Mascotas en un condominio de Quebec

Usted visitó el condominio dos veces. Le gustan el patio, la luz, el estacionamiento. Nadie habló de su perro. Sin embargo, la regla que decide si puede entrar ya existe, y se le aplicará desde la firma ante el notario. Esto es dónde se encuentra y qué documento exigir antes de la oferta.

Dónde vive la regla: acte constitutif, règlement de l’immeuble o resolución

El artículo 1052 del Code civil du Québec (el Código Civil quebequense) es corto y decide todo lo demás: la déclaration de copropriété (la declaración de copropiedad) comprende el acte constitutif de copropriété (el acto constitutivo de la copropiedad), el règlement de l’immeuble (el reglamento del inmueble) y el estado descriptivo de las fracciones.

El acte constitutif define el destino del inmueble y prevé cualquier otro convenio relativo a él, incluida toda cláusula penal aplicable en caso de contravención a la declaración (artículo 1053).

El règlement de l’immeuble contiene las reglas relativas al goce, al uso y al mantenimiento de las partes privativas y comunes (artículo 1054). Una prohibición de animales es una regla de goce y de uso: en la mayoría de los edificios quebequenses, ahí es donde se encuentra.

La distinción no es una sutileza de notario. Cambia la mayoría exigida para modificar la cláusula y el registro donde se publica el cambio.

Queda un cuarto caso, el más frágil: la resolución del consejo de administración, anulable por el tribunal dentro de los 90 días si es parcial o fue tomada en desprecio de los derechos de los copropietarios (artículo 1086.2). Un aviso pegado en el ascensor no es un règlement de l’immeuble.

Por qué una prohibición lo obliga aunque nunca la haya leído

El artículo 1062 no deja espacio: la déclaration de copropriété obliga a los copropietarios, a sus causahabientes y a quienes la firmaron, desde su inscripción. Usted es el causahabiente del vendedor. No firmó nada, y la cláusula igual lo alcanza. El artículo 1063 cierra la otra puerta: cada copropietario usa y goza libremente de su parte privativa a condición de respetar el règlement de l’immeuble y de no atentar contra los derechos de los demás copropietarios ni contra el destino del inmueble.

Aquí hay una trampa de lectura. La declaración se inscribe en el registre foncier (el registro de la propiedad de Quebec), pero las modificaciones al règlement de l’immeuble solo se depositan en el registro que lleva el syndicat, la asociación de copropietarios (artículos 1060 y 1070). La copia notarial de 2009 que el vendedor le entrega puede entonces ser exacta y estar desactualizada a la vez. Como en lo que un copropietario puede realmente renovar, el texto que gobierna no es el que le entregan.

Animales prohibidos: prohibición total, límite de peso o autorización

En Quebec circulan tres familias de cláusulas, y no se manejan igual.

La prohibición total. Ningún perro, ningún gato, a veces una excepción para un pez o un ave enjaulada. Es la más fácil de aplicar para el syndicat: no exige ninguna evaluación.

El límite de peso, de tamaño o de número. Parece flexible y es la que genera más litigios: nadie se pone de acuerdo sobre el momento en que se mide el peso, y un cachorro de 6 kg se convierte en un perro de 25 kg. Pida por escrito cómo la aplicó el syndicat en los últimos tres años.

La autorización previa caso por caso. El consejo aprueba cada animal. Esta cláusula lo protege mejor que una prohibición, con una condición: obtener la autorización escrita antes del fin del plazo de examen de los documentos. Un acuerdo verbal del conserje no vale nada.

Lo que enmarca a las tres es el artículo 1056: la declaración no puede imponer ninguna restricción a los derechos de los copropietarios, salvo las justificadas por el destino del inmueble, sus características o su situación. Una restricción que no se ancla en nada de eso se discute. La palabra justa es “se discute”: un tribunal resuelve, sobre la prueba, expediente por expediente. Nunca dé por sentado que una cláusula no se le aplicará, y hágala leer por un abogado o por su notario antes de la oferta. La guía del comprador sitúa esa etapa en el orden de las verificaciones.

El animal d’assistance: la Charte antes que el règlement de l’immeuble

Aquí cambia el registro jurídico. El artículo 10 de la Charte des droits et libertés de la personne (la carta quebequense de derechos y libertades) prohíbe la discriminación fundada en la discapacidad o en el uso de un medio para paliar esa discapacidad. El artículo 13 añade que nadie puede, en un acto jurídico, estipular una cláusula que implique discriminación: tal cláusula es sin efecto.

La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (la comisión quebequense de derechos humanos) lo resume así: el perro guía y el perro de asistencia entrenados por un organismo especializado son reconocidos por los tribunales quebequenses como un medio de paliar una discapacidad, y la obligación de acomodamiento razonable se aplica salvo restricción excesiva. En Quebec no existe ninguna certificación gubernamental oficial: es la documentación del organismo de entrenamiento la que sirve de prueba. Para un animal no entrenado, el reconocimiento sigue siendo posible, a condición de demostrar las necesidades y los beneficios reales.

El precedente más elocuente viene del alquiler. En 2020, en CDPDJ (D.R. et autres) c. Ducharme, un arrendador que había negado un contrato de arrendamiento a causa del perro de asistencia de un niño fue condenado a pagar más de 13 940 $ a las tres víctimas.

El inquilino de un condominio donde los animales están prohibidos

Si compra para alquilar, dos regímenes se superponen y no se juzgan en el mismo lugar.

Del lado de la copropiedad. El artículo 1057 es preciso: el règlement de l’immeuble es oponible al inquilino o al ocupante desde que el copropietario le entrega un ejemplar o, en su defecto, se lo entrega el syndicat. Sin entrega, no hay oponibilidad. El artículo 1065 obliga al copropietario que alquila a avisar al syndicat dentro de los 15 días, indicando el nombre del inquilino, la duración del contrato y la fecha en que le entregó una copia del reglamento. Es la fecha que falta en los expedientes que se descarrilan. El artículo 1079 permite luego al syndicat, previo aviso al arrendador y al inquilino, pedir la resolución del contrato cuando el incumplimiento de una obligación del inquilino causa un perjuicio serio a un copropietario o a otro ocupante.

Del lado del contrato de arrendamiento. El Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec) aplica su propia cuadrícula. Los resúmenes de decisiones que publica son claros: una cláusula de arrendamiento que prohíbe los animales es legal, y es inapropiado distinguir según el tipo de animal o su temperamento, perro pequeño o perro grande. En Placement NR inc. c. Chartrand-Boyer (24 de mayo de 2024), el beneficio invocado por los inquilinos debía responder a un criterio más alto que los beneficios de la simple compañía de un animal. Lo inverso también existe: en Leclerc c. Cantin Lévesque immobilier inc. (4 de julio de 2024), la cláusula fue juzgada inoponible a unos inquilinos cuyo perro cumplía un rol terapéutico acreditado y a quienes el arrendador había tolerado durante 7 años. El artículo 1901 prevé que es abusiva la cláusula que impone al inquilino una obligación irrazonable habida cuenta de las circunstancias.

Cuando la regla cambia y su perro ya está ahí

Modificar el règlement de l’immeuble se hace por mayoría de los votos de los copropietarios presentes o representados (artículo 1096). Una asamblea poco concurrida un martes de noviembre puede entonces prohibir los animales en un edificio que los aceptaba.

La modificación debe ser expresa, en un acta o en una resolución escrita, y luego depositarse en el registro del syndicat (artículo 1060): una discusión sin voto consignado no cambia nada. Todo copropietario puede después pedir al tribunal que anule la decisión parcial o tomada en desprecio de sus derechos, dentro de los 90 días, bajo pena de caducidad (artículo 1103).

El Código no crea ningún derecho adquirido automático para el animal que ya está en el lugar. Muchas asambleas votan una cláusula de transición que protege a los animales presentes. Si la suya no lo hizo, la cuestión se vuelve un expediente de abogado, no una conversación de pasillo.

Antes de la oferta: los documentos que debe exigir

Un comprador con un animal obtiene cinco piezas.

1. La déclaration de copropriété completa, acte constitutif, règlement de l’immeuble y estado descriptivo, con los actos de modificación publicados.
2. El règlement de l’immeuble vigente, tal como figura en el registro que lleva el syndicat (artículo 1070), y no la versión anexada al acto de compra del vendedor.
3. Las actas de las asambleas y del consejo de los dos o tres últimos años. Una prohibición en preparación se ve ahí antes de existir.
4. La certificación del syndicat sobre el estado de la copropiedad, que el vendedor debe entregarle en tiempo útil y que el syndicat le proporciona dentro de los 15 días de su solicitud (artículo 1068.1).
5. Los documentos complementarios que el artículo 1068.2 le permite exigir al syndicat, a su costa.

Todo eso se examina durante el plazo previsto en la condición de examen de los documentos de la copropiedad del formulario de la OACIQ. Aproveche para cubrir las obligaciones descritas en la Ley 16 en copropiedad y para leer la cláusula sobre los revestimientos de piso: las garras y el ruido de impacto suelen estar junto al artículo sobre los animales, como lo explica qué verificar sobre el ruido en condominio.

Si su animal es un animal d’assistance (un animal de asistencia), plantéelo por escrito antes de la oferta, con la documentación del organismo en apoyo. Planteada con anticipación, la pregunta se trata como una solicitud de acomodamiento. Planteada después de la mudanza, como una contravención.

Preguntas frecuentes

El vendedor me dice que todo el mundo tiene perro en el edificio. Una tolerancia de hecho no es una modificación del reglamento, y el artículo 1062 sigue obligándolo. Puede servir de argumento algún día, ante un tribunal, con una prueba. No reemplaza una autorización escrita del consejo.

El reglamento prohíbe los perros pero no dice nada de los gatos. El texto se lee tal como está escrito, y Éducaloi señala que, en materia de arrendamiento, un inquilino puede en principio concluir que tiene derecho a tener un gato si la cláusula solo se refiere a los perros. En copropiedad, el syndicat siempre puede invocar el artículo 1063 si el animal atenta contra los derechos de los demás. Haga leer la cláusula exacta antes de adoptar.

Alquilo mi condominio. ¿Respondo por el perro de mi inquilino? Debe avisar al syndicat dentro de los 15 días del nombre del inquilino, de la duración del contrato y de la fecha de entrega del reglamento (artículo 1065). Sin esa entrega, el reglamento no le es oponible (artículo 1057), y el syndicat puede pedir la resolución del contrato si el incumplimiento causa un perjuicio serio (artículo 1079).

Para completar, lea lo que compra realmente en copropiedad y lo que un copropietario puede renovar en su condominio.

¿Busca un condominio que acepte a su perro o a su gato? Escríbame: pido el reglamento vigente y las actas antes de la visita, no después de la oferta.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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