7,6 entre el segundo tramo y el último: alrededor de tres veces y media más de tiempo para agotar el stock, al ritmo de ventas observado.

La APCIQ fija ella misma los umbrales de interpretación: por debajo de 8 meses de inventario el mercado favorece a los vendedores, entre 8 y 10 está equilibrado, y por encima de 10 favorece a los compradores. Los cinco tramos de Laval quedan por lo tanto clasificados como mercado de vendedor, pero el último es el único que se acerca a la frontera. En Sainte-Dorothée, la cruza: 10,3 meses, mercado de comprador, mientras que los otros tres tramos donde se registraron ventas siguen clasificados como mercado de vendedor. Mismo sector, mismo trimestre, dos mercados.

Lo que dice el plazo de venta, y lo que no dice

Cuidado con una confusión frecuente. La APCIQ escribe, a propósito del número de meses de inventario, que «esta medida es diferente del plazo de venta promedio». La primera cifra describe el agotamiento del stock al ritmo de las ventas; el promedio de días en el mercado cuenta los días entre la firma del contrato de corretaje y la venta.

Y esto es lo que no encontré: ni el barómetro ni el comunicado mensual de la APCIQ publican el plazo de venta por gama de precios. Los plazos se difunden por categoría de propiedad y por sector geográfico, nunca por tramo de precio. Nadie puede, entonces, citarle un plazo oficial para el segmento de alta gama de Laval.

Lo que sí existe es el plazo por territorio, y sube con el nivel de precio local. En el segundo trimestre de 2026, para la unifamiliar: 32 días en la región metropolitana de Montreal, 30 días en Laval, 41 días en la isla de Montreal, 48 días en Sainte-Dorothée, donde el precio mediano era de 775 500 $, y 64 días en el sector 9, donde era de 1 980 000 $. No es una estadística por tramo de precio, y no la presentaré como tal. Para el calendario de venta, vea el tiempo real de una venta.

Tasar una propiedad de alta gama cuando faltan ventas comparables

Es aquí donde el número reducido de transacciones se vuelve su problema. El método de los comparables parte de ventas cerradas semejantes y las ajusta, y la forma de auditarlo está detallada en el artículo sobre los comparables inmobiliarios. Lo que cambia cuando la muestra es escasa está escrito en el Manuel d’évaluation foncière du Québec (el manual quebequense de evaluación catastral), publicado por el gobierno de Quebec.

El Manual dice primero que el método de comparación «produce excelentes resultados» en un entorno homogéneo «donde las ventas son en número suficiente para permitir análisis estadísticamente concluyentes». Luego nombra el límite: «La principal dificultad experimentada en la aplicación de este método es la insuficiencia, si no la ausencia, de transacciones sobre inmuebles que puedan ser comparados.» Incluso cuantifica la necesidad: recurrir a la modelización estadística requiere «una muestra de al menos 50 a 60 observaciones». El tramo superior de Sainte-Dorothée produce una cincuentena por año, con todas las configuraciones juntas.

Lo que ocurre entonces. El Manual es explícito: la comparación debe privilegiarse allí donde las ventas comparables son en número suficiente, y «debe considerarse otro método para las unidades de evaluación restantes, en particular las de carácter único o poco difundido». Ese otro método es el del costo, que «puede ser el único suficientemente detallado» para las construcciones difícilmente comparables con otras, «tales como las residencias de gran lujo altamente individualizadas».

La Ordre des évaluateurs agréés du Québec (el colegio quebequense de tasadores acreditados) describe la misma lógica: el tasador acreditado compara los resultados de los tres métodos, el costo, la comparación y el ingreso, y luego retiene el valor obtenido por aquel «que ofrece el mayor grado de exactitud respecto del tipo de propiedad». He ahí por qué dos profesionales competentes llegan a dos cifras diferentes sobre la misma propiedad: no ponderan los mismos métodos, porque los datos no permiten decidir. Antes de una reunión, el estimador de valor da un orden de magnitud, nada más.

Por qué el rol de evaluación se aparta más en este segmento

El mismo Manual documenta un sesgo del que pocos propietarios oyen hablar. Al describir los residuos de un modelo de regresión utilizado en evaluación municipal, escribe que eso «refleja una realidad bastante sistemática en evaluación inmobiliaria, a saber que las propiedades de gama baja son en general sobrestimadas por la ecuación de regresión, mientras que las residencias de alta gama son, al contrario, subestimadas». De ahí la consigna que se deriva: evitar reunir en el mismo segmento de análisis propiedades de alta gama y de gama baja.

Ese sesgo recae sobre el modelo estadístico, y ninguna fuente consultada cuantifica la diferencia promedio entre el rol y el valor de mercado por tramo de precio. El rol responde de todas maneras a otra pregunta que la suya, ya que refleja el mercado en una fecha de referencia anterior. Para el procedimiento y los plazos, vea cómo impugnar su evaluación municipal.

Publicar un precio de venta: la regla no cambia con el precio

Circula la creencia de que las transacciones de gran valor se difunden más libremente, con cartel y cifra incluidos. No. La directriz de la OACIQ sobre la publicidad, sección 7.2, actualizada el 17 de junio de 2026, califica de práctica prohibida el hecho de publicitar el precio de venta de un inmueble o cualquier porcentaje que permita deducir su monto. El corredor tampoco puede indicar el precio inicialmente pedido que consta en el contrato de corretaje. Incluso con el acuerdo de las dos partes, la publicación del precio antes de la firma de la escritura «debe seguir siendo excepcional».

La directriz sobre la protección de la información personal, sección 7.2.4, completa: mientras la escritura no esté publicada en el Registre foncier (el registro de la propiedad de Quebec), el precio es confidencial, y las fichas de comparables entregadas a un cliente deben ocultar lo que identifica al vendedor. Ningún tramo de precio escapa a eso. El detalle está en el artículo sobre el precio pedido y el precio vendido.

Preguntas frecuentes

Mi casa vale 950 000 $ en Laval. ¿Estoy en la alta gama? En el sentido del cuadro de la APCIQ del segundo trimestre de 2026, sí: el tramo superior de Laval empieza en 930 000 $. Ese límite pasó de 920 000 $ a 930 000 $ de un trimestre al siguiente, así que será otra vez distinto en el próximo barómetro.

¿Cuánto tiempo más hace falta para vender en este segmento? Ninguna fuente oficial publica el plazo de venta por tramo de precio. Lo que sí se publica por gama de precios es el número de meses de inventario: 7,6 meses en el tramo superior de Laval contra 2,2 en el de 310 000 $ a 470 000 $.

¿Por qué dos corredores me dan dos precios muy diferentes? Porque el número de ventas comparables es bajo, y porque el Manuel d’évaluation foncière reconoce él mismo que los límites del método de comparación «dependen del número de ventas y de su representatividad». Pida la lista de las ventas retenidas, su fecha y los ajustes, no solo la cifra final.

La evaluación municipal está muy por debajo de lo que me dicen. ¿Es normal? Se acumulan dos causas: la fecha de referencia del rol es anterior al mercado actual, y el Manual anota la subestimación de las residencias de alta gama por los modelos de regresión. Eso no fija su precio de venta.

Para completar, lea cómo leer los datos del mercado de Montreal y Laval y el método para auditar comparables.

¿Quiere saber en qué tramo del barómetro se sitúa su propiedad? Escríbame. Recibirá las ventas retenidas, el número de meses de inventario de su gama de precios y la fecha de los datos, por escrito.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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